构筑安全的退出机制

　　吴晓波

　　10月23日正式成立的CRCT，是嘉德系首个纯粹投资内地商业地产的信托基金。这个REITs的建立，为嘉德在中国的投资建立了安全的退出机制。

　　CRCT成立的目的是长期投资中国(包括香港和澳门两个特别行政区)的多元化零售产业。其首期投资的7个零售商场位于内地五座城市，分别是北京的望京嘉茂购物中心、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的七宝嘉茂购物广场，河南郑州的华联商厦，内蒙古呼和浩特的金宇购物中心，以及安徽芜湖的嘉信茂广场。可出租面积总计约41.3万平方米，投资总额达到6.9亿新元。

　　在嘉德系的商业版图中，嘉德商用中国发展基金(下称“嘉德商用”)与嘉德商用中国孵化基金(下称“孵化基金”)两个私募基金以及CRCT构成完整的“投资-退出”机制。嘉德置业主要是通过这两个基金对内地项目投入资金，再通过让CRCT使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业，然后通过REITs把资产打包上市，套现资金。

　　嘉德商用主要投资于中国零售商场。其规模约6亿美元，与深圳国际信托投资有限公司(下称“深国投”)的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。嘉德置地还将继续为14个零售商场发展项目注资(其中沃尔玛将是核心项目)，总计超过60万平方米。到2010年底前，深国投开发的中国沃尔玛项目中，将有70%由嘉德投资。在未来它还将参与嘉德置地与北京华联集团投资控股有限公司的合作，并积极寻找深国投和北京华联以外的合作伙伴。

　　孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，且已通过此类业务募集承付资本4.25亿美元。孵化基金同样已给予CRCT优先认购权，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。此外，嘉德在今年第三季度，还收购了广东的佛山、

　　住宅方面，嘉德也通过“凯德中国住宅资金”以及“凯德中国发展基金”两个私募基金在境外为中国内地的项目拓展进行源源不断的输血。如凯德中国住宅基金已全部投资于凯德置地位于上海、北京、广州等地的六个中高档