华宝兴业基金：买房不如买房产股

　　近年来，全国各大城市房产价格轮番上涨，翻番倍数令人瞠目，以至于政府部门频频亮剑屡屡刹车，但房市至今仍然牛头不降。与此同时，尽管监管部门呵护有加，股票市场还是在熊市中一波三折，至今虽有好转仍旧未到两年前的高点，更不用奢谈重回五年前的高点。鉴于通胀长期存在、本币升值大势所趋，我们不可避免需要投资股票和房产。在此背景下，到底是投资房产还是投资股票尤其是房地产股票呢？我们从风险收益特征着手分析。

　　首先来看潜在收益，也就是比较一下其市场价相对于合理估值的上涨空间。据不完全统计，A股市场主流

房地产上市公司的市盈率为15—20倍，由于其在可预见的未来净利润增长率为20—30%，其动态市盈率为12—15倍，而全国主要城市的房产租金收益率为3—5%。且在可预见的未来无上升或明显下降的趋势，将其折算为市盈率为20—33倍，动态市盈率也是20—33倍。

　　相比之下，投资房产股票的市盈率只有投资房产市盈率的1/2到1/3，两者的相对投资价值不言而喻。其实，房产的暴利来自一级市场而非二级市场。购买房产股，相当于赚取一级市场利润，而购买具体的房产，相当于赚取二级市场利润。只要开发商不隐藏利润，我们购买股票的价格又相对合乎估值标准，自然投资房产股票比投资房产的潜在收益更高，而且时间越长，这种收益差距越大。这也难怪，万科在深圳开发的房产价格自1990年底以来上涨了10—20倍，但其股价同期上涨了200倍以上。在香港，李嘉诚旗下的地产股和房产价格也呈现出同样的走势。

　　再看风险特性。就非系统风险而言，投资房产的风险比投资房产股的风险明显要大。因为单个房产投资者购买房产有一定局限，而投资股票的选择面宽还可组合投资，规避非系统风险的能力自然大得多。就系统风险而言，尽管都会受到诸如加息、加税之类的冲击，但品牌开发商应对冲击的能力强于一般房产投资者，加上有的股票还有认购认沽权证的安排、有融资融券的便利，整个股市又有股指期货之类的对冲工具，所以,投资房产股应对系统风险的手段也比投资房产要多。

　　最后，再看流动性。很显然，投资房产不仅进出不便利，而且在房产价格调整市道中还有冲击成本。除此之外，时间成本和交易成本都显著偏高。

　　综上所述，无论是从短期的相对估值来看，还是从两者固有的风险收益特征和流动性特征来看，投资房产股都优于投资房产。这也难怪许多欧美人士终生都不以拥有住房为追求，而中国人发财致富则往往以置房置地为荣。

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