李伊琳

　　成也热钱，败也热钱。

　　全球金融危机后，迪拜房地产价格原本从2007年的最高值下跌了近五成，近期难得出现复苏苗头。然而，迪拜主权债务危机爆发预示着危机在进一步深化，这股苗头被迅速遏制。

　　迪拜“上海岛”岛主——上海中州集团董事长胡宾因之前2800万美元购买迪拜“上海岛”项目，此次就被外界称之为“被套”的典型版本。

　　不过事实似乎并非如此。“土地款分3年支付。在2008年初见国际形势不对，我们就撤离了。”胡宾笑言。

　　12月2日，胡宾向记者讲述了上海岛项目的运作真相。这正是迪拜市场在危机前后，外资大规模出逃，使金融地产泡沫迅速破裂的一个缩影。

　　堆砌幻影

　　一边是沙漠，一边大海，七星帆影更成了全球奢靡的制高点。

　　胡宾的“上海岛”是接盘迪拜最大的房地产开发商Nakheel集团的项目。这个项目曾被称之为用金钱堆砌的地球奇迹。Nakheel集团用砂石在波斯湾海域堆积了300多个人工岛，均以国家或以国际性的著名城市命名。连线，便形同一张世界地图。

　　Nakheel集团因此每年会送出50封冠有“拥有整个世界”的请帖给他们认为的潜在购买者。比如大企业、明星以及皇室成员，邀请他们到迪拜进行体验之旅。2007年7月，胡宾也被拉进这个投资的团队。

　　在蔚蓝色海洋和沙漠夕照的致命诱惑下，胡宾迅速为之倾倒。仅仅三个月，他就与Nakheel集团达成“上海岛”2800万美元的购买协议。胡宾因此被境内外媒体大肆报道，并将其快速的投资方式称之为“中国速度”。

　　其实，胡宾的投资“狂热”只是当时迪拜市场上全球资本投资热潮的一个缩影。

　　旅游业和房地产业是迪拜经济繁荣的两大支撑点。尤其是房地产业，根据“全球物业指南网站”之前公布的数据，迪拜别墅的价格2003年到2007年平均增长了226%；公寓价格平均增长了100%以上。迪拜房产的投资价值，还在于高额的租金收入。公开的资料显示，迪拜130万人口中，有三分之二来自世界各地。此前，政府对房屋租金价格不设限，每年增幅在25%-40%间。

　　尤其在2006年，迪拜政府允许外国人在指定地区购买可永久保有的不动产之后，迪拜更成了热钱的天堂。

　　虽然没有确切的统计数据，不过曾有媒体报道，这一年进入市场的热钱总额达到8000亿美元。

　　记者在采访中了解到，浙商资金是涌进迪拜的主力军团。在继胡宾出手“上海岛”后不到一个月，两位温州籍地产开发商在阿联酋与当地政府草签预购协议，得到约80万平方米的土地用于房产开发。而且，之后在亚洲商务卫视的促成下，当月又有10名华人携资本进入迪拜。

　　“10位都是温州商人，其中有7人做房地产生意，2人做制造业生意，1人做科技产品生意。”亚洲商务卫视董事长王伟胜回忆，总共单月资金投资额达到了70亿人民币。

　　泡沫垒自“楼花”

　　对于海外投资者而言，迪拜房地产市场的诱惑还在于交易方式上。

　　“相当于中国早期的房地产市场，可以卖‘楼花’。”胡宾介绍，迪拜房地产市场房产买卖不需要取得预售许可证。如此操作起来非常简便，也节省了开发商到个人投资者之间的资金成本。

　　这是因为，在迪拜开发房地产，前期投入的资金占比甚少。一位知情人士称，胡宾当时购入“上海岛”其实只支付了15%，原本协议规定是3个月后再支付15%的资金，但之后胡并没有兑现。对此，胡宾也承认，2800万美元当时的确没有全额支付，但具体付了多少不愿透露。

　　另一名买下迪拜“丹娜岛”的投资商张进云，则透露了其间“动人”的运作细节。

　　张进云说，买下丹娜岛，他的总投资是50亿元人民币，按阿联酋当地政府的运作模式，他只要付2%，即1亿元就可动工；接着，再付3%，即1.5亿元就可以卖楼花；再付5%即总付10%就可以实现销售。也就是说，他只要投3亿－5亿元人民币，就可算完成投资了。

　　这是开发环节上的“楼花”运作。楼花到了与其对接的个人投资客环节上，一般首付总购房款的15%后，三个月或者半年后，再付5%—10%的购房款。

　　由于当时热钱不断涌进迪拜，这种方式不断地推高房地产市场，如此运作，个人投资者往往不到半年，就可达到盈利100%。

　　热钱推手

　　由于卖“楼花”的畅通无阻，项目开发商拿着设计图纸就可以对外实行房产推销。

　　胡宾的中州集团在签订了协议后，迅速制定了一个上海岛的奢华蓝图，预计用两年时间建成，建设总投资需12亿元人民币左右。在这个被命名为“海上皇宫”的蓝图上，规划的豪宅有游艇库，直升飞机降落坪等。

　　“当时都抢着要，怕买不到。”胡宾如此形容当时人们对图纸上的住宅的狂热程度，“现在我这里还有很多预订的支票，但都没去兑现。”

　　胡宾透露，其实当地政府对这种“楼花”的买卖资金也实行管制。比如，在开发商与项目出让方签订了购买合同后，双方要在迪拜当地的银行开设“共管资金帐户”。这主要是为了交易双方便于监管。

　　根据当地的政策，项目转让费和出卖楼花所得的利润，都要归入这个指定的银行帐户，等项目完成1年后，双方才可以动用帐户内的资金。

　　然而，有开发商则认为，“这种监管形同虚设。”在市场一致被看好的时期下，开发商和个人投资者均可以签订意向交易协议。而且，这些豪宅的客户来自全球范围。迪拜对外汇进出是“零管制”，根据阿联酋金融政策，任何金额、任何种类之外币以及金、银、珠宝等均可自由携进、携出。在机场、饭店、银行、交易市场均可兑换外币。

　　当时，中州集团在签订了上海岛的购买协议后，就开始向全球推销。一名曾经在2007年12月第二十二届上海房地产展示交易会上“邂逅”过海上皇宫项目的张逸倩女士至今还记忆犹深，“上海岛”的别墅宣传资料当时观者很多，“每平方米1万美元，在迪拜世界岛落户”的提法也令她心动不已。

　　“大批量资金的快进快出，一般被称之为‘热钱’，这种外汇零管制的制度一旦风吹草动，就容易造成市场的大起大落。”浙江外汇管理局相关人士分析认为，而且，迪拜经济基本依靠外资支撑。“在这样的制度下，热钱来去的便捷性同样会令产业快速复苏。”

 

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