21世纪经济报道记者 荆宝洁

　　6月初传来消息称，国家外汇管理局下发通知，要求各外汇分局、管理部和外汇指定银行可直接通过商务部网站，查询检索已通过备案的外商投资房地产企业名单，并据此办理外资房地产企业外汇登记和资本项目结售汇业务，简化流程。

　　几乎同一时间，金融服务业巨头荷兰国际集团(INGGroepN.V。)旗下的房地产投资企业荷兰国际房地产(INGRealEstate)，宣布其正募集第二只专注于中国的房地产机会基金。荷兰国际房地产中国区负责人Richardvanden Berg表示，该基金目标规模为7.5亿美元，主要投资于住宅物业。

　　在经历了华尔街的风暴以后，外资基金重新大举进场？

　　放松限制？

　　美国众达律师事务所的康晋颖在一次座谈会上回忆说，三四年前的房地产市场对于外资基金来说是非常有吸引力的。那时，中国的房地产价格较低，外界普遍存在着对人民币升值的预期，更重要的是中国政府对外资投资房地产限制很少。

　　近一年多的时间来，主管部门对外资基金投资中国房地产项目的政策并无太大的松动。此次外管局简化流程，被外界解读为旨在吸引外资投资房地产开发以改善低迷的地产投资热情。但康认为市场并没有那么敏感。国家商务部早前曾下达通知，自2008年7月1日起，商务部将委托各省级、直辖市商务主管部门对外商直接投资内地房地产项目备案材料进行审批及核对。这意味着审批权限将下放给省级。“当时以为外资基金会自限外令以后加速进入中国，但后来观察商务部的备案名单发现，备案数量一直保持在相对稳定的数值，没有太多的增加。”康晋颖说。

　　据国家外管局相关工作人员介绍称，以前通过备案的企业名单先由商务部转至外管局，再由总局下发给各地方分局及外汇管理部；同时，外商投资企业办理外汇登记须提交《外商投资企业外汇登记申请表》、营业执照、商务主管部门或行业主管部门批准企业成立的批覆文件、颁发的批准证书、加盖公章的《外商投资企业基本情况登记表》等一系列文件。

　　程序简化后，上述通知推行的网上查询制度，则允许各外汇分局自主上网查看名单，比原来的操作过程更为简便快捷。

　　逃离还是进入？

　　6月初，荷兰国际房地产基金透露，将投资中国一、二线城市居民住宅发展项目，并在捕捉一线城市的并购机会。荷兰国际房地产预计其第二只房地产基金收益或达20%以上。

　　受金融风暴的影响，在中国的房地产舞台上，海外基金早已开始换角大戏。大摩、花旗、雷曼兄弟、美林证券等金融巨头名下房地产基金纷纷将手头物业抛向市场。2009年3月，在上海举行的中国房地产投资世界2009峰会，一场主题为“亚太和中国国内房地产基金”的论坛上，外资投资基金高管们首次承认投资陷入亏损。

　　标准普尔今年3月发布的报告称，随着全球金融危机愈演愈烈，未来的18个月内，中国市场多家房企可能面临可换债被提前赎回的情况，涉及资金约100亿港元。

　　美国众达律师事务所合伙人艾浩力称，很多基金被迫变卖物业，是为了补充资本充足率。相比境外的市场，中国的房地产市场表现出更好的形势。“纽约的房地产市场比中国差很多，暂时离开不代表不看好中国房地产市场未来的发展。”艾浩力说。

　　有人准备离开，有人却筹划进入。管理30亿美元亚洲“机会”基金的领盛投资相关负责人表示，自去年以来，国外地产投资者纷纷瞄准亚洲不景气的房地产市场，希望在全球经济陷入低谷时找到抄底机会。新加坡嘉德置地建立了13亿美元私人资本运营基金，用于投资中国商业地产。凯雷投资集团早前宣布，正在募集10亿美元设立旗下第二家亚洲地产基金，重点投资中国和日本等亚洲关键市场。新加坡的房地产基金管理公司ARA资产管理集团也表示，预计今年在中国房地产市场的投资将近100亿元。

　　李波(应当事人要求使用化名)是某家日资背景基金的高管，他得知的最新消息是，几家大型的日资背景基金最近已赴中国市场调研。

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