惠誉：中国增值税政策不影响房地产开发商信用评级

　　惠誉评级机构19日称中国政府最近公布的收取土地增值税的通知不会影响中国房地产开发商的信用评级。尽管这一政策对开发商有负面影响，但其影响也由于各种积极的宏观经济因素而有所缓解。

　　综合外电1月19日报道，惠誉评级机构(Fitch Ratings)19日称中国房地产开发商的信用等级不会受中国政府最近公布的将于2月开始实施的收取土地增值税政策影响。

　　中国国税总局(the State Administration of Taxation)于2007年1月16日发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目以分期项目为单位清算，2月1日起执行。惠誉企业团队副董事Michael Wu称，市场认为这一通知以及实施土地增值税的结果是控制房地产住宅市场的又一举措。税务局将根据销售额和土地与建筑成本的差额决定每个项目的资本收益。开发商将根据项目征税，税率根据资本收益规模在30%至60%之间不等。如果资本收益低于销售额的16.7%，免征土地增值税。

　　惠誉认为土地增值税将直接影响

房地产开发商的毛利润。估计毛利润在30%至35%的房地产开发商将无法承受毛利润下降10个百分点。由于税收累计性质，对利润率较高开发商的影响更大。

　　他还指出，尽管这一政策对开发商有负面影响，但其影响也由于各种积极的宏观经济因素而有所缓解。中国房地产市场前景在中长期来看仍很积极，因为城市化进程、抵押贷款的可利用性和GDP的强势增长都会继续对住房市场的需求提供强大支持。税收针对的是开发商，而不是买方，因此对住房需求的影响还有限。但是，投机者可能选择延期购买房产的决定，直到他们认为长期的监管环境更合适。

　　从供应角度看，许多房地产开放商可能重新分配资源、更加重视中低端房产市场，因为根据相对较低土地增值税这样的市场能产生较低的毛利润。但是，开发商对于各种次区域市场展望的理解、他们重新优先项目次序的能力以及他们对于可能改变新税收政策的观点等都可能影响这些努力。

　　具有较高间接成本如销售和管理成本的开发商现金流量不包括增值税计算范围之内，可能产生的影响最大。这与惠誉的观点一致，认为由于规模经济有较低间接成本和在优先项目上有更大弹性的大开发商，可能受新税收政策影响较少。许多附加成本以较高

房价的形式转向终端用户，这一点也很可能。可以肯定的一点是，房地产开发商需要更加关注减少间接成本，保留底线。

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