第二按揭困扰抵押贷款公司

　　随着越来越多的购房者中途取消或无法按时偿还抵押贷款，一些贷款人已开始收紧承批标准，但是在第二按揭日渐风行之际这样的举措显然不足以使他们免遭损失。

　　综合外电12月12日报道，Countrywide Financial、Downey Financial以及FirstFed Financial等按揭贷款放款人努力避开风险较大的次级信用借款人，他们对整体放贷对象的审核都变得十分谨慎，并且为借款人潜在的违约行为提取了更多的准备金。但是第二按揭的日渐风行最终将会使它们的这些努力付之东流。

　　瑞银(UBS)研究报告的最新数据显示，大量拖欠债务、有违约行为和取消贷款抵押赎回权的借款人拥有第二按揭，这些人往往在办理购房的第一次贷款的同时就申请了第二按揭。瑞银的数据显示，这些借款人的财务状况因为第二按揭变得十分糟糕，他们甚至无法按时偿还第一笔贷款。

　　目前即期偿还按揭贷款的借款人中有少部分人拥有第二按揭。据瑞银的报告，今年逾期90天以上未偿还的贷款中近一半有第二按揭，而即期偿还的贷款中30%有第二按揭。

　　瑞银的数据还显示，2006年发生的按揭贷款总额为3，081亿美元，其中1，036亿美元（占总金额的34%）是第二按揭贷款。

　　独立调查团体金融研究分析中心(the Center for Financial Research & Analysis)驻马里兰州罗克维尔的金融分析师扎克.加斯特(Zach Gast)说，进行第二按揭的贷款违约风险要高得多。加斯特说，所有按揭贷款借款人的债务与收入比都相差无几，不论是延迟还是准时偿还，这就意味着第二按揭是促使借款人拖欠债务或者违约的罪魁祸首。

　　加斯特还补充说，如果利率升高，第二按揭可能成为引发拖欠债务的最大因素。在某些情况下，第一按揭的放贷人甚至不知道有第二按揭存在。

　　到目前为止，按揭贷款公司股价走势好于一些投资者的预期，原因之一是他们通过住房抵押贷款担保证券的形式将有待偿还的债务打包销售，并以此来改善收支平衡。市场对这类证券的需求十分旺盛，因为它们的收益率高于许多其他类型的债券。

　　总部设在加利福尼亚的大型贷款公司Countrywide提供可调息按揭，且偿还选择灵活多样。该公司的股票今年上涨了18%，11日在纽约证交所收于40.48美元。Thomson Financial的数据显示，基于对明年收益的预计，其本益比为9倍，而标准普尔500指数股票的本益比将近17倍。

　　加利福尼亚的另外两家较小的贷款公司的股票今年也有所上涨，尽管在夏季曾表现低迷。Downey的股价11日收于72.44美元，较年初上涨了5.9%，较5月创下的75.56美元的52周高点仅相差4.1%。FirstFed股价为65.05美元，今年累计上涨了19%，较9月初的52周低点回升了30%以上。基于对明年收益的预测，这两只股票的本益比都不足10倍。

　　管理共同基金FBR Large Cap Financial Fund的大卫.埃利森(David Ellison)说，投资者买入这些股票的机会在不断成熟，但是这些股票跌得还不够。

　　一些投资者显然预计此类股票会下跌。Downey卖空额在过去一个月上升至其流通股的20%以上，而FirstFed也达到了约38%。卖空就是投资者预测股票价格将会下跌，于是借入股票抢先卖出。待股价下跌到某一价位时再买进股票，归还借入股票，从中获取差额收益。

　　Countrywide、Downey以及FirstFed没有回复要求置评的电话。

　　瑞银的报告显示，今年将成为按揭贷款债务拖欠最糟糕的年份之一，不过寻求更高收益率的投资者仍在继续买入住房抵押贷款担保证券。埃利森说，尽管损失会出现，但它会由更多的人来承担。

　　随着拖欠债务及违约现象的加速增长，市场对贷款公司的投资热情可能会恶化。这对于按揭贷款类股票来说应该是一个负面消息。上周，另一家加利福尼亚贷款公司Ownit Mortgage Solutions由于其产品组合中违约贷款的比例过高导致流动资金短缺，以致于公司突然关闭。这个事件促使投资者抛售了次级抵押贷款公司的股票。

　　由提供第一按揭的同一家银行发放的第二按揭被称为“哑二”（silent seconds，意为无记载的第二按揭），因为贷款人报告时只包含第一按揭的贷款成数。这样做能够使购房者借入更多的贷款，常常会促使人们购买那些超出自己负担能力的房产。

　　这样的第二按揭有时候也被称为“附加贷款”(piggyback loans)。随着最近几年房屋价格不断升高，满足传统按揭贷款的要求越来越困难，它们和其他“非传统”按揭贷款开始流行，比如只付利息的按揭以及提供偿还选择的可调息按揭。

　　如今，可调息、只支付利息的贷款在“哑二”中所占的比例较大。在借款者大多拥有较好的信用记录、但未必满足传统贷款要求的Alt-A市场上，2006年产生的246亿美元可调息、只付利息的按揭贷款中有58%设有第二按揭。

　　瑞银旗下U.S. Securitized Products Strategy Group董事David Liu说，“哑二”中借出的资金额或许被大大地低估了。

　　贷款人往往对其他地方“哑二”的状况不太了解，这在他们决定为潜在损失提取多少

　　(孙海琴 编辑)