外资炒房资金面临严进严出双重关卡

　　国家外汇局近日出台强化房地产市场外汇管理细则。分析人士表示，该细则有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序。值得注意的是，在限制外资购房资金进入的同时，外资炒房套利后的汇出也受到了限制，相当于设置了“严进严出”的双重关卡。

　　继六部委7月出台限制外资在华炒房的新政之后，国家外汇管理局9月4日又发布了名为《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》的规范楼市外汇管理“细则”。

　　外管局表示，严格限制非居民买卖本国商品房是国际惯例。据介绍，目前世界上许多国家都严格限制非居民买卖本国商品房。根据国际货币基金组织统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制。

　　上海《财富地产》杂志主编邱易平向世华财讯表示，该细则是落实建设部等六部委发布的限制外资政策的操作细则之一。有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序。值得注意的是，在限制外资购房资金进入的同时，外资炒房套利后的汇出也受到了限制，相当于设置了“严进严出”的双重关卡。

　　邱易平指出，目前仍有迹象显示，外资对中国楼市的投资热情仍未减弱。中国大城市房价尽管已经高企，但与海外相比，对于外资依然极具投资价值。目前，多数致力于长期投资的外资处于观望状态。如果要想真正抑制外资大量投机资本进入房地产市场，还应该针对7月份六部委发布的限制外资政策出台全面细致的地方性操作细则。

　　外资在国内房地产市场一直非常活跃，今年尤甚。仲量联行不久前发布的2006年上海房地产市场研究报告显示，今年上半年境外投资者在国内主要城市投资总额已接近去年全年境外投资的70%，约35亿美元，主要的投资城市集中在北京、广州、上海三地。面对这一数据，市场上限制外资炒房的呼声亦水涨船高。限制外资炒楼新政终于在7月24日正式出台。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容称，六部委的规定明确了外资购房的主体和市场准入门槛，《通知》则对资金的来源进行了限制，对外资购房进行了更严格的审查。由于经常项目下的资金应有实质性的贸易关系，如果这些资金用来购买房地产，将变成资本项目下的资金，这是不允许的，可被认为是虚假交易。

　　但仲量联行中国区董事陈立民指出，细则的规定对于机构投资者来说，并未产生大的变化，土地成本在项目开发中占到的比重远远超过35%，使得境外投资机构的贷款规定没有实质性影响。细则的主要影响在于个人投资者，审核数额从100万美元以上扩大到全部，可能会影响个人投资者的购房速度。同时，

　　根据通知规定，境外主体办理购房结汇时，应将结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户；开发项目资本金未达到项目投资总额35%的外商投资房地产公司，不得借用外债。此外，外国投资者专用外汇账户内的资金也不得用于房地产开发和经营。

　　通知规定，境外主体转让境内

　　(葛如辉 撰稿)