专家称中国房地产市场调控需合理解决外资问题

　　商务部专家梅新育称，外资进入境内房地产市场虽有其积极意义，但同时外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了中国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。

　　据中国土地市场网8月18日报道，商务部国际贸易经济合作研究院副研究员，经济学博士梅新育指出，房地产市场是中国宏观调控的焦点，外资又是目前中国房地产市场调控的焦点。

　　由于以下两方面特点，房地产市场成为来华外资、特别是投机性国际游资偏好的选择:一方面是中国房地产业的暴利、规模和流动性对外资产生了强烈的吸引力，中国房地产利益集团强大的政治游说能力更令国内外投资者相信他们有能力维持对自己有利的政策环境；另一方面是房地产业和房地产市场的某些特点给予外资进入的便利与机会，这种便利和机会首先表现在房地产开发行业对外资的需求上升，其次表现为对外资进人房地产市场的市场准人政策宽松，甚至不乏激励。而外资进入境内房地产市场虽有其积极意义，但在中国房地产市场运作高度不透明、市场操纵行为盛行、价格泡沫日益膨胀、房地产空置面积与日俱增的背景下，外资持续大规模流入境内房地产市场，助长了房地产价格泡沫，加大了中国国际收支失衡和人民币升值的压力，并提高了国内金融体系的潜在风险。尤其突出的是，外资内流房地产市场与房地产等资产市场价格上涨之间是一种自我实现的关系:除了直接从国际市场传递过来的价格上涨(如大宗商品期货)之外，资产市场价格普遍上涨系流动性过剩所致，而流动性过剩的重要原因又是经常项目和资本项目的庞大双顺差，使得我们的基础货币供给膨胀；而资本项目的顺差(包括一部分伪装成经常项目顺差的资本内流)在相当程度上又是在中国资产市场价格上涨的预期驱动之下造成的……如此反复不已，若无其他干预，这个螺旋进程最后将以价格泡沫急剧破灭告终。

　　就总体而言，目前外资在中国房地产市场上所占份额还不算高。按照里昂

证券估算05年境外基金投入中国房地产市场金额上限39亿美元计算，不考虑其他渠道和形式的外资，不考虑05年7月21日

人民币汇率改革前后的汇率变化，统一按1美元兑换8.27元人民币计算，39亿美元境外基金折合392.53亿元，在中国05年全年商品房销售总额18080亿元中只占1.8%。因此，短期内境外资本、尤其是境外房地产基金还不足以成为我国整个房地产市场的主要操纵者，但在某些城市、某些种类房地产的细分市场上却完全足以做到这一点，而且境外机构和个人的购房行为在国内房地产市场上产生了明显的“标杆效应”，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市，间接推动了国内房地产价格持续上涨。

　　以国务院办公厅2006年5月29日转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》为标志，国家已经对房地产市场展开了新一轮全面调控，提出的6条15项措施覆盖税收、信贷、土地供应与管理、房地产市场透明度等领域，旨在遏制房地产市场价格泡沫继续膨胀，保证房地产市场稳定。但在现行政策环境下，不仅房地产市场，在其他行业，紧缩导向的宏观调控也常常成为外资进入的契机。由于我国尚未具备成熟的货币政策实施环境，不少市场主体对资金成本的变动并不敏感，且过热产业相当集中，中国还不能完全依靠无差别的利率等工具对经济的总需求实施调控，达到调控产业发展的目的，在很大程度上还需要通过直接限制对某个过热产业融资的“点刹”式货币政策来达到目的。此外，宏观调控措施同时也加大了突破、规避调控措施的诱惑力:某家企业如果能够通过某种渠道取得融资，那么政府对该行业融资的抑制反而将有助于该企业赢得、扩大行业内相对优势，因为其竞争对手受到了限制。在目前的宏观调控体系中，一个大漏洞就是引进外资渠道在很大程度上游离于中国中央政府的调控措施之外，因此他们也就成为企业突破、规避调控措施获取融资的主要期望之所在。在目前的招商引资热潮中，可以确定的是，如果没有国家的明确限制，地方政府必将对本地企业的各类引进外资计划给予大力支持，提供一切便利，这一点从某些省级政府“大跃进”式的本地企业境外上市计划中就可见一斑。一旦这类行为普遍化，中央政府的宏观调控措施也就随之落空了。相应地，在近年来的历次宏观调控中经常出现这类情况:宏观调控限制住了内资，却促进了外资；限制住了国企，却为民营企业创造了空间。在中央政府努力遏制产能增长失控势头的同时，某些境外融资或外资项目却可以不受调控措施影响。实际上，在国家对房地产市场的新一轮调控全面开展之后，外资进入中国房地产市场的步伐不但没有放慢，反而有加快之势。

　　限制外资参与中国房地产市场势在必行，而在考虑遏制外资进入中国房地产市场的政策时，我们应当注意限制面不宜过宽，以至于对外资进入房地产市场一律加以禁止。与此同时，我们采取的限制措施也不应违背我国签署的国际协定，否则将极大地恶化我国商业环境的可预期性。在具体操作上，可以考虑从以下几个方面着手:

　　一、取消对外资房地产企业的超国民待遇，进一步规范外资房地产市场准入和交易行为

　　目前，境外资本主要通过以下6类主体流入国内房地产行业:外资房地产公司(包括房地产开发与管理等服务)、非房地产业外资企业、外资银行、境外房地产基金、内资房地产企业(通过所谓“外资化”进程)、非居民和居民个人。参与房地产市场的基本形式有两种:参与房地产开发与服务环节、购买房地产，投入的资金有自有资本和信贷资金两类，各类主体参与国内房地产市场的形式和途径往往不止一种。在这6类主体中，我们需要直接遏制的应当是后面5种，至于成立外资房地产公司从事房地产开发这种形式，我们受到了国际承诺的制约，不宜直接限制其市场准入。

　　在世贸组织《中华人民共和国加入议定书.服务贸易具体承诺减让表》中，中国对房地产服务及其相关行业的承诺主要集中在两类:A项“专业服务”中的建筑设计服务、工程服务、集中工程服务、城市规划服务(城市总体规划服务除外)，以及D项“房地产服务”。对于前者，主要限制是限于合资企业形式(中国入世5年后准许设立外商独资企业)、要求与中国专业机构合作、外国服务提供者应为在其本国从事建筑/工程/城市规划服务的注册建筑师/工程师或企业。对于后者，主要限制就是对高标准房地产项目(即单位建设成本高出同一城市平均单位建设成本2倍的房地产项目)不准设立外商独资企业，但豪华饭店除外。对于前面的相关专业服务行业，我们无需额外限制，对于房地产服务企业，我们不宜直接收紧正常的外资房地产开发商的市场准入条件，只需通过以下手段遏制投机者进入我国房地产开发行业，以便既能发挥成熟外资房地产公司给国内市场引进先进房地产开发模式和产品的有利作用，又能遏制投机资本参与我国房地产开发行业:

　　首先，补充限令以这种形式进入中国房地产开发的外资在其母国/地区必须是从事这一行业。

　　其次，提高外资房地产行业的注册资本在总投资中的比例，使之与投资总额相适应。

　　第三，外资企业的“超国民待遇”已经饱受诟病，取消势在必行。根据有关部门传出的信息，实现内外资企业所得税“两税合一”的统一的《企业所得税法》将在今年进入立法进程，我们还应当进一步陆续取消外资房地产企业在土地出让等其他方面的优惠待遇，尤其需要防止为非房地产外资企业变相涉足房地产市场提供便利。

　　第四，强化外债管理，把外资房地产开发公司的信贷和土地供应闸门置于我国一视同仁的宏观调控之下。

　　二、从交易环节入手。加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，在该组织的187个成员中，有137个成员对外资投资房地产实施管制，亦即限制非居民投资、购买房地产是通行的国际惯例，像中国这样对境外机构和个人投资房地产开发和销售环节没有实质性限制的国家在全世界也非常少见。有鉴于此，我们应当加强对境外资本流入和流出房地产行业及其汇兑环节的管理，将外资购买境内房地产纳入资本和金融项目管理，而不是如同现在这样放在经常项目交易项下。应当区分资本流入房地产行业的性质，着重限制短期投机性资本流入；加强交易主管部门和汇兑管理部门的协调，从交易环节入手，规定非居民(含境外机构)在境内购买商品房必须以其真实的居住和办公为目的，以限制其在境内炒作房地产。

　　三、加强对金融机构房地产贷款的监管

　　应当加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。同时，规定境内银行(含外资银行)不得为非居民个人和境外机构在境内购买商品房提供外汇按揭贷款，以遏制非居民个人和境外机构的投机性炒房。

　　由于自有资本严重不足，多年来中国房地产开发企业高度依赖各类银行融资。如果没有通过各种违规运作手段套取的 银行资金支持，房地产开发商许多操纵市场价格的手法根本无法运转；这些套取银行资金的违规手段能够得逞，往往又离不开银行管理层睁一只眼闭一只眼的不作为，乃至积极配合。有鉴于此，在清理房地产市场的信贷渠道时，我们必须充分发挥银行管理层“乌纱帽效应”的功能。

　　四、充分运用税收等手段提高投机性购房行为的成本

　　根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，中国已经对购买多套房屋、购买高档商品房等实施了提高首付比例等措施，并对购买5年之内的二手房转让交易采取了全额征收营业税的措施。这些都是必要的，各地应严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，房地产主管部门应积极配合税务部门加强相关税收的征管。与此同时，政府应通过公开商品房建设成本等措施大力推进房地产市场透明化，必要时考虑取消销售期房制度。

　　在更广阔的背景上考察，应当看到，目前还不占多数的外资并非中国房地产市场泡沫的始作俑者，而是在泡沫开始后的推波助澜者。因此，如果不消除中国房地产市场泡沫形成的基本因素，单纯遏制外资，必然无法收到期望的成效。中国房地产市场泡沫之所以经久难消，金融业和地方政府之所以有着如此强大的内在冲动去吹大房地产泡沫，原因之一是金融市场流动性过剩，

商业银行必须为其与日俱增的剩余资金寻求出路，房地产等资产市场相应成为首选。原因之二是在现行财税体制下地方政府财权与事权不对应，财政困难，谋求预算外财源，把卖地当作最为便利的生财渠道。这两个问题不解决，对房地产市场的调控风头很快就会过去，然后就是故态复萌。有鉴于此，决策层还需要解决金融市场流动性过剩问题，并通过完善财税制度，促进地方政府财权与事权对应，缓解、消除地方政府的财政困难，并让被征地农民合理分享土地收益、改进分税制等措施，削弱地方政府卖地生财的动机，这才是治本之策。

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