不动产登记难在哪里

　　刘展超

　　[ “像我国东部一个省会城市，一年土地变更的电子档案就高达16万份，这还算是工作开展比较好的地区，还有一些地方甚至没有实现完全电子化。其他像房产档案也是如此。”上述人士称，可以想象这种转化的工作量会有多大 ]

　　《不动产登记条例》未能如外界预期那样在6月底出台，《第一财经日报》从多方获得的信息显示，《条例》目前仍处于征求各方意见阶段，最乐观的预期是今年年底出台。

　　在实操层面上，整个不动产登记工作并非想象中的那么简单和容易，部委间的工作协调、各种材料的整合都是要花费不少时间和精力。

　　此外，无论是《条例》起草方，还是一些对此领域研究较为深入的学者，都在尽力将《条例》的制定本身，以及整个不动产统一登记工作与调控房价，与民间寄希望的反腐“脱钩”，认为两者间并无直接关联，后者并非前者的目的和初衷——尽管客观上可能有所帮助。

　　年底有望出台

　　“(《条例》的出台)不能说是延期，6月底的时间节点也并非是一项硬性规定，在第一次部际联席会议上就已经不再强调这一时间。”一位国土部人士对记者称，《条例》的制定终归要充分吸纳各方意见，成熟完善后再上报。

　　所谓“第一次部际联席会议”的召开时间是今年3月26日，该会议制度由国务院2月24日发文同意建立，国土部部长姜大明任该会议召集人，会议成员来源于九大部委。

　　整个不动产登记工作的时间表也在此次会议上被确立：从2014年开始，用3年左右时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。

　　在这其中，《条例》将是第一个重要环节，它将决定不动产登记的主要原则和大方向，可视为不动产登记的“顶层设计”。外界更期望能从《条例》中看出其对各界的影响程度，譬如是否能影响房地产市场，是否能助力中国的反腐工作等。

　　正因如此，《条例》出台的时间才被舆论密切关注，并不断为之倒计时。去年3月，《国务院机构改革和职能转变方案》要求出台并实施不动产统一登记制度，在2014年6月底前出台《条例》。

　　不过，今年5月中旬，国土部就已经改变了口径，变成“力争6月底前将《不动产登记条例(送审稿)》报出”，而不是此前的“6月底出台”。

　　“《条例》是国务院的行政法规，并非国土部通过就可对外发布，必须得上报国务院，然后常务会议审议通过后才会正式对外公开。”前述国土部人士称。

　　至于《条例》何时才能面世，一位熟悉立法流程的法律学者对《第一财经日报》表示，送审稿出来后要由起草部门报送国务院法制办，然后由后者征求国务院组成部门意见，这个过程一般就需要三四个月，修改后再报国务院常务会议审议。

　　而据记者了解，《条例》尚未上报国务院，6月份还在征求地方以及专家学者意见。今年年底出台已经是较为乐观的估计。

　　实操之难

　　即便《条例》出台，这也只是不动产统一登记的一个前提，更多的工作还在后面。

　　上述国土部人士称，《条例》出台后，还需制定不动产登记工作规程，以及条例的实施办法等，这样才可明确登记的技术手段和流程，指导具体工作。

　　目前，国土部在地籍司内设立了不动产登记局，但基本是“两块牌子，一套人马”，所增加的编制和人手有限。“现在中央对编制卡得比较紧，人员增加的确实不多。

　　但对应的工作量很大。“像我国东部一个省会城市，一年土地变更的电子档案就高达16万份，这还算是工作开展比较好的地区，还有一些地方甚至没有实现完全电子化。其他像房产档案也是如此。”上述人士称，可以想象这种转化的工作量会有多大。

　　按照现行一些部门的做法，在一份电子版的登记材料之外，还要有相应的纸质版材料，这些整合规模也将超乎想象。

　　即使实现了全部电子化，整合也不是像搭积木那样组合起来就可以。上述人士称，以前每个登记系统所采用的技术标准和规范并不一样，就像计算机编程语言有Java、C、C++等很多种一样，以后需要采用技术手段把它们一一转化，统一到一个信息平台上去。

　　中国社科院法学所研究员孙宪忠也认为，技术化的东西其实很繁琐，以前一些资源的家底并不太清楚，此次就需要进行大量的外业测量工作来摸清家底。

　　受国土部法规司委托，孙宪忠主编了《不动产登记条例(草案建议稿)》，并已在今年出版。

　　除了工作量大外，一些过往难点此次也势必涉及。此次不动产登记中也将涵盖农村集体建设用地和宅基地，以及城市中的一些违章建设物的确权，目前看来这两块都是难中之难。

　　国土部地籍司副司长冷宏志曾透露，宅基地和集体建设用地确权登记发证宗地数约2.6亿宗，是农村集体土地所有权发证宗地数的40多倍，工作量更大，经费需求更多；事关农民基本财产权利，权属纠纷更多；宗地图和地籍图比例尺不小于1：2000，精度要求更高。

　　而违章建筑历来是城市治理的难题，此番不动产统一登记，也将再碰这个硬钉子。

　　“(违建)就像块牛皮癣，非常难解决，此次不动产登记也需要把它搞清楚，至少要把现状搞清楚，如何处理待以后的法律规定。”孙宪忠说。

　　除了上述技术性工作外，部门利益也可能影响不动产登记工作的进程。不过，国务院曾规定，虽然登记工作划归国土部，但行业管理职能仍在原部门。这或许会对部门间的协调有所帮助。

　　“去反腐论”

　　自从中央决定开展不动产统一登记，一些观点便将其与反腐、调控楼市挂钩。

　　其中，SOHO中国董事长潘石屹[微博]的观点最为鲜明。他多次在公开场合表示，《条例》出台后，会增加市场上的供应量，房价就会下跌。“要搞不动产登记，傻瓜都知道，变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元，也不能换成房子。”

　　这种逻辑的背后，是认为不动产登记将迫使腐败群体抛售房产，进而影响房价下跌。

　　而辩解者则从法理和现实两方面认为这两者间不能直接画等号。前述国土部人士认为，即便《条例》最终规定可以“以人查房”，那也是有前提和限制条件的，而且这种限制条件和现在的一些规定也会保持基本一致，并非是人人都可以随意查询他人房产情况。

　　“不动产登记工作主要是整合现有各类信息，补上《物权法》遗留下来的问题，并不是新创造一个可用来反腐的信息平台。”该人士称。

　　孙宪忠也对《第一财经日报》表示，不动产登记立法与反腐倡廉是两个不同的范畴。不动产的登记法律从本质上属于私法的范畴，而反腐属于官员治理范畴的内容，从法律上看，这些立法被称为“阳光立法”，是官员管制法，属于宪法行政法领域，涉及的法律问题属于公法范畴，与作为物权法的私法无关。因此不能说不动产登记立法的基本出发点是反腐。

　　“不动产登记的公开性，是说它不属于国家保密范围，但也将是依规查询。不能为了反腐倡廉而破坏不动产登记规范的技术性，违背立法科学的原则。”孙宪忠称。