卢丽涛 林伟江

　　这几天，李圆(化名)正在四处搜寻深圳的小产权房信息。在一个有7年小产权房居住经验的姐妹的鼓励下，她决定也购入一套。“自住就图物美价廉，这么多人都买了，政府也不会强拆，还说不定会‘转正’。”

　　每一次政策的“风吹草动”，都有可能造成投资者的实际行动，李圆的说法就代表了大多数小产权房购房者的“赌博”心态。

　　近日，由国务院发展研究中心课题组提出的“383”改革方案刺激了深圳投资者的购买欲。其中提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

　　“90后”小产权房中介王晓华对《第一财经日报》记者说：“这几天看房的人好多，电话也特别多。新闻每天都把小产权房当头条，上一次新闻就给我们打一次广告，不管是好消息还是坏消息。”此前，鉴于小产权房的地下交易性质，中介和销售人员只能混迹于各大论坛和QQ群。

　　对于目前充斥市场的“转正”猜想带来的短期“小产权热”，业内人士表示担忧。深圳市房地产研究中心主任助理卓洁辉对本报记者表示，“383”方 案只是简单提了一句，没有清晰配套规则，也没有说清楚“转正”条件，需要经过哪些程序，这可能会对土地管理和房地产市场造成短期混乱。小产权房能否真正 “转正”，各地肯定要遵循国家立法和相关政策。

　　一季度73个违建楼盘在售

　　李圆看中了深圳龙华新区一个叫清湖湾的小产权楼盘，“外观和花园小区差不多，邻近地铁，还说有专用车位”。不过，最打动她的还是房价——4780元~5730元/平方米，仅有一条马路之隔的商品房“花半里”二手房均价已超2.5万元/平方米。

　　尽管周围工厂密布，房子也没有房产证，李圆还是入手了，首付六成，剩下的分两年付款，年利率10%。她的观点是，物美价廉才是王道。这也是小产权房的最大优势。

　　通常意义上的小产权房是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。我国明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅，小产权房也处于不合法但事实存在的“擦边球”状态。

　　而深圳官方认为，深圳不存在通常意义上的小产权房。因为深圳经过1992年和2004年两次农村城市化改造后，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。因此官方认为，深圳农村城市化历史遗留违法建筑不属于小产权房。

　　但小产权房这一概念早已传遍市场。根据深圳民间俗称，小产权房分为统建、投建和自建三类，包括村集体土地所建的统建楼或集资楼、企业拿地投资所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的农民房。深圳的新增小产权房主要是村委和开发商合作开发的违建房。

　　数据显示，截至2011年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。

　　一份深圳官方调研报告显示，今年一季度深圳有73个违建楼盘在售，其中以宝安沙井和龙华观澜最多，分别有15个和16个。房价最高已达7900 元/平方米，均价为4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均价则为19869元/平方米，是违法建筑挂牌均价的4.8倍。

　　一些银行也加入到小产权房的销售中。上述调研报告显示，一季度，有42.5%的违建在售楼盘可以按揭贷款。违法建筑也为深圳带来可观的租金和租赁税收入，分别是37.6亿元、1.8亿元。

　　事实上，小产权房在全国多地都大行其道。根据全国工商联调研得出的数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

　　置风险于度外的赌局

　　在高房价和限购政策的刺激下，深圳的小产权房市场已经成为一个繁荣多年的地下市场，就像一场赌局，只要人们愿赌服输。

　　“胆大的就赚了，没胆的就一直犹豫，从2008年到现在这里的小产权房(每平方米)从3000多元涨到了6000多元，没买的就眼巴巴看着后悔。”王晓华指着刚建成还正在发售中的龙岗区布吉南岭村的黄金豪庭对本报记者说。

　　黄金豪庭的周围，还分布着宝岭花园、金龙花园、金龙豪庭、荔枝花园、岭南花园等七八个小产权房社区，都在2008年前后建成。

　　对于在村集体土地上集资建房的开发商来说，高度和密度意味着金钱收益，所以小产权房多是“握手楼”，对面楼的阳台伸手可及，一层楼达11户之多。因为设计和格局问题，有60%的房子采光很差，白天进入房间还要开灯。楼下星罗棋布的是小吃、五金、建材等各种店铺。

　　即使如此“品相”的小产权房在市场上也供不应求，42平方米的一房一厅已经卖到了35万元。

　　“有的人把自己的商品房卖三四百万，一下子买十几套小产权房，每个月收租一两万。五年房价就能翻倍。”王晓华觉得这是一笔划算的投资。

　　王晓华通常为投资客提供“一条龙”服务，投资客买房后在管理处登记了名字后就交给他出租、催租，一个租客搬走了，他就找搞卫生的阿姨收拾一下，再放租给下一个人。如果需要出售，投资客会继续把房子交给他代理。他手里拿着一堆钥匙，清楚地记得每个钥匙对应的楼层和房间。

　　但高回报也意味着高风险。购房者通常和开发商签购房合同，一次性交付房款，购房者除获得一份《合作建房协议书》外，还要花500元律师见证费，获得一份律师见证书。

　　但现实中，这份律师见证书并无法律效力。广东信荣律师事务所主任、专业房地产律师张茂荣对本报说，深圳市司法局也三令五申，律师不允许对小产权房进行见证，即使见证也没有法律效力，对购房者来说只是一个心理上的保障，一旦发生纠纷，法院会判无效。

　　面对一些人对合同无效的质疑，王晓华通常的回答是，风险问题根本不用问，买过的人再买就像买白菜一样简单，如果说2008年时有很多人不敢买，5年过去了，这么多人都赚到钱了，现在还怕什么？

　　显然，风险已经被置于赌局之外。投资客一赌升值，二赌“转正”，三赌至少政府不会拆。

　　深圳观澜的一名小产权房中介对本报记者说，地下市场很大，天天都有客户，关外地区曾经几乎都是小产权房。政府10年都没有动，现在拆迁更不可能了，涉及的人群太大了。

　　这名中介对小产权房升值也充满信心：“今年新(小产权)房都不让建了，现在的新房都是去年以前建成的，以后看趋势也不会有新房了，房价肯定会涨，有些客户开盘的时候买，过两个月尾盘的时候卖出去转手赚两万块没问题。”

　　与此同时，小产权房还涉及一条包含基层公务员、村委会、社区股份制公司和私人开发商的利益链条。深圳万丰村的一名房地产中介对本报记者 说，2012年万丰小产权房出售价格在3500元～4500元/平方米，建设和装修成本大约1000元/平方米，利润空间巨大，但这部分利润并没有给村民 分红，而是进了部分村委会干部和开发商的腰包。

　　卓洁辉对本报说，小产权房本来是违法建筑，但却屡禁不止，政府其实也很苦恼，因为利益驱动，很难监管。按照规定，很多违法建筑要拆除，但又涉及 到社会稳定的问题，一旦真正执行可能会造成动荡，政府对于这种执法手段也很顾忌。另一方面，执法力量不足、编制有限，很难靠查违力量遏制违建。

　　存量小产权房生死未卜

　　尽管广东省对于小产权房的态度已非常明确，“不给予登记、不给予办证、不给予流通”，但深圳民间交易依然活跃，不断有人进入赌局，又跳出赌局。目前的问题是，对于存量小产权房到底如何处理，一直都没有明确统一的说法。

　　2011年11月，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出“小产权房”不得登记发证。

　　2012年3月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清 理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。但对于具体的治理方案，国土部尚未拿出详细的办法。

　　张茂荣对本报记者说，深圳曾在1999年、2002年、2004年出台相关文件，对小产权房进行打击。2009年6月2日，深圳颁布《深圳市人 民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称《决定》)，确立了深圳历史遗留违法建筑处理工作先全面摸底再分类处理的工作思 路，对历史遗留建筑处理措施，包括确权、没收、临时使用和拆除。

　　同时，《决定》需要深圳市政府制定实施办法和配套措施。但到目前为止，《决定》的实施办法和配套措施仍没有出台。张茂荣认为，配套规定没有出台可能因为涉及面广，情况复杂，权属统计困难，涉及利益也盘根错节。

　　接近深圳土地政策制定层的卓洁辉表示，深圳一直在推进历史遗留问题的处理工作，比如对于全市历史遗留违法建筑的信息普查，以及拟定各项配套文件等，但根本解决小产权房的问题还是取决于国家立法和有关政策。

　　针对下一步土地改革的方向，此前有知情人士向本报记者透露，包括林权、土地承包经营权和宅基地使用权在内的“三权”将可以进行抵押融资。随着提出将集体土地入市交易作为改革突破口之一的“383”改革方案的公开，市场对土地制度改革也给予了相当的预期。

　　“383”方案仅供决策层参考，是否会在十八届三中全会报告中体现出来尚不得而知。但是，多位学者均对记者表示，这份报告所提及的总体方向是对的，也是大势所趋。

　　“383”方案对小产权房的态度，似乎为小产权房合法化打开了一道门。但业内人士认为，这一建议即使被决策层接受，也必须经过漫长的过程。张茂荣说，现有法律框架不改变，小产权房不可能合法化，《土地管理法》的修订不是一年两年能完成的。

　　卓洁辉认为，小产权房的解决要有堵有疏，长期堵会出现很多问题，一窝蜂放开也需要慎重考虑，需要稳步推进。对于深圳来说，首先需要挑一些试点， 试点成熟后再推开。其次，小产权房入市要解决分配收益的问题，要保证集体和集体成员得到应有的利益，也要有一定的税收和增值成本的调节，避免小产权房对商 品房市场短期内造成较激烈的冲击。

　　业内人士表示，同时在入市条件上也要有所甄别，分类推进。对于一些相对轻微的程序性违法，消防、质量上跟普通商品房也比较接近的小产权房，可以 通过一定机制上市；对于严重违法的，或质量、消防存在严重问题的小产权房，坚决不能让其上市。同时，通过城市更新，慢慢消化存量小产权房也是一种做法，只是需要相当长的周期。