苏锶

　　2013年一波地王走势，似乎正在重现2009年行情。

　　近几个月一线城市成交区域分布显示，高价地对房价有明显影响。近期，上海部分区域的土地价格均超过该区域历史峰值，这些区域正是近期房价上涨较快的热点区域。

　　克而瑞研究总监薛建雄称，目前的房价涨幅还没有到达2009年的高位，但是，“现在市场情况已经跟2009年相当了，到11月份肯定会有很多楼盘要跳涨”。

　　房价涨幅接近2009年

　　今年7月以来，一线城市频繁出现地王。德佑地产市场研究部监控的数据显示，9月以来沪上出现了10幅溢价率超过100%的高溢价地块。其中奉贤 南桥的一幅宅地溢价率高达180.8%，为今年沪上的溢价率地王；浦东潍坊新村的一幅宅地，成交楼板价高达40106元/平方米，成为今年沪上的单价地 王。这些地王无疑将进一步带动周边房价的上涨。

　　截至10月22日，上海商品住宅的成交量达1000万平方米，超过去年全年939万平方米。据统计，全市成交量超过千万平方米的情况，仅在 2006、2007和2009年三年出现，这也是近四年来，全市成交量首次突破千万级别，一举压倒了限购前的2010年全年成交量。

　　过去一年，上海390个楼盘，房价涨幅20%-30%的楼盘有32个，涨幅10%-20%的楼盘有112个，有9个楼盘的涨幅超过30%。其中 青浦新城的青筑雅苑涨幅最大，达到39%。该项目2011年7月开盘价1.8万元，至2012年6月曾跌破1.3万元，到今年9月份又上涨到2万元。业内 人士认为，青筑雅苑巨大的波动，正是近两年上海楼市行情最生动的表现。

　　中原地产研究总监宋会雍认为，这一波土地行情已经比2009年要高。此前2007年的地王，恰逢2008年政府救市，得以危机转折；2009年的地王，则得益于持续的宽松信贷、保增长等利好。“眼下这拨地王，似要遭遇长效机制，前景堪忧。”

　　也有一些地块由于开价太高而无人问津，不得不延缓出让。例如杭州10月9、10日分别撤销萧山区湘湖单元和萧山主城区两幅总起价达41亿元的地块出让公告。据当地业内人士透露，延缓出让的原因是地块起拍价过高。

　　10月18日下午，杭州市民中心土地拍卖大厅，交易员宣布，原定当天进行挂牌出让的准地王77、78号地块由于“规划进一步完善的原因推迟出 让”。浙江国土厅相关人士认为，准地王延缓出让，确有规划调整原因，而宏观经济结构调整过程中，政府也会有所引导，不会让地价出现大泡沫，导致市场一直暴涨。

　　其他城市或仿效京深调控

　　德佑地产研究部总监陆骑麟分析，目前市场正处于政策空窗期，政策不确定性仍然存在，但先前深圳出台的“深八条”无疑是给市场的一个警示，北京又有“京七条”紧随其后，对上海来说也不排除效仿的可能性。

　　不少分析人士认为，近期房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度是政策窗口期。尽管楼市调控长效机制还在酝酿之中，从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。

　　房企大多数保持谨慎乐观态度。10月20日，在博鳌·21世纪房地产论坛(上海)高峰会上，路劲地产上海公司总经理周轶群对记者表示，路劲上海 项目现在持续按照节奏销售，“我们是谨慎乐观，稳中有升”。他同时指出，现在这波地王还没有到高点，不排除潜在风险。出让价格已到达2009年最高位，如 果市场回到2011、2012年状态，就会有风险，如果明年上半年之前还没有更严厉的调控政策出台，就还有溢价空间。“最近拿地比较激进的都是外来企业， 除了资金充裕外，这与公司进入长三角战略的节点也有关。”

　　世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢认为，地王的背后有推手，融资渠道多元化仅仅是逼着企业去寻找新的资金入口，住宅的金融属性不可改变，房地产调控要建立在经济增长方式转型的基础上。