世界末日当然没来，年末楼市却提前过了春节，等降价显然不是个明智的选择。

　　文：何丹丹

　　还想等2013年房价下降？很遗憾，你恐怕不能如愿了。从2012年全国的房价变化情况和未来的趋势看，趁着2013年年初的时候买房是更聪明的做法。

　　尽管从2010年4月开始，住宅房价的调控力度越来越大，执行尺度也越来越严，但市场显然在慢慢消化这些限制政策的影响。从2012年开始，不论是住宅成交量还是住宅价格，不论是一线城市还是二线城市，都开始了复苏。根据上海易居房地产研究院对10个典型城市(北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌)的住宅成交量的监控和分析，2012年前11个月新建住宅成交量有所回升甚至翻倍增长，成交均价也在缓慢上涨。

　　11月，10个典型城市商品住宅成交面积为771万平方米，环比增长7%，同比增长92%，整体销售状况好于2011年。虽然多家房企提前或超额完成年度销售任务，但在楼市传统的冲刺业绩的第四季度，不少开发商仍然继续把存货推入市场，因此11月出现了年底回升行情，成交量的稳定将保持到12月。

　　一线城市：成交量、均价都涨

　　如果你在一线城市准备买房，不论是你的第一套房还是用来改善居住环境的第二套房，最好快点敲定。因为，2013年的房价不会比2012年便宜。

　　根据国家统计局发布的11月70个大中城市住宅销售价格指数，新建商品住宅(不含保障性住房)中价格上涨的城市有53个，价格下降的城市有10个。其中，北京、上海、广州、深圳新房价格变化中，北京涨幅最大，环比上涨0.8%，广州、深圳新房价格环比上涨0.6%，上海上涨0.2%。根据易居房地产研究院的监测数据，2012年1月至11月，全国商品住宅成交均价同比增长7.8%，连续8个月增长。

　　一线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长108%，远超过2011年的平均水平，同比增幅更是创下3年来的新高。事实上，自从2012年6月成交量达到顶峰后，一直在较高水平上小幅变化。

　　一线城市住宅成交的逐步复苏减弱了购房者对房价继续下跌的预期，刺激了更多的婚房需求和置换需求。这类换房对成交量的推动非常有效，尤其是在二手房市场，卖一套，再买一套，一个家庭就参与了两次住宅房产的交易。

　　11月，北京、广州、上海、深圳商品住宅成交量同比增幅分别为114%、93%、98%与175%，环比增幅分别为21%、-13%、12%、25%。从整体成交情况看，一线城市的成交量状况变化同步性较强，成交量几乎都是去年同期的两倍。广州是唯一一个出现成交量环比下降的一线城市，原因是广州成交量的突然上升发生在10月，这让它的11月环比基数较大。

　　北京、上海楼市的成交都在年底开始变热，如果这种情况持续到2013年春节以后，价格上涨几乎是无法避免的。

　　根据北京市建委的数据，11月新房和二手房市场的签约量都出现了30%左右的环比增长。此外，2011年10月、11月，北京二手房市场的签约套数为7262套、7428套，2012年10月、11月的二手房签约套数为11449套、14449套。类似的情况也发生在上海。

　　楼市的成交一旦有持续显着的抬头就会被新的调控压抑，因为成交量持续显着增长是价格上涨的前兆。上海永庆房屋总经理陈史翎分析，2010年年末的成交大幅上涨势头就很快在2011年2月被更严厉的“第二套房限贷，第三套房限售”的政策遏制，因此在今年成交量给人信心的同时，如果短期内上涨过快，政府将在2013年再次收紧调控。

　　还会再调控，所以还能再等等？当然不是。调控无法直接干预房价变化，只能压制成交量增长，让房价失去上涨的基础。从前几次的情况看，调控让房价出现下降至少需要5个月，而调控最爱使用的办法就是收紧信贷、调高房贷利率。所以继续等待的结果就是，房价确实降了一些，贷款利息却变多了。

　　二线城市：短期内不怎么涨

　　如果你是打算在二线城市买房自住或者换一套更好的房子，形势倒不这么迫切了，你还有时间慢慢挑。因为与一线城市相比，二线城市市场成交量在2012年下半年平缓下滑，还不太可能在短期内推动房价上涨。

　　11月，典型二线城市成交面积环比增长7.3%，改变了连续4个月的环比下降趋势。同时，同比增长93%，情况好于2011年同期数据。和一线城市一样，调控造成的积压购买力在2012年底开始趁着房企冲业绩打折的机会买房；和一线城市不同的是，二线城市的市场反应不如一线城市敏感。由于实质性的调控开始得晚于一线城市，需求不如一线城市迫切，因此在政策没有明显改变时，成交情况比较平稳。

　　2013年，只能缓慢地涨

　　2012年11月，国房景气指数为95.71，已持续两月上升且升幅有所加大。自2012年6月以来，国房景气指数基本处于底部徘徊阶段，但在9月创造历史新低后开始逐步回升，这显示房地产行业整体已有所改观，未来几个月将延续平稳回升。

　　从目前市场上各类住宅的成交量和价格变化趋势看，向上的方向基本确立，未来几个月里价格和成交量都会继续回升。但住建部、国土部和中央经济工作会议传递出的信息和官方表态都很明确地指向“调控不放松”的态度。在房价的变化上，政策、市场供应、买房需求一直在相互博弈，每一股力量都无法主宰价格变化。

　　因此，尽管价格和成交量都显示出明显的复苏和回升迹象，但成交情况尤其是房价变化仍然受到政策的掣肘。未来几个月房价上涨的幅度和速度直接关系到下一次调控降临的时间，也就是说：涨得快、涨得多，新的调控政策就会很快出台。因此，从这个博弈关系判断，2013年全年的房价即使有大幅度变化，也会在短期内被调控政策打压。

　　另外，房地产企业出于对销售回款的依赖，也不会贸然提价。因为销售回款已经成为房企最倚重的资金渠道。

　　2012年前11个月，国内贷款比重连续9个月下滑，由1月至10月的15.8%下滑至15.4%，显示金融机构对房地产开发企业的贷款的发放依然非常严苛；而在其他资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款占比进一步上升。随着市场的持续平稳，交易量的回升，房地产开发企业销售回款也持续上升。

　　在这种高度依赖销售回款的资金状况下，开发商如果贸然提价，将会直接影响销售业绩和回款速度，资金链会变得紧张。因此，在2013年无论从市场、政策还是开发商的角度，价格的缓慢增长都是最后也是最好的结果。

　　中等以下户型已经降价促销

　　在另一份对成交结构的分析报告里，20个典型城市的大户型和中大户型成交开始明显增长。(户型划分标准为：90平方米以下为小户型，90平方米至140平方米为中小户型，140平方米至200平方米为中大户型，200平方米以上为大户型。由于各地统计标准不一样，个别城市的划分标准进行适当调整。)

　　2012年11月，20个典型城市的小户型、中小户型、中大户型、大户型成交量环比增幅分别为6.4%、9.8%、16.2%与24.2% ；同比增幅分别为49.6%、102%、104.3%和44.4%。大户型在成交量在年末达到今年最高点；中大户型连续两月增长，11月的成交量是2011年以来最高；中小户型成交量也创下近两年的新高；小户型成交依旧保持上升趋势。

　　从不同户型的成交情况可以看出，2012年年末，住房刚性需求和改善需求成交迹象明显，投资需求也在长时间受抑制后开始试探性成交，中等以上户型的成交增速最快，也印证了2012年年末改善需求成交最迫切的市场判断。

　　四种户型在总成交量中所占的比例分别为30.4%、50.4%、11%与8.3%。大户型占比扩大，刚需与改善型户型占比略有减少。说明在自住需求之外，投资性购房开始抬头，如果这种投资性购房增长持续下去，房价的全面上涨只是几个月以后的事。

　　11月，20个典型城市小户型、中小户型、中大户型、大户型成交均价环比增幅分别为-0.8%、-3.1%、2.6%与5.2%；同比增幅分别为14%、-16%、22.3%与-23%。

　　为了“冲业绩”和销售存货，适合自住的户型在2012年年末之前开始了新一轮促销，效果明显，这部分户型的成交明显好于10月同期。