限购要放松了？又有人连夜排队买房了？近期楼市显得有些不一样。但我们认为，在去投资化调控主题不变的前提下，未来楼市走势仍然很清晰，即保持上行趋势，但大涨没有可能。所以在这段时间，完全没有必要被市场上的异动所左右。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　如果套用名著《哈姆雷特》中的一句名言“To be or not to be， that's a question(生存还是毁灭？这是个问题)”，当前购房者无疑会如此发问，“买与不买，这是个问题”。

　　进入2013年1月份以来，不管是新房市场，还是二手房市场，都表现出超乎寻常的热闹，成交持续活跃，开发商提价推盘，二手房卖家惜售……这一切似乎都意味着，楼市已经进入上升通道。因而不免让购房者感到纠结，观望等待是否会像之前那样一再错过购房时机，从而导致自己的购房负担不断加大？

　　在限购、限贷等强制性调控措施尚未退出的现今，房价暴涨的可能性微乎其微，所以购房者不必自乱阵脚而“追涨杀跌”。但不可否认的是，一线城市长期向上的趋势不改，所以对于刚性需求而言，坚持等待观望策略则意义不大。

　　“看涨”情绪高涨

　　与当前股市“看多”情绪同步的是，楼市“看涨”情绪蔓延，不管是二手房市场，还是新房市场，均是如此。

　　就在最近，上海的老张突然决定房子不卖了。半年前，老张考虑把自己的老房子处理掉，结果挂牌之后的前三、四个月的时间里，几乎无人问津。但在一个月前，情形出现180度的转变，每天都会有人要求来看房，周末的时候还会出现好几拨人同时看房的情况。这样的变化让老张坐不住了，现在卖房，会不会卖亏呢？在犹豫不决之际，他索性撤牌不卖了。

　　采取这种策略的其实不止是老张一个人。记者做了一个小范围调查，结果显示，近期二手房挂牌量急剧下滑，与去年底相比，降幅约5成。有门店经理甚至表示，甚至有部分卖家要求撤牌，先等待一段时间再说。

　　除此之外，卖家“跳价”额度变大也是二手房市场“看涨”情绪的另一种表现形式。据了解，目前市场上挂牌价在200万元的公寓，“跳价”额度在5～10万元左右，相对之前的3万元左右的额度，增幅明显。

　　当然，二手房市场交易活跃程度依然维持在较高水平。中原监测的包括北京、上海在内的6大城市1月的前三周多时间里(截止到1月24日)，二手住宅成交面积较去年12月同期上升16%，增幅明显扩大。

　　新房市场持续保持“暖冬”态势。据中国指数研究院[微博]跟踪监测数据显示，在2013年1月份第四周(21日至27日)，北京、上海、广州、深圳等一线城市成交面积均与当月周平均成交面积相当或者高于该水平。如北京成交面积为30.68万平方米，接近当月31.04万平方米的周平均成交面积；深圳成交面积为18.09万平方米，则高于12.95万平方米的当月周平均成交面积。

　　房企也对楼市持乐观态度。中原地产市场研究部有关人士指出，各家房企正在为新一轮资金周转而积极融资，扩充融资渠道，在过去一周(1月21日至27日)共计海外融资23亿美元。标杆房企也继续在土地市场出手，近期保利和万科在土地市场均有斩获。万科和新世界合作首次在香港拿地；保利在青岛、大连等地拿地。监测结果表明，包括万达、保利等在内的10家标杆房企拿地金额规模达到239亿元人民币。

　　库存进入“消化期”

　　自去年底入冬以来，市场交投状况持续保持活跃，使得市场供求关系发生逆转，高库存现象得到缓解，进入“消化期”。

　　根据汉宇地产跟踪监测上海市场结果表明，由于购房需求保持旺盛势头，而面对当月有限供应量，只得将更多的选择目光锁定于全市库存房源，在此背景下，全市商品住宅库存量正式进入“消化期”。从附图中可以看到，进入11年11月份之后，受“限购”政策显著影响，新建商品住宅存量套数突破7万大关记录，并长期面临着高库存压力。终于在今年1月份，全市新房存量14个月首次跌破7万套。

近两年来商品住宅库存量变化图

　　数据来源：汉宇地产市场研究部

　　来自德佑地产的数据表明，全上海市商品住宅的新增供应持续出现了萎缩的状况，截止至1月27日，全市商品新增住宅供应面积仅有31.07万平方米，而成交面积却达到了88.60万平方米，新增供应缺口达到了57.53万平方米，并且全市已经连续6周出现了新增供应低于成交的状况。

　　对于这样的变化，有分析人士认为，极有可能会导致“看涨”预期的形成。汉宇地产市场研究部分析师张颀分析指出，从1月楼市表现来看，即使在供应不足的前提下，通过消化库存量的方式，仍能成功换取潜在的置业需求入市，从而支撑成交表现。短时间内，预计开发商仍将采取少量供应策略，而市场中购房需求如保持不断释放状态，这将为房价缓步上行打下基础。

　　买房须踏准节奏

　　我们建议购房者不必盲目“追涨杀跌”。

　　近期上海市场交易活跃程度持续高涨，德佑地产研究总监陆骑麟认为或多或少跟限购可能放松的传言有关。目前处于敏感时期，楼市交易活跃程度较高，不排除少数开发商或者中介煽风点火，制造恐慌情绪，采用“恐慌式”营销策略，其结果是少数开发商和房产中介得利，而购房者“吃药”。如近期爆出某开发商鼓动购房者寒夜排队现象，以及网传放宽限购令等，都是如此。

　　但专家认为，完全没有必然这么做。对于当前楼市的政策环境，我们认为去投资化主题不会改变。虽然目前中国经济面临一些不确定因素，因此有分析指出，房产会作为支撑经济发展的生力军，重拾支柱产业地位。但问题在于，取消楼市调控，不啻于打开潘多拉盒子，在房价高企的今天，形成的恶劣影响会被放大数倍。在关乎民生的大前提下，我们认为政府会选择持续调控，并巩固已经取得的调控成功。最近一段时间，包括北京、上海在内的地方政府，都对放宽限购传言专门进行辟谣，以稳定市场情绪。

　　对此，我们建议，购房者还需要根据自身的实际情况来筹划购房机会。对于完成了资金积累的购房者来说，可以选择适合自己的物业，并想法设法申请到优惠幅度较大一些的房贷；但对于部分资金实力稍有欠缺的购房者而言，也不必因为担心房价上涨为博得一套房产而让自己背上沉重的经济负担，稍稍等候一段时日也无妨。

　　就未来一段时间的市场行情规律来看，“两会”之后可能会出现一波购房时机。因为在此之前形势不是很明朗，所以市场会显得稍微有些平淡。而“两会”之后，各方会对市场做出自己的判断，此时不排除有部分开发商展开促销活动，在此过程中可以淘到一些实惠的房子。