证券时报记者 李小平 赵缜言

　　去年下半年，伴随着全国楼市的回暖，温州楼市的销量也呈现大涨态势，但对于2013年的房价，温州地产界并不乐观。

　　密集上市的新盘，给温州楼市带来了前所未有的压力。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再 加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量高达160万平方米。按过去几年温州年均60万平方米的消化量来算，仅目前80多万平方米的库存量就够卖一年 多。这足以与近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。据报道，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月。

　　刚需为主 投资客绝迹

　　温州房地产登记中心下午营业的时间是2点整，但在25日下午1点40分左右，办事大厅门口就已聚满了人。与此同时，温州住建委房管局提供的数据显示，2012年，温州市区商品房销售面积为67.88万平方米，销售面积超过前两年总和。

　　对于为何选择此时购房？在等待过户的一位购房人对记者表示，“购房主要是因为小孩明年要上学，身边好几个同事朋友今年购房，也是因为小孩上学问题。”

　　在等待的人群中，也有陪同购房人办理手续的地产中介。来自21世纪不动产和天浩置业的中介人士称，成交量、库存量和购房目的，是判断温州楼市是否回暖的重要依据。最近温州楼市成交虽然有所回升，但购房目的以刚需为主，小户型自住房、学区房是去年下半年购房主要集中区。

　　“刚需为王，以价换量，撑起了整个温州楼市。”这是朗兆(温州)房产营销有限公司对2012年温州楼市的特征归纳，该公司是温州最大的房产营销公司。温州房产经纪协会副会长金联凤表示，“现在的温州房地产市场，投资客几乎绝迹。”

　　90平方米是温州楼市判断刚需的重要标准。2010年是温州楼市疯狂期，数据显示，2010年，温州市区二手房成交面积90平方米以下占比为37.4%，90平方米~144平方米占比为45.78%。而2012年前11个月温州市区二手房交易数据显示，90平方米以下占交易总量的51%，90平方米~144平方米占比为31.5%。此外，支撑温州楼市成交量的几个主力楼盘无一例外都是主推90平方米的刚需小户型，而且在价格上大打优惠牌。

　　供应量剧增 库存创新高

　　虽然开发商“以价换量”的策略收效不错，但是新盘的密集上市却将温州楼市的库存推向新高。

　　数据显示，截至2012年年底，温州市区商品住宅库存达83.67万平方米，共6331套，较2008年楼市低迷时的库存量37.53万平方米还多了46万平方米，温州楼市再现高库存压力。

　　如此高的库存会对温州楼市造成怎样的压力？2006年至2011年，温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米，年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准，在其他供应增量不变的前提下，当前温州市区库存量需要1年多的时间消化。

　　实际上，温州楼市的库存压力远不止于此。根据房地产开发约10个月的开发周期，2012年出让的9块住宅用地，都有可能在2013年形成新的供应量。

　　温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将会达到近80万平方米，再加上80多万平方米的库存，市场供应量将高达160万平方米。

　　温州大学房地产研究所研究员向洋认为，2013年温州楼市充满很多的不确定性，市区楼市的高库存难以消化。2012年，温州市区楼市在氛围较好的情况下，住宅销售面积也只有67.68万平方米，如今供应量是2012年销售量的2.4倍，市场压力之大不言而喻。