近期，各地楼市出现热销局面，投资客重新入市，北上广等地楼价走高。多位专家预计，楼市已现阶段性投资机会

　图/东方IC

　　楼市遇“暖冬”

    羊城晚报记者 赵燕华 实习生 陈琬倩

　　眼下，楼市一派“暖冬”行情，全国各地市场最近出现了“热销局面”，创下了本轮调控以来的新高。而大发展商基本上完成了全年的销售计划，年末不再会有大规模的促销活动。另一方面，投资客已经按捺不住，开始重新入市，一直苦盼楼价下跌的刚需买家，眼见降价无望恐慌性入市，造成楼市成交不断放大。想买房的市民是跟风还是等明年？

　　投资客重入市

　　北上广刚性需求让位于投资需求

　　就在上周日，广州天河珠江新城板块某全新楼盘开售，均价将近5万元/平方米带豪装的价格，遭到了众多买家的抢购，在周六晚上已经有人排队等开盘，让人觉得买豪宅如同抢购白菜一样，令人唏嘘。不仅是中心城区，连远在南沙的多个楼盘销售也如日中天，数度上调价格，令该区域楼价直逼上万元。

　　据中介机构资料显示，自2012年第三季度开始，广州二手楼市场成交开始升温，市场气氛趋于活跃。到了年底更呈现翘尾行情，部分二手盘一年涨价四成。

　　楼市翘尾趋势近期也在国内各地城市发生，进入12月份，一线城市房地产销售出现显著的“量价齐升”，深圳二手房11月同比上涨21.1%；北京有二手房一夜涨价70万元……

　　值得注意的是，近期北上广等一线城市，“刚性需求”已经让位于“投资需求”。大量改善型买家和投资型买家积极入市，成为近期楼市成交的主要特征。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，最近两个月北上广等地的楼价持续走高，主要原因就在于投资客重新入市，高端豪宅的成交比例在放大。

　　“广州2012年11月一手商品住宅成交均价达到14769元/平方米，创下了本轮调控以来的新高。”在赵卓文看来，“限购”、“限贷”、“限外”、“限售”等措施，难以堵住蜂拥的投资热情。只要楼市的财富效应仍然存在，投资资金就会继续在楼市寻觅机会。

　　“无税”之忧

　　量价齐升或是未来两年主基调

　　十八大提出加快城镇化，而刚结束的中央经济工作会议提出坚持楼市调控政策不动摇，这对房地产业意味着什么？

　　赵卓文认为，中国房地产市场将迎来“城镇化”重大利好。未来几年，政府将构建全新的城市格局，大、中、小城市和城市群科学布局、协调发展。北上广深等一线城市将获得新的发展机遇，城市中心区物业将更有投资价值。

　　另外，中央经济工作会议未提及房产税改革和收入分配调整，这对房地产市场是个好消息。就当前形势而言，“限购”、“限贷”等措施，市场已经逐步接受并适应。最大的风险和不确定性是房产税实施的时间表。房产税改革是当前业界最为忧虑的事情。这次会议未涉及房产税，意味着2013年中国房地产业保留了高歌猛进的通道。

　　几乎可以预言，2013年的中国房地产市场，还是要看一线城市的表现。如果不出现重大的政策变化和经济变局，“量价齐升”，将成为未来两年房地产市场的主基调。 

　　继续涨价

　　广州楼市明年走“牛”无悬念？

　　“明年我的判断广州楼市将继续量增价升。”在日前由广州搜房网举办的2012-2013年广州楼市形势报告会上，合富辉煌市场首席分析师黎文江分析，提高土地集约的水平，意味着土地价值会不断上升，导致地价上升。另外，建材、建筑、运输等等与房地产相关的行业、劳动力成本加大，将给房地产上升加压。

　　赵卓文说得更直接，明年的楼价发展趋势已经没有任何的悬念。“2013年仍将是一个‘涨价’年。”他的理由有三：以广州楼市为例，已经连续5个月一手住宅成交量超过70万平方米，“牛市”基调已经确立；从政策面、经济面分析，2013年楼市“利好”将多于“利空”；地价、房价有强劲的“补涨”要求。“2013年-2014年的楼市，正迎来新一轮的高峰发展”。

　　特别提醒

　　购房需警惕三类泡沫

　　在赵卓文看来，楼市已经出现阶段性投资机会。“2013年是新一届政府‘保增长’的关键一年。刺激经济的举措会陆续出台，保证居民收入增长成为重要政治任务。货币发行量年增长将在15%以上。不动产价格将获得支持。”他的看法是，2015年前，楼市将掀起一个小高潮。“2012年年末仍可大胆入市，明年、后年楼价将呈明显升势。”

　　不过，赵卓文提醒购房者，投资房地产，宜保持理性，采取稳健策略。房地产市场分化越来越明显，有三类泡沫值得投资者警惕：

　　———商业地产泡沫，特别是大型城市综合体项目泡沫严重。

　　———三、四线城市房地产项目大量开发，形成的高空置风险。

　　———中心城市写字楼项目和滨海城市的休闲类项目将大量空置。

　　2012年年底至明年广州十区两市新增货量分布(单位：套)

　　区域          旧盘新推货量           全新盘            合计推货量

　　个数      货量

　　天河      2241         5     2393 4634

　　越秀      1412      4   513  1925

　　荔湾      5712      8     3578 9290

　　海珠      4205      4      785  4990

　　白云      4355      5     1513 5868

　　黄埔     1008      0    0 1008

　　番禺     15233     11     4885 20118

　　花都     13968      6     2936   16904

　　萝岗      3464      4     2314   5778

　　增城       14781      7     4479 19260

　　从化      2373      6     1211 3584

　　十区两市合计   74363     65     29255 103618

　　数据来源：经纬行研究中心

　　2012年年底至明年广州十区两市新建住宅供应预测(单位：套)

　　区域     余货    年底前预计新增货量   明年预计新增货量  总货量

　　天河    2992    490     4144    7626

　　越秀     989     0      1925 2914

　　荔湾   1404      662     8628   10694

　　海珠    2735    466        4524 7725

　　白云    2686      786        5082  8554

　　黄埔     399      194      814 1407

　　番禺    8053      1255       18863 28717

　　花都   12083      1127       15777 28987

　　萝岗     505    216      5562 6283

　　南沙    1950      1796        8463 12209

　　增城    8368     1992       17268 27628

　　从化    4688    752        2832 8272

　　十区两市合计 46852      9736       93882 150470

　　数据来源：经纬行研究中心