南都地产大家谈 第53期

　　“金九银十”过半，国内一线城市一再加码调控“刹车”楼市。25日广州市国土房管局声明证实目前已经开始对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。此前13日，上海重申限购严控。21日北京叫停十宗土地出让。

　　“限售、限购、叫停等调控加码措施，最终目的只为‘控制房价’，以保顺利完成年度房价控制目标。”全国房地产经理人联盟研究院副院长、亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存昨日接受南都记者专访时表示，但可能留下的后遗症是，短期内土地出让受阻，明年尤其是下半年的供应不足将助长市场涨势。

　　南都：楼市敏感的“金九银十”期间，广州推出限售政策，能有效抑制房价吗？

　　陈宝存：这种政策暂时的压制会见效，但是长期趋势看，靠限售政策抑房价是不可能的。事实上2011年初不少省市尝试限售但并无见效，随后才有了限购政策的出台。去年北上深也曾有过类似限价、限售的调控措施，本质上是在为账面数字做美容。什么时候需要一份好看的成绩单？京沪两地集中在去年3月国八条刚刚颁布，深圳则是年底出台政策，正赶在年终总结的时候交成绩单。

　　当前“金九银十”，广州政府出台这样的政策意在何为？这一政策按广州市房管局的说法，是为了防止中心区域高价项目成交增多造成全市均价结构性上涨。楼市仍处于敏感期，地方政府对于房价的控制在这段时间内将比以往更加关注，此时关键任务就是控制成交均价不要出现过快上涨。

　　一般主要城市房价最高的区域都是中心城区，我们听北上广说自己均价1万-2万元，根本就没有任何代表性和参考价值。这个数据包括了全部辖区所有的普通住房，而不是商品房。广州这样做希望避免造成“全市均价结构性上涨”，但即便在数字上一时控制了，后遗症很严重。

　　南都：后遗症具体体现在哪些方面？

　　陈宝存：这种后遗症就是短期土地出让受阻，开发商不拿地。但此时的不拿地又会导致下一个周期对土地的追捧，也就是说影响土地收储的速度和规模，加剧未来的供需矛盾，扰乱市场规律。

　　其实各地提出的保持房价“稳中有降”或“增速不超过G D P”等目标，本身意义和价值值得商榷。即便出现稳中有降，那也是结构性的，也就是说主要是保障房占比高，环外区、远郊区占比高导致的。类似广州限售这种政策暂时的压制会见效，但是长期趋势压不住。楼市调控确实很难有什么好办法。

　　南都：那么照您看来明年房价还要涨了？

　　陈宝存：任志强说明年3月上涨，我看要到明年下半年。

　　一线城市的中心城区目前供应很少，但再少也不会影响开发商积极在市中心拿地，毕竟中心区域地段价值很明显。中心区的高房价会将庞大的刚需人群推出到近郊乃至远郊。但适销对路的存量房正在消耗减少，供应上不去的话，就等着暴涨吧。我预计是在明年下半年以后。

　　事实上房地产应当赚，高速发展事实上是理所当然的。房地产行业的发展压缩在近来短短14年的历程怎么够？目前是补欠债的过程。大力发展中国经济，强力推进中国经济转型，都靠房地产行业创造的利润回补。

　　采写：南都记者 陈琳琳