量跌价稳趋势确立 完成今年调控目标已无悬念

   　文/记者赖伟行、田欣、郭晓昊、刘冉冉、陈九州

图/记者邵权达、骆昌威、乔军伟

　　现在是入市时机吗？临近岁末，这个藏在购房者心中的疑惑越发强烈。

　　各方面的数据均显示，多个城市房价环比下降；决策层更释放信号，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。

　　大势如此，广州如何？记者深入交投尚算活跃的十大板块，发现除核心区域外，楼市让利降价的版图正在不断扩大。另外，记者从十大板块中选取过去一年中持续销售的十个典型楼盘，以其去年11月、今年5月、今年11月三个时间节点在阳光家缘的网签数据进行分析：与今年5月相比，房价出现下降的有6个楼盘，下降幅度大概在1000~2000元/m2；但如果与去年11月相比，出现上升的楼盘数量则有7个，涨幅从1000~3000元/m2不等。种种迹象显示，广州一手楼市的拐点正在确立，但楼价仍然未回复到去年调控前的水平，下探空间尚存。

　　淘金-环市东板块

　　“2万元/m2起”是噱头

　　好一点大户型均价3.5万元/m2

　　作为广州的核心区域，淘金-环市东板块目前在售的一手楼盘数量极为有限，开发商的态度也相对强硬。

　　位于环市东路花园酒店旁的正佳东方国际在宣传上突出均价“2万元/m2起”，但等记者进入售楼中心后，销售人员王先生解释说：“这只是我们的噱头。”

　　王先生说，目前有30套的特价单位，均价约为25000元/m2，其实，楼盘最初开出过37000元/m2的毛坯单价，现在是因为公司要冲年底任务，优惠时间很短。“现在已经卖出了一半的特价单位。”

　　附近的另一个住宅新盘淘金峯璟开盘已有一个月，主推51~144m2的一至四房，均价约3万元/m2。开发商不接受公积金贷款，而好一点的大户型，均价都要3.5万元/m2。销售人员表示，由于不少买家看中的是楼盘带学位的优势，开发商没有大幅降价的打算。

　　位于水荫路的楼盘东山一品只剩三四十套尾货。销售人员表示，目前毛坯房价格30000元/m2，比约一个月前又涨了一千元。

    芳村板块　　指标性楼盘单价降四千

　　最低楼价：1.5万元/m2

　　芳村板块目前在售的新盘不多，但接下来将有多个新盘推出。作为区内的指标性楼盘，新世界凯粤湾7月开盘，最近推出91m2的三房单位。记者踩盘时，销售人员报均价2万元，送3000元/m2装修。销售人员说，之前推的C8栋的140m2大户型，均价报2.4万~2.5万元/m2，高的甚至接近3万元/m2。这样比起来，均价下降了至少4000元/m2。 

　　楼盘巨幅广告透露有“88折”，细问下，是一些位于1楼、80多m2的两房单位，折后单价1.5万元左右。而其他单位也有95乘98折，相当于93折，以一套7楼的90.96m2三房单位为例，原价超过183万元，折后价约170万元，单价约1.87万元。

　　在板块内的其他小盘也随行就市，在芳村大道上的一个小盘龙湾二号，剩下两三套尾货，报价1.5万元/m2，一次性付款可享95折，按揭99折。

　　记者又走访了另一个热点居住板块大坦沙。位于其内的万科柏悦湾三期预计在近期开盘，销售员对价格三缄其口，只是说二期最高2万元/m2都卖过。其后记者了解到，楼盘对外报预期售价1.8万~2万元/m2。

　　上下九—康王路板块

　　开发商优惠说没就没了

　　周边楼盘均价约为2.4万元/m2

　　上下九—康王路板块是广州另一核心区。虽然不少楼盘都号称推出大幅度优惠，但是记者走访发现，其优惠幅度大多相仿，均价都在24000元/m2的价位上下浮动。有的楼盘只要完成了一定的任务，优惠又会马上取消。

　　位于康王南路与十八甫路交界处的单体楼康侨荔都今年1月开盘，楼盘上个月推出部分一口价单位，折算单价22500多元/m2。不过本月记者再次探访时，销售人员却表示这个优惠已经取消了。

　　“开发商搞周年志庆，才有这样的优惠。74m2的户型总价只需要166万元，现在已经没有了。”销售人员卓先生说，现在价格已调整为23000元/m2起。一套177万元的74m2两房单位，97折后还要172万元。

　　龙津华府上月底开盘，销售人员表示，目前开卖两栋物业，一栋是写字楼性质，均价只要23000元/m2起；另一栋则是住宅性质，开价29000元/m2，记者发现，现场咨询的市民不多。

　　在文昌北路的元邦明月星辉折后均价约为24000多元/m2，与周边楼盘价格差别不大。

　　天河北板块

　　价格松动楼盘不多见

　　黄金地段均价3.7万元/m2仍热卖

　　天河北板块由于地段好，少有开发商在价格上松动。

　　记者上周来到位于天河北时代广场后方的亿泉尚园探访。导购小姐介绍：“我们目前在售的都是139m2的三房和188m2的四房单位，均价37000元/m2，带精装修。一次性付款可享受98折优惠。目前只剩下几套了。”

　　龙口东路瑞安创逸销售中心门口则站满了手拿宣传单张的导购。销售中心内大约有三四台客正在看楼，销售人员的积极性也远超前两个楼盘。“T1栋不限购公寓已开盘，户型包括40~140m2的单位，首批团购单位28000元/平起。另外，在售T2栋3~4房单位和T3、T4栋3房单位，住宅整体均价32000元/m2。购房者可享受全款、按揭98折优惠。”导购曹先生热情地推介说。 

　　随后，记者来到位于广园路和天寿路交界处的颐和四季公馆探访。“现在还未开盘，仍接受诚意登记，均价25000元/m2。”导购人员说。   

　　金沙洲板块

　　一手楼盘渐显止涨态势

　　板块内广州盘均价约1.4万元/m2

　　金沙洲板块一手楼盘供应量不少，板块内楼盘止涨态势明显。位于金沙洲大桥不远的元邦·明月金岸打出了“距地铁最近”的广告，楼盘报出了14800元/m2的均价。“之前有一个员工价，打88折，现在没有了。”

　　十一开始发售的星汇金沙，户型为90~150m2的两房至四房单位，均价报14000元，销售人员称这已是“折后价”，带3000元装修。记者上周末实地走访，销售人员介绍目前还可享受97折再乘98折，再减1万元的优惠。98.38m2的三房单位折后价137万元多，单价13960元/m2，接近1.4万元。

　　御金沙(微博)均价报1.6万元/m2，带2000元装修，打出“楼间距最宽”的广告。以一套3楼的三房单位为例，算上其他优惠，折后价145万元，单价约1.42万元/m2.。

　　而位于南海的时代糖果在11月26日开售三期，现场报出均价9000元/m2，送1800元装修。

　　白云大道板块

　　买家拿优惠靠“磨”功 

　　售楼代表两个月卖出一套房

　　“降价我们不会做的。第一，员工就业怎么办？第二，房子卖得差不多了，没必要降价砸牌子。第三，地铁江夏站离这里最近。”位于白云大道板块云岭秀色富业苑售楼代表说，白云尚城楼盘7月开盘，现在仅剩10套没卖出。

　　新世界锦云峰A8也基本卖完了，只剩28层以上还有几套待售。售楼小姐介绍，其售价范围在15000~23000元/m2。据锦云峰售楼小姐介绍，上一期开售的时候，有一个5万元抵10万元的活动，但是这一期就不知道有没有了。

　　其实，各开发商的促销手段中，最多的还是打折：白云尚城第四期在原价基础上可享受到的最低折扣为9.9折乘9.8折再乘9.5折，据售楼处某销售人员介绍，前两个折扣基本能给，而第三个折扣的活动幅度在于购房者是否能“磨”。“今天是我来这里刚好满两个月，今天刚成交了我来这里的第一单。”白云尚城售楼代表胡先生说。

　　广园东板块

　　楼盘“裸卖”降价

　　均价多约在7000元/m2 

　　由于增城限价不限购，记者走访广园东板块时发现，附近在售楼盘较多，均价大约在7000元/m2，以毛坯交楼为主，多个楼盘给出的折扣优惠都比较大。

　　周五下午，记者先来到碧桂园(微博)凤凰城销售中心，销售中心内只有两三个客人在看沙盘，控销表显示，之前推出的凤锦苑四街9号的大部分单位已经售出。“我们的毛坯均价在7800元/m2左右，这个单位总价为79万元，一次性付款96折，商业贷款98折。”销售人员说。

　　在位于萝岗区域的海伦春天，销售人员谢小姐给记者算了一套1802号房的总价：“这套房建筑面积105.97m2，套内面积86.93m2，原总价819474元，如果您一次性付款的话我们可以打92折，折后为753916元。我们最低可以让客人只出两成首付，剩下的一成则由我们出钱先垫付。”

　　周五傍晚，记者来到翡翠绿洲销售大厅。正值下班时间，不少人进来询问楼价。销售人员说，毛坯房售价6380元/m2起。

　　同德围板块

　　争打“特价单位”牌

　　均价约20000元/m2

　　同德围板块的在售楼盘主要集中在旧水泥厂地块附近。唐宁花园10月30日第一期开盘，共推出120套房，一个月内已成交了90多套。目前的成交均价是20000元/m2。

　　对于是否受楼市震荡影响而考虑降价的疑问，售楼部相关负责人说，同德围是旧城改造的重点区域，这里肯定不会降价。

　　与唐宁花园相对而望的岭南湾畔C3栋，自去年开盘的时候均价2.3万元/m2，价格一直没有浮动。该楼盘一共11栋，1000多套，现在还有30~40套未出售。

　　唐宁花园前几日还推出了18000元/m2和19000元/m2的“特价单位”。所谓“特价单位”，即该开发楼盘第一期将结束时搞的特价促销。19000元/m2的户型在8、9、10楼有特价单位，10楼均价2万元/m2。

　　琶洲-南洲路和番禺板块

　　折扣销售更受青睐

　　让利降价未必能改善成交

　　广州南站和琶洲已被确定为广州今后重点发展的区域。在番禺和琶洲-南洲路两大区域，房价已有微调。

　　番禺区的“尚东尚筑正在针对10多套尾房搞促销。均价大约12000元/m2，因为最近在清货，所以搞特价，这些特价房基本上每平方米会便宜1000元左右”。

　　南洲路的“罗马家园”均价大约在21000元/m2和22000元/m2，最近搞了个一口价的特惠活动，对多套124m2的房子以18500元/m2的价格特惠销售。

　　在番禺区的“金海岸花园聚湖”楼盘项目，开发商让利数额固定。据悉，项目目前的价位是均价13000元/m2。这是折后价格，折扣前15000元/m2，降价已有半年，但成交量无明显改善。

　　各方说法

　　开发商：降价套现成为共识

　　“从11月中下旬开始，大家的推货节奏开始加快。”广州某大型开发商的华南区营销总监表示，年底推货提速，一是因为开发商年底需要回笼资金，二是业绩冲刺的压力。他说，在融资渠道狭窄的情况下，开发商开始达成共识，只有卖房套现才能更好地解决资金问题，降价则是题中之义。

　　降价促销的开发商开始增多，但到底降多少是开发商要慎重考虑的，如果一次性降价不到位，不断下调价格反而加重购房者的观望氛围。这个负责人称，从广州市场的情况看，中心区如果达到2万元/m2、近郊达到1~1.5万元/m2左右的水平，买家入市的意欲就会被激起。

　　“今年前10个月，广州市场销售了650亿元，比2008年的480亿元还要多。但今年的情况比2008年复杂。”保利地产代理市场部经理吴定金表示，部分在年中就意识到大势走向的开发商提早“开跑”，目前业绩就较为理想。今后房地产市场估计难以再现“皆大欢喜”的情况，而是有赢家的同时也会有输家。

　　国土部门：明年调控暂不变

　　广州市国土房管局相关负责人昨日接受记者采访时表示，截至目前，不包括经济适用房在内，广州今年新建商品住房的均价同比上涨幅度控制在4%以内，完成全年的房价调控目标已无问题。

　　“虽然房价同比仍在上涨，但环比已经下降。调控成效明显，量跌价稳的趋势确立。”这位负责人表示，目前已展开对明年房价目标制定的前期工作，至于会不会把“下调房价”作为目标之一，要看住建部的要求。广州明年的调控政策暂维持不变，不放松也不收紧。

　　全国大势

　　十大城市楼价连续环比下降

　　中国指数研究院(微博)月初发布的数据显示，全国100个城市11月住宅平均价格为8832元/m2，与10月相比下降0.28%，这是该数据连续第3个月环比下降，且降幅有所扩大。

　　数据显示，100个城市中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价涨幅自8月以来持续缩小，11月上涨4.06%，较10月缩小1.15个百分点。

　　根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据：11月十大城市住宅均价为15663元/m2，环比下降0.36%。具体来看，11月十大城市住宅价格全部环比下降，其中南京和成都降幅最大，分别环比下降1.2%和0.9%，上海、武汉、深圳等8个城市降幅皆在0.5%以内。同比来看，十大城市平均价格上涨1.7%，是去年6月以来的最低涨幅。

　　行家分析

　　楼市筑底时间远长于上一轮

　　“一线城市的房价拐点已经出现。”瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光(微博)认为，在“更加严厉的新一轮房地产调控政策”、“房地产税试点逐步深入”、“房地产贷款下降”、“房地产商资金链更加趋紧”、“保障房供应充足”以及“过高房价不可持续”的六大重压持续作用之下，中国大部分城市的房价或进入下降通道。

　　不过，沈建光认为，像广州、武汉这样的城市，房地产泡沫并不明显。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)则分析，11月30日晚，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，这标志着货币政策的明显转向。但下调存准率是为了防范经济过快下滑，并非为了救楼市。近期，无论是温家宝总理，还是李克强副总理，都在强调房地产调控丝毫不放松。当前，房价只是刚刚开始下跌，而官方主流思想是：房价要回归到合理水平。虽然什么是合理水平尚无标准，但仅仅下跌两三个月，肯定是不行的。中央调控政策放松，预计明年年中后才有可能性。

　　杨红旭说，另外，即使政策放松，货币政策和楼市政策也不可能像上次那样超量注射“兴奋剂”。其结果将是：经济和楼市探底、筑底的时间远长于上一轮，而且即便其后复苏，也会磨磨唧唧、拖泥带水。

　　社科院绿皮书

　　放松调控或迎报复性反弹

　　本报北京讯 (记者柳建云)中国社会科学院昨日发布的《住房绿皮书》对2012年总体预测称，只要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。2012年继续坚持从严调控不动摇，防止报复性反弹。

　　绿皮书课题组指出，住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。不过，房地产调控效果尚不巩固，住房市场面临：报复性反弹和“硬着陆”两大风险，供需结构、租售市场结构、区域市场结构三个失衡，行政、金融、财税和土地等四大问题。2012年的调控继续体现市场各方主体与中央调控的市场博弈，其中中央政府拥有较大的主动性和回旋余地。

　　中国科学院财贸所所长高培勇表示，未来可推出的住房政策有两大着力点，一是保障性住房问题；二是房产税的改革。保障性住房的建设，不仅面临资金的供给问题，也面临组织实施，建成后的日常管理问题。房产税的改革试点仅仅是在上海和重庆两个地方，取得的经验还没到能向全国推广的地步。“在这两个方面的支柱都没有完善的条件下，显然行政手段不可丢。”

　　京城一手楼市

　　前11月：均价13914元／m2

　　据新华社电 北京房地产业协会9日发布，前11月北京市新建普通住房成交均价为13914元／m2，比去年全年成交均价即北京房价控制目标14847元／m2低6.3%。北京房地产业协会秘书长陈志表示，预计年底北京市场将继续保持这种趋势，全年房价“稳中有降”的目标有望顺利实现。

　　伟业我爱我家集团(微博)副总裁胡景晖(微博)表示，北京“降价换量”项目正由通州向大兴、房山、昌平等近郊热点区域蔓延。他预计，明年房地产政策调控的主基调不会发生变化；一手住房库存量高达13万套左右，已达到最近几年来的新高，近期房价很可能延续回落态势。