揭示房地产商如何制造假房贷

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　　●记者调查感言　

　　在开盘十几天之内，就将整个项目的房款全部回收，这样的地产神话天天都在上演。而可怜的消费者长久以来都被蒙在鼓里。更重要的是，由此衍生出的一系列三角问题，使银 行、消费者成了最无辜的牺牲品，精明的地产商们也因此找到了一条新的求生之路。

　　我们一直试图为读者揭示地产界尽可能多的潜规则，而每当发现了新的线索，在兴奋之余，也会不寒而栗，进而为即将遭受地产商暗箭的消费者捏一把冷汗。

　　违背常理的原告

　　2000年3月，刘军在宣武区中加大厦买下3套住房；

　　2001年7月，刘军在得知房产证的办理没有任何结果后开始拒绝还贷；

　　2002年4月，刘军被开发商以不按期偿还贷款为由告上法庭。

　　这个案例最为蹊跷的地方在于，房屋买受人不按期缴纳贷款本来应该由银行来起诉刘军，结果却是开发商冲到了最前面，其中的症结何在？

　　答案随着庭审的进行而随之解开：开发商事先为业主代缴了首付款，如果刘军拒绝支付后续的月供，则最终会危及开发商的利益。然而，开发商为什么要事先垫付首付款呢？更可疑的是，如此“好心”的开发商竟比比皆是，这已经成为地产游戏中的关键一环。

　　正规的贷款程序是，当买房人看中了房子，就先向开发商支付首付款，随后，买房人再向银行申请按揭贷款，以支付剩下的房款。经过银行的审核，符合条件的申请者就得到了银行的贷款。银行直接将贷款划给开发商。在整个过程中，只有银行与买房人发生关系，开发商基本上就是个局外人。

　　而现在的开发商如何摇身以变成了房贷中的主角？

　　记者终于寻到了一位愿意讲真话的圈内人，抽丝剥茧般地为我们揭开了假房贷的层层面纱。

　　地产商“兼职”消费者

　　在地产圈里时常流传这样一个“吉尼斯纪录”，谁能够以最快的速度收回全部房款。按照正常的程序，一个中型项目，如果卖得好的话，回收期也至少在一年以上，这位圈内人透露给记者，规规矩矩地卖房，六成项目都要拖到两年以上，他特意强调了“规规矩矩”四个字。而目前，这个纪录正被不断刷新，没有人知道最短的时间是多少，因为新的纪录随时都会产生，但一个月内收回全部房款已经不是新鲜事了。

　　他们究竟做了些什么？在外人眼中就像变魔术一样。

　　如果一个项目有1000套房子，开发商就迅速找到1000个“户主”，其中一部分是销售人员，更多的则是刚刚实现“农转非”的京郊县城里的无业人员，每人提供一个身份证明，就可以获得一笔相对于他们来说可观的回报。以至于瞬间就冒出了1000个买房人，可笑的是，其中相当一部分人的月收入不足1000元，却正在购买价值80万元左右的房子。

　　开发商以这1000个“户主”的身份向银行做按揭贷款，出现在银行面前的只是个人，而不是开发商，每个人的资料都相当完备，殊不知，这所有的一切都是开发商导演的，人人都有一份完全符合按揭条件的背景资料和身份证明。“户主”们向银行交纳的首付款自然也是开发商垫付的(所谓的垫付，基本上等于不付，相当于将钱从自己的左手倒到了右手)。一个星期之后，银行就把每个户主贷到的款子划到了开发商的户头上。至此，整个演出的第一幕告一段落，开发商以常人不可思议的速度将房款拿到手中，扣除垫付的首付款，八成以上的房款已经到位。一般来说，可以拿到几个亿。

　　自己卖，自己买——这样的游戏潜规则已经成为圈里人公开的秘密，彼此心照不宣。

　　售楼处里的喧嚣不会再引起地产商们过多的注意，因为资金已经回到了自己的腰包里。

　　

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