标准小康家庭理财 不动产投资比例不宜过高

　　在外人的眼里，51岁的金女士一家应算是长沙市民中的标准小康家庭。金女士就职于长沙市政府下属一事业单位，丈夫在省内某大型国有企业从事高级行政管理工作；而唯一的独生女儿大学毕业后也工作好几年了。一家三口幸福美满，其乐融融。说起这种家庭，大家都认为金女士一家应是衣食无忧，富足有余，可偏偏金女士一家就是没存到什么钱，银行存款几乎为零。

　　“这几年，我都把绝大部分资金投资到房地产方面，而其他方面的投资则从未涉足。”电话那头，金女士焦急地向本报理财专家谈起了自己置业经历。她说，目前她伤神的就是想如何将自己投资的多处商铺盘活增值，同时，一家人也并未在保险方面有过任何计划，夫妻两人退休养老该如何筹划，更让自己担心。

　　理财经历

　　房产多处却“身无分文”

　　“说起来确实是有点难以置信，自己买房子买得银行存款捣腾个精光。”让金女士花了大代价的是长沙五一广场的二处商铺。2000年，她认购了该处一楼一个14平方米的铺面，总价约32万元；同时还购买了该处夹层19平米的铺面，总价约37万元。谈到这次耗资69万元的投资，金女士抱怨自己当时有点头脑发热。因为在近四年的时间里，不仅夹层的铺面一直闲置租不出去，一楼的铺面也只能收到每月700元的租金。

　　此外，金女士还在深圳市区买了一套100平米的小高层住房。由于地处深圳市区(关内)，又紧靠深圳新建的大学城，因此这处总价23万元的房产不仅买得比较划算，而且立马就租了出去。现在每月都有1000元的租金汇入她的账户。

　　收支两高担心养老

　　作为事业编制的公务员，金女士每月工资收入有2500元；在大型国企做高层管理的丈夫每个月则有4000元的薪金。而女儿每月也有2000元的工资。丈夫每个月基本还有400元的住房公积金的积累，加上每月1700元的房租收入，粗略一算家庭年收入已在10万元以上。同时，目前家庭不仅没有任何负债，也没有上一辈的老人要赡养。

　　不过主宰家里财政大权的金女士消费也不秀气。家里每个月的各项支出高达4000元左右。因此，金女士盘算着今后该如何做个存钱储蓄计划。此外，虽然夫妻两人都有单位的社保，可一旦退休就面临未来的养老问题。更何况一个家人到目前都没有购买过任何保险，在盘活不良收益的房产实现增值的同时，如何定制合理的保险计划也是她所关心的。

　　理财计划

　　交通银行长沙分行个人理财中心 方 炜

　　综合分析：

　　1.收支分析　　该家庭是一个中高收入的工薪家庭，家庭年现金收入9.84万元(女儿参加工作后没有节余，暂不纳入计算)，家庭月日常支出4000元，另外每年有旅游支出近2万元，年积蓄约为3万元，占总收入的30%左右，相对于积蓄率普遍较高的中老年人来说，这个比例偏低。家庭支出应削减非必要开支，充分利用未退休的几年时间增加积蓄；

　　2.资产分析　　该家庭由于投资理念的偏差，全部为房产类投资，投资方向单一，特别是在五一广场附近投资的商铺，由于开发方经营模式与五一广场人流量分布南偏等问题，商铺投资收益低，夹层投资后一直没有租出去，基本上没有收益，一层铺面年租金收入与32万的投资额相比较只有2.6%，远低于一般的金融投资产品；深圳房产投资买价上比较合算，但月租金1000元只能算正常水平，大学城所在的南山区不是深圳市内繁华地段，但如果能充分了解当地房产求租信息，将月租金收入再提高200-300元还是有可能的；由于房产属于不动产投资，占比过高造成家庭资产流动性不高。

　　3.保障分析　　夫妻俩除了社保与医保外，没有其他的保险计划，由于家庭没有老人需要赡养，女儿也已参加工作，没有家庭负债，故家庭保障的主要方向应该是养老与健康。夫妻俩年龄较大，健康方面产生的风险将越来越大，在既无家庭流动资产备用，又没有购买保险的情况下，将是家庭财务状况稳定的重大隐患。

　　4.财务分析　　商铺投资资产收益不高，遭受损失的风险较大，家庭资产流动性极低，如果近期内有支付需求的话，将会出现周转困难，这些问题产生的最根本原因就是投资不当。

　　首先，房产投资比例过高，是极其错误的资产配置，一般来说，房产投资占家庭资产的30%-40%比较适宜，除非本身对房地产市场特别熟悉，最高不要超过60%，否则将会影响资产流动性，极易造成支付困难；其次，对于未成熟的楼盘，投资风险一般比较高，集中投资额过高，不符合分散风险要求，且该家庭投资的商铺属于综合楼的裙楼，只适合中高档特色餐饮、便民服务等少数对周围规模效应要求相对较低的行业，属于商铺里投资风险较高的一种，如当时在长沙五一广场两处商铺只选一处，则现在家庭财务状况要好得多；

　　5.财务目标分析　　由于夫妻俩收入支出均较高，在不过于降低生活质量的前提下，适量压缩不必要开支，制订一个储蓄计划是可行且有必要的；最关键的目标应该是如何盘活资产，改善家庭财务状况。

　　理财建议：

　　1.房产投资　　针对商铺投资一直没有取得收益的情况，有两种可能选择，其一是关注求租信息或借助房产中介，尽早将闲置的夹层商铺出租，就算租金低于正常水平，也比闲置好，这样的优点是既可以取得少量收益，又可免除变更投资的交易成本，该商铺虽效益不好，但五一广场周边属于长沙市中心最繁华地段，持有等待升值的可能性还是存在，缺点是没有解决家庭资产流动性问题；其二是在剔除交易费用后较最初购入价不亏或略有盈利的价格下出售夹层商铺，投资于金融资产，既可增加家庭资产的流动性，又可迅速盘活投资不当的商铺，化解集中投资风险，难点是寻找出售机会，要等待合适的购买者，且在调整投资过程中应注意交易费用与再投资风险，避免再次被套。

　　如果出售，建议收回的资金15万元投资于收益稳定、流动性好的货币市场基金，作为家庭备付(其中约5万元准备女儿结婚时用)，升息后，货币市场基金的7天年化收益率在3%左右，如正在发行中的银河银富货币基金、海富通货币基金及进入开放期的华安现金富利投资基金均是不错的选择，这些基金的购买手续简便，方式灵活，如交行储户不但可在银行柜台购买基金，还可通过网上银行、电话银行以及自助银行的多媒体查询机办理，而且基金赎回为T+1，资金回收快；收回资金的剩余部分，建议投资于平衡型开放式基金，既能达到在现在股市比较低迷的行情下低成本投资的目的，又较纯股票基金风险低，比较适合中老年投资者，如：海富通收益增长、德胜稳健、宝康灵活配置等。

　　2.储蓄计划　　拥有一定家庭资产的中年人，适当提高自己的生活质量是应该的，但在家庭现金流动性较为紧张时期，可以考虑适当削减开支，将家庭开支结构进行分析，科学合理安排支出，如服装等方面的支出采取少而精，不要过多追求量，讲究质量款式但不一定全部为高档品牌；通过合理安排，预计家庭年节余额可达到4万元以上，至退休时，可新增积蓄16万元左右，加上原有投资已有近50万元的金融资产与两处房产(现值55万元)，每年的投资收益与房产租金收入加上退休工资，足够支持夫妻俩有个安逸富裕的晚年生活。如没有为女儿留过多遗产的打算，夫妻俩退休后可考虑增加健身、娱乐、旅游等活动，适量消耗其金融资产进一步提高自己的生活质量。

　　保险计划

　　平安人寿保险顾问　　卓 焕

　　综合分析：

　　金女士和丈夫均已年过50岁，都希望退休之后可以安享晚年。夫妻都有社保，但为了保证退休后生活品质不下降，应及早制定补充养老计划。

　　1.增值型保险解决后顾之忧　　目前市面上的分红型、年金型、万能型寿险均适合养老保障需求，建议金女士选择购买以万能寿险为代表的储蓄增值型保险以解决后顾之忧。相比其他险种，万能寿险不仅可以实现“保本保收益”，还能够让客户资产保持增值。因此，建议金女士为自己购买智富人生万能寿险，年交费为15000元，交9年。60岁开始领取养老金，每月领1000元，至少领到71岁。按年利率3.0%计算，金女士71岁时帐户中还有56171元养老金。若投资回报达到4%，71岁时帐户还有82951元养老金可以继续领用。

　　2.完善重大疾病和医疗保障　　由于金女士与丈夫已年过五十，大多数保险公司已不接受超过50岁的高龄重大疾病的保险。目前有泰康生命关爱重疾险、康宁重大疾病保险两款保险能够分散金女士和丈夫的健康和意外风险。具体保额可在5万-10万之间，然后附加住院医疗保险、附加意外伤害保险。每年保费支出控制在5000元-10000元之间。这样配合社会统筹医疗保险，金女士夫妇将有坚实的保障基础。女儿的保险计划以储蓄增值兼顾保障型的保险(比如，平安鸿祥两全保险、智富人生等保险)，以及意外和住院费用型保险为主，这样保费便宜，保障高。