加息的筛子作用显现 勒紧钱袋还房贷值吗

　　□本报记者　钟恬/文　春雨/摄

　　提前还贷高峰将至？

　　随着时光流逝，去年10月29日央行宣布加息的喧嚣似乎已慢慢消退，但在本月却再度被挑起———这是购房人按新的住房贷款利率标准还款的第一个月。

　　“根据往年经验，每年春节前后，由于一些单位发年终奖或者分红，手头多了一定闲钱的贷款者，都会考虑提前还房贷。”一房产经纪公司人士预计，今年的情况更为特殊，“2004年央行加息以及对连续加息的预期，更多业主会选择在今年春节前拿出储蓄提前还款。”

　　由于加息效应，年末各大城市掀起了提前还贷浪潮。1月18日，来自上海市房地产金融联席会议的消息称，央行加息后，各金融机构通过监测提前还款额和问卷调查等形式得到的数据显示，大部分金融机构的提前还款申请客户和提前还款量都有明显增加；撇开提前还款的固定高峰期12月，个别金融机构去年11月当月提前还款额就比2003年同期上升了34.95%。

　　据上海市工行统计，该行12月份的住房按揭贷款日均提前还款额达到5000多万元，比11月上升了近9个百分点。农行一家支行的行长透露，仅这两天就来了10多位提前还贷的客户。而来自北京工行、建行、中行等多家银行房贷部的消息表明，虽然提前还贷的具体笔数不易统计，但是提前还贷的数量还是比较明显。

　　据分析，已开始提前还贷的购房人多为购房3年以上的人，有的是全部提前还清，有的提前还10万元，而其中与以往提前还贷不同的是，提前还5万元的人开始多起来。由此可以看出，已经贷款买房的人迫于对加息的担心，在尽力提前还贷。

　　踏入2005年以来，据称许多银行都接到不少咨询电话，询问房贷月供增加的情况。业内人士称，月供的增加及“债不过年关”、“无债一身轻”等传统消费观念的影响，可能刺激购房人提前还贷的意愿再次凸现。　

　　提前还贷一定划算吗

　　到底住房贷款利率的上调，加息会给按揭贷款的购房人带来什么样的压力呢？

　　以房价50万元、首付2成、还款期限为20年的住房为例，利息调整前的住房贷款利率5.04%，20年内每月还款1986.502元。此次升息后，从2005年起的19年内，月供还款2031.601元，每月增加了45.099元，一年增加541.188元。

　　“其实，每月增加四五十元的支出，对一般老百姓的生活不会产生实质性的负担。如果购房人有其他的投资渠道，不需要提前还贷。”一家银行个人银行部的负责人说。

　　他认为，贷款利率上涨的同时，存款利率也在上调，这样其他一些投资品种的收益率很可能也会随之上涨。经过投资运作，很可能获得比贷款利率更高的投资收益率，那样把原本可以用来投资的资金用来提前还贷就是不明智的了。所以，“是否提前还房贷，关键要看投资收益率。如果自己的其他投资收益率要高于住房贷款利率的话，用这笔钱去投资后的收益完全可以覆盖掉银行住房贷款利息的支出。”

　　他还提醒，归还按揭贷款已经超过5年或者时间更长的购房者不宜急着还贷，因为此时一半以上，甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。

　　一位金融顾问指出，决定是否提前还贷的因素还有很多，比如持有现金满足突发预防性需求以及投机性需求，日常生活的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等。

　　该顾问指出，提前还贷并非人人都适用，首要条件是手头要有一笔现成的闲置资金，其次是该笔闲置资金需达到一定的规模。“一些银行对提前还贷额都有一定的规定，一般要求提前偿还的贷款金额不能少于原贷款合同规定的月还款额的5至6倍，因此，手头的闲置资金如未达到银行规定的水平，提前还贷仍不可行。”

　　此外，“一些收入变化较大的朋友，在提前还款时应充分考虑家庭的意外开支和未来开支，如孩子的入学、就医、保险等需要，如未来无重大开支一般应至少保留半年的家庭年收入，以备不时之需。”

　　有意思的是，尽管银行人士大多强调提前还贷对购房人不一定划算，但针对提前还款客户的服务，也成了银行的卖点。如招商银行北京分行明确，在招行办理提前还贷不收违约金，并且可以多次办理提前还贷。而民生银行则标榜，通常申请当天就可以办理完提前还贷。

　　业内人士分析，住房按揭贷款是各家银行必争的优质资产，近期宏观政策层面为打压房地产业虚火，对这一业务也出台诸多限制，竞争日趋激烈，“贷款人对银行而言就更是稀缺资源了，银行不得不以此争取优质客户。”

　　加息的“筛子作用”

　　据悉，提前还贷的购房人中，一部分是想通过“以租养贷”的形式投资房产的工薪阶层。一些房产专业人士认为：虽然房屋租赁市场的总体租金有所上涨，但总体浮动幅度并不大。现在贷款利息涨了，买房所带来的债务就会增加。而且由于大多数贷款购房者的按揭期限都比较长，市场预计在未来若干年里，银行利率很可能会一升再升。这样，如果购房人按揭贷款余额比较大的话，每月还贷额的增加将使其投资的收益减少，甚至成为负担。

　　由此可见，加息对投资型购房人的影响大过于自住型购房人。“加息像一道筛子，把一部分有投资倾向的人筛到网底开始观望，留在网上面的基本都是购房自住的。”有专家分析。

　　而新的购房人在申请住房按揭贷款时，各方面的选择也有所不同。

　　一位房地产销售人员告诉记者，加息后，购房人的付款方式有所改变，其中中高档项目一次性付款比例明显提高；经济适用住房以及普通商品房项目，虽然加息以后一次性付款的付款方式没有明显增多，但多数购房人的首付比例在加大，贷款年限在缩短。“以往很多购房人往往公积金都选择首付10%加贷款20年的付款方式，加息后，近日签约的购房人80%都提高了首付比例，在贷款年限的选择上越来越多的人选择15年。”

　　而且，购房人在面积选择上开始回归“够用”标准，一位业内人士称，这是由于加息打开了加息通道，购房人需要慎重考虑收入预期。“因为加息的开始意味着中国经济发展的加速度有可能没有以往快了，收入预期也没有以往好了。”

　　还有消息称，加息使公积金贷款的利率优惠更加明显，刺激了各地公积金贷款规模的扩大。1月18日济南住房公积金管理中心公布的数据称，仅去年11月、12月两个月，该中心就为1060户职工发放公积金贷款14100万元，分别比去年月同期增长65%和69%，贷款额比前10个月平均增长20%。该中心的有关负责人认为，住房公积金贷款的增长主要受益于国家公积金制度的政策优惠，加息后，商业住房贷款年利率上调幅度为0.27个百分点，而住房公积金调幅仅为0.18个百分点，这使两者之间的利率差比原来拉大。