市场嘲弄8.31大限 广州楼市乍现卖方市场

　　中新网10月25日电 据经济参考报报道，近来，广州楼市出现了一些罕见的“卖方市场”迹象：一是地产广告量的明显下滑；二是许多精品楼盘出现了多年未见的购房者排队买楼盛况。

　　此间一位资深分析人士称，8.31协议出让土地大限后,广州的地产商在想方设法诱导消费者产生楼市重回“卖方市场”的假象，而这也恰恰说明了广州的楼市步入了一个开发商们 不再试图以低价取胜的新时代。

　　卖方市场嘲弄“8.31大限”？

　　近期的广州楼市可以说是“精品纷呈”：星河湾新一期的“星座”、雅居乐的“上善若水”、凯旋新世界的豪门专享户型单位、城启.天鹅湾的三叠式.宫馆、汇景新城的“展开式别墅”和“叠加式别墅”……开发商们纷纷推出别出心裁的精品楼盘。相比去年，今年新推楼盘的售价明显上扬：前三季度广东的房地产价格平均上扬13.8%，每平方米的平均销售价格达到3676元。而国庆黄金周这种上扬的势头在广州市场更是达到了极致：黄金周期间上市的顶级洋房最低售价7000元/m2以上，价高者每平方米过万元，更有少部分的单价接近2万元/m2的天价。但与此同时，这些“天价”的带有创新设计的精品单位反而成为众多买家连夜排队认购的目标。一些定位相对较高的楼盘在黄金周期间姿态开始“摆高”，往年的“折奖送老三篇”不搞了，令人血脉贲张的“低价卫星”也不放了，广州番禺星河湾更是取消了免费看楼车。

　　令人惊奇的是，市场竟然屈从了开发商的这种“架子”：广州及珠三角的许多精品楼盘的供货量明显不足：广州市区的中档楼盘和大型品牌楼盘，新货和尾货都不愁卖；“佛山地王”丽日玫瑰推出的70多套精品单位，引来130多人认购，最后不得不采取抽签的方法“摆平”。

　　莫非广东楼市真的进入了“卖方市场”？

　　如何创造“策略性繁荣”？

　　“我想这种所谓‘卖方市场’的出现并不是偶然的，也是8.31大限之后地产商调整的一个应对策略。在8.31大限之后，大家在土地市场上处于同一起跑线上，土地成本成为了一个定值，要想降低土地成本在整个房地产当中的比重，寻求更大的利润空间，也只有挖空心思在产品的附加值和产品的差异化上下功夫，走精品路线。

　　在目前国家对开发商自持资金要求比较高的情况下，精品楼盘的开发成本和市场风险都比较高，因此一般都采取小批量‘试水’的办法，不可能再像过去一样大批量投向市场，因此市场显得有点‘饥渴’。”

　　佛山的一位地产老总解释说，“实际上广州恒大集团屡试屡爽的‘开盘必特价，特价必升值’的低价开盘策略正在被一些开发商效仿，这也引发了居民的投资冲动，显得行情更是一路看涨。”

　　显然，这种新盘刻意“压低”开盘价的做法，一方面是迫于前期的认购登记形势所致，更关键的是为了制造一种轰动的效应，便于楼盘的售价在日后形成低开高走的趋势，这种销售策略的实施显然对所谓“卖方市场”的形成“功不可没”。

　　小批量“试水”——精品路线——低价开盘——引发居民投资冲动——价格上扬——投资热潮出现(买涨不买跌的投资心理所致)——市场“饥渴”——卖方市场，地产商们所刻意营造的“策略性繁荣”的思维链条越来越清晰。那么，在这个链条当中，居民是否有地产投资的冲动呢？

　　广州市统计局近日的调查数据就显示，在明年年底前有购房意向的居民家庭所占比例为13%，较上年上升了2个百分点。同时，未来三年对商铺有投资意向的家庭将从目前的9%上升到15%。显然，在目前通货膨胀高于银行利率，实际利率为负的情况下，房地产已经成为精明的广东人的一个重要的投资渠道。显然，地产商所设计的思维链条严谨而又周密，因此这种“伎俩”屡试屡爽。

　　备受关注的以6.51亿元中标的“佛山地王”丽日玫瑰的开盘价仅为每平方米3800元，与广东目前的平均楼价不相上下，这种"超值性"的精品开盘价引发130多人投资的冲动也就不足为奇了，价格上扬走向"卖方市场"也就顺理成章。无独有偶，国庆黄金周广州地产最大亮点的星河湾"星座"的开盘价定在7000-8000元/平方米之间，以均价7500元/平方米计算，减去交楼装修标准的3500元/平方米，买星河湾品质的毛坯均价显然超值，其价格的坚挺和上扬也就可以理解了。

　　客观地说，这种“策略性繁荣”的形成也是8.31以后土地形势使然。8.31大限让地产商明白了一个道理：土地随着深度的开发不断增值。在目前廉价土地大门紧闭的情况下，“精耕细作”现有的土地存量，坐收土地增值所带来的超级利差，成为地产商们的“致富敲门”。因此，要想获得更大的土地利润，“化整为零”递增式的小批量投放市场的做法，显然比原来的大盘时代更能获得更大收益，这样看来目前精品楼盘供货量不足也就不足为奇了。

　　数据显示，今年1月-6月广东全省商品房竣工面积仅为1231.427万平方米，较去年同期的1424.04万平方米大幅减少了13.5%。这种“化整为零”、“物以稀为贵”的做法使得竣工面积的大幅减少，为今年广东楼价的上涨和“策略性繁荣”的所谓“卖方市场”的形成起到了“助推”作用。