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记者 董山峰
建设部9月20日发布《当前房地产市场运行情况》，通过一系列翔实的数据告诉人们：中央宏观调控政策实施以来，我国房地产市场发展总体平稳，宏观调控成效已经显现。然而在这一系列几乎全部令人乐观的数据中，只有一组数据出人意料。这组数据表明：在宏观调控的大背景下我国房地产价格不降反升，且上涨较快。记者的采访便从这里入手——
房地产市场只有一组数字出乎意料
随着建设部9月20日发布房地产市场运行最新情况,各新闻媒体几乎同时发布了一个令人振奋的消息 我国对房地产市场宏观调控政策实施以来,房地产市场发展总体平稳,宏观调控成效已经显现。
建设部有关负责人日前在接受本报记者采访时介绍,4月份以来,房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积与施工面积的增幅明显回落,投资需求膨胀势头得到有效控制,对抑制未来一个时期房地产开发投资规模将产生积极影响。
这位负责人告诉记者,在宏观调控精神的指导下,各地贯彻落实《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》下了很大功夫——严格控制城镇房屋拆迁规模,放慢因拆迁而引起的被动性住房需求的释放速度,缓解住房供求矛盾,这些举措对于控制投资规模和未来的市场供应量起到了重要作用。
据透露,按照中央对宏观调控的统一部署,银行收紧了对房地产开发项目的贷款,上海、杭州、南京等地果断采取了限制炒楼花、制止炒房号等措施,使投机性购房得到有效抑制,并减少了投资性购房需求,房地产市场主体逐步理性化。以上措施客观上迫使自有资金不足、实力较差的房地产开发企业转让在建项目,退出房地产开发领域,促进了开发企业的优胜劣汰。
此外,我国暂停农用地转非农用建设用地审批,严格控制农用地转为建设用地的规模,从紧控制房地产开发的土地供应,限制高档商品房用地,加大中低价位、中小户型住房用地的供应等举措也对推进房地产开发用地的市场化配置,抑制房地产开发投资过快增长,改善供应结构起到了积极作用。
建设部有关负责人所介绍的情况为一组权威数字所证实
——1至8月份我国房地产开发投资7184.6亿元,同比增长28.8%,比一季度回落12.3个百分点。房地产投资增幅明显回落,并逐步趋于稳定。
——土地供应增长势头得到遏制。新购置土地面积2.14亿平方米,同比增长6.0%,比一季度回落27.2个百分点。
——房屋拆迁规模明显下降。据对27个省 自治区、直辖市 的统计,上半年拆迁总量同比下降了56%。
——商品房销售增长继续高于竣工增长,但增幅回落。商品房销售面积为1.56亿平方米 竣工面积1.40亿平方米 ,同比增长23% 竣工面积增幅为11.6% ,比一季度回落12.4个百分点。商品住房销售面积为1.38亿平方米 竣工面积1.15亿平方米 ,同比增长21.5% 竣工面积增幅为10.5% ,比一季度回落14.8个百分点。
——商品房空置面积有所下降。8月底,商品房空置面积0.97亿平方米,同比减少0.8%,比去年底减少3%。
——银行房地产开发贷款得到有效控制。据人民银行统计,今年8月底,房地产开发贷款余额比年初增加640亿元,比去年同期少增770亿元;房地产开发资金来源中,国内贷款2112亿元,同比增长8.9%,比一季度回落21.8个百分点;国内贷款占开发资金总量的20.7%,比去年同期下降4.3个百分点,比一季度下降3.6个百分点。
在以上这组令人振奋的数字之外,记者也读到另外一组数据——我国商品房平均价格有所攀升。商品房平均价格2749元/平方米,同比增长13.5%,比一季度上涨了6.9%;商品住宅平均价格2525元/平方米,同比增长11.2%,比一季度上涨了4.7%——这是在宏观调控的大背景下我国房地产市场唯一一组出人意料的数字。
房价较快上涨背后有五个关键原因
当记者把“为何当前部分地区房价上涨过快”这个问题向建设部有关专家提出后,这位专家说 “这一问题实际上是近几年房地产市场供求结构性矛盾的进一步延续。”
如果说房地产方面的经济学术语不易理解,以下具体事实则清晰地向我们诠释了“结构性矛盾”产生的原因以及造成的结果
事实一 我国经济适用住房供应比例下降。1至8月,全国经济适用住房投资同比增长4.4%,占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%,部分地方经济适用住房供应量减少更加明显;
事实二 一些城市中低价位普通商品住房供不应求,推动了商品住房平均价格上升;
事实三 我国局部地区商品房阶段性供不应求带来房价上涨;
事实四 据建设部掌握的情况,部分开发企业利用政策和市场信息的不对称,恶意炒作,加上个别媒体不加甄别,大加渲染,使部分消费者盲目跟风,造成局部地区、个别房地产项目价格短期内出现非正常上涨;
事实五 我国土地和建筑材料价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加也一定程度地提升了房价。
“部分地区房价过快上涨问题,必须引起高度重视。”建设部有关负责人接受记者采访时说。
调整结构是缓解房价上涨压力的关键
“缓解房价上涨压力的关键,是调整房地产市场结构;调整房地产市场结构的关键,是加大中低价位普通商品住房和经济适用住房供应比例。”建设部新闻中心毕建玲处长对调整房地产结构的看法和许多专家完全一致。
按照中央宏观调控的要求,建设部已经制定了缓解房价上涨压力的具体举措。他们将指导督促各地加强规划和土地供应对房地产市场的调控作用,控制非住宅和高档项目投资,加大普通商品住房用地的供应规模,以尽快缓解当前部分地区房地产市场结构性矛盾突出的问题。
建设部同时要求各地继续贯彻落实《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》,确保今年全国房屋拆迁总量比去年有明显减少,以缓解市场供求矛盾。
有消息说,建设部将要推广上海、杭州等地的做法,加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设,全面、准确采集反映供求、结构、价格的各类即时信息,为适时适度地实施宏观调控提供决策依据,并通过信息披露,引导理性投资与消费。
建设部在其最新形成的有关房地产运行情况的报告中透露 鉴于当前宏观调控效果已经显现,该部将继续加强对市场走势观察,加强分类指导,加大结构调整力度,使中央各项宏观调控政策进一步落到实处。
有以上措施作基础,针对目前宏观调控作用下我国房价仍上涨较快的现象,建设部权威专家作出了以下结论 中央采取的宏观调控措施正在各地有效落实,成果逐步显现,房地产市场总体上保持了平稳运行的态势,并朝着宏观调控预期的目标发展。随着近年来新开工项目将逐步进入市场,在一段时间内商品房供应仍将保持一定规模;拆迁规模得到控制后,被动性住房需求的减少,使得市场需求释放的节奏放缓,部分城市房地产市场阶段性供不应求的局面将有所改善;中低价位普通商品住房和经济适用住房建设力度加大,市场供求结构性矛盾将得到一定的缓解;如果各地注意把握好节奏,房价总体上可以保持相对平稳。
建设部专家结论所传递出的稳健乐观与不久前出现的一个令人担心的声音形成鲜明对照———那个声音来自摩根士丹利首席经济学家史蒂芬.罗奇,他在一篇研究报告中声称,目前全世界2/3的国家和地区已经产生房地产泡沫或正面临产生房地产泡沫的危险。房地产市场出现泡沫的地区包括 中国、澳大利亚、英国、韩国等。中国收紧银根加上预期美联储的货币政策正常化两个因素,对资金的流入可能造成致命影响,使中国房地产市场看似接近爆炸的边缘。
不久前在海南召开的“21世纪房地产论坛”上,与会权威专家的预测与建设部专家的意见不谋而合。他们预言 中国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势 房地产业投资增速过快的势头将明显降温;房地产业仍将保持较快发展;房价上升较快的势头会受到遏制,逐渐趋于平稳。
我们注意到,最新统计数字正在支持中国专家而不是史蒂芬.罗奇。这个事实使我们不仅可以理智地面对当前房价较快上涨的现象,而且对宏观调控更加充满信心。
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