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今年9月3日，建设部发布的修订后的《城市商品房预售管理办法》(以下简称《办法》)明确规定：开发商必须在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办下房产证。由于开发商的原因，购房人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。因房产证未能办理导致的房产交易纠纷北京早已屡见不鲜，业主入住后很久拿不到产权证的现象极其普遍，因此《办法》的出台引起媒体极大关注。然而，买房办证的事情并没有想象的那样简单。笔者经过对有关各方进行核实，“90天办证”至少在北
京还有很大的困难。那么，房产证究竟为何难办？“90天”的时限规定到底有没有可操作性？《办法》又将对房屋交易买卖产生怎样的影响呢？
房产证为何如此难办
笔者从北京市消费者协会得知，今年上半年，消费者买房后未能按时或者根本没有拿到房产证的投诉有30起，占房地产类投诉的10%。同时，相关统计数字显示，目前京城约有30%的业主不能及时拿到房产证。 在今年年初，法院判决的一起有关房产证的相关案例中，被告北京首元房地产开发公司，因未按合同约定期限为原告购房人王女士办理房产证，而被法院判令其限期为王女士办理房产证，并按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，赔偿王女士逾期办证的违约金15万余元。从本文所列举的典型案例不难看出，产权证不仅仅牵涉到广大业主的利益，同时作为开发商，也要时不时品尝“产权证难办”结出的苦果。那么产权证究竟为何如此难办？经调查，笔者认为主要是由以下几点原因造成的。
违法、违规项目，无法办理产权证。在房地产项目的开发建设过程中，一旦出现违法建设、违规操作的情况，开发商想要顺利办下大产权(即整个项目的产权证)，基本不可能。违法、违规情况包括：(1)利用集体所有土地开发的项目；(2)未经立项批准的项目；(3)项目未取得规划审批或超出规划审批；(4)没有预售许可证；(5)未经验收或验收不合格的房屋；(6)土地或房屋未解除抵押的；(7)开发商未交纳相关税费的。以上七条，都是直接影响开发商取得大产权的“致命伤”。这些问题一天得不到解决，大产权就一天办不了。如果大产权办不下来，小业主们的房产证就无法办理，开发商只能一拖再拖。因此，一些业主三五年都拿不到自己的产权证也就不足为怪了。而在目前有关产权证纠纷中，有相当部分均是由以上因素造成的。
程序繁琐，超限办理实属无奈。据调查，在开发商按揭贷款售房的操作过程中，按照银行的规矩，开发商需要在贷款银行押一笔保证金。一旦业主拖欠银行还款，银行将直接从保证金中划款来弥补损失，直到业主将房产证抵押到银行，开发商才能解除保证责任。因此，为了尽早解除保证责任，拿回资金，开发商往往在购房合同的补充协议中特别约定由业主委托开发商代办产权、代缴各项税费，以便尽早办下产权证。但是，一个没有“致命伤”的项目，开发商又积极履行配合业主办理产权证的义务，业主们是否就能在90日内得到房产证呢？结果仍是“不可能”。
某合资开发公司权属开发部刘经理介绍说，一般情况下，从项目完工，到开发商取得大产权证，有以下几个步骤：首先，开发商要申请市建设委员会进行竣工验收，取得竣工验收备案表，这大约需要一个月的时间；其次，竣工验收合格后，开发商要聘请有资质的测绘机构进行实测，出具测绘报告和图表。根据项目大小和户型的复杂程度，大约需要两个星期到一个月时间不等；第三，到土地管理部门申请核实地价款，签订土地出让合同的补充协议，即核实项目的实际面积是否超出了土地出让合同中批准的规划设计，应补缴或退还多少土地出让金。补充协议经过层层审批，按土地管理部门的受理时限，需要40个工作日，也就是大约两个月；第四，在以上三步都完成后，开发商才可以到房管部门申请办理大产权，一般还需要一个月。通常情况下，第一、二步在交房前就应该完成，因此，开发商在交房后到取得大产权至少还需要三个月的时间。完成了上述工作，开发商才可以开始协助小业主办理产权证，所以，要在90天内就让小业主拿到产权证，可能性不大。
人手吃紧”是影响相关部门办证速度的最大瓶颈。笔者首先采访了某区房管交易部门的一位工作人员，得到了这样的答复：在资料齐全的情况下，单件项目核发房产证从申报到发证，理论上讲，只需要20个工作日。但是，笔者在市房管部门发现，在这里办理产权证的时间却相对较长。首先，申请小产权的业主，都会拿到一张收件单，上面有接到申请资料的时间，并且写明，在两个月后可到市房管部门查询办理结果，如果遇到国家法定节假日，则往后顺延；其次如果申请事项中涉及上报审批、外部征询意见、补充申办材料、缴费等环节，则办理时限即时中止，办结日期也相应顺延。也就是说，在市房管部门办理小产权，至少也需要60天的时间。
据了解，由于各区县和市房管部门办理产权的科室一般只配备两到三人，办证人员同时还要参加机关里面的所有活动，平均下来每个办证人员要面对数十个楼盘项目和与日俱增的二手房过户办证工作，因此对上万个小业主的产权证办理，其工作量可想而知。
维权意义大于操作性
综合笔者对相关开发上级政府部门的采访，要在90天内为业主办下小产权，确实比较困难，难怪有些开发商表示，宁肯不卖房，也不能把这一时限写进合同。
据此，北京隆安律师事务所资深律师陈旭在接受笔者采访时提出，虽然此次《办法》的出台有关部门是出于好意，但却有些“脱离实际”。首先，2003年6月实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)中就已经对此做出了规定。而司法解释效力要大于行政法规效力，所以修正令在该条款的修改上并无新意。此外，开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时，都会把办理产权证的时间在合同中进行约定。即使业主有所不满，也只能接受。否则，只能不买。陈旭律师认为，此次《办法》的出台，对购房人而言，实际操作性较弱。但他同时表示，“新办法”的实际操作性不强并不意味着开发商就可以不受约束，任意拖延办理时间。同时，作为广大业主来说，积极利用“新办法”的相关规定维护自身的权益是完全可行的。
如果某些开发商继续沿袭以往的做法，坚持不把为业主办下房产证的具体期限写进合同，他就会发现，“90天”的紧箍咒已经自动套到了自己的头上。因为，《办法》第十二条第二款和高院《司法解释》第十八条所表述的正是合同法中的“意思自治”原则，即只要双方的约定不违反法律法规的禁止性规范，就依约定执行，否则依有关法律法规的规定……因此，如果开发商在合同里没有约定具体时限，那么即表示他将完全受到两个法条的约束。业主一旦由于开发商的原因没能在交房后90天内取得房产证，便可以要求开发商依法承担违约责任。
殷苏峰 柴欣媛
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