|
立刻注册新浪免费邮箱，激活1G空间
文/本刊见习记者 庞建新
地产商以“国情论”否认中国楼市存在泡沫，同时向新土地政策倾泻激烈的言辞。
美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。
“在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50%……”
8月12日，据摩根士丹利的估算，世界25%的经济中目前存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态。换句话说，目前全世界大约2/3的国家和地区或者已经产生或者正面临出现房地产泡沫，其中地区包括澳洲、美国、韩国和中国等。
“这个问题已经谈论很多了，”中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对《经济》杂志说。
9月初，国内也出现了同样的警告声音。浙江省统计局企调部公布的一份《浙江房地产时常发展研究报告》发出预警：目前浙江省房地产已经膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。
“普遍上涨意味着需求存在”
房子价格普遍上涨，在开发商的看来，这并不是意味着泡沫。
“普遍上涨意味着需求存在，”华远集团的董事长任志强说。他举例说，被普遍认为存在房地产泡沫的美国，一是减免个人所得税，即使穷人也买房子；二是相对固定的利率，美国的按揭贷款利率不是随着浮动调整。布什上台的时候，用房地产拉动整个经济的增长。
至于中国，任志强认为，“我不认为有泡沫，尤其拿发达国家和中国比。房价市场跟股票市场一样。它可能会有波动，但波动不等于说有泡沫。中国不可能出现大规模的泡沫，因为中国人住房条件太差。”
“中国的房地产即将崩溃是不可能的！”今典花园董事长张全宝说，中国的城市化进程的加快，投资规模加快是正常的，而目前房地产的趋势发展前景良好，尤其是商品房市场，崩溃不太可能。而且根据上半年的销售数字，销售的面积大于竣工面积，需求属于强劲势头。
房地产业内一致的说法是，目前中国的房地产仍处于快速发展的阶段，过去5年里房屋累计价格涨幅超过30%，是正常的范围内，今年有加快的趋势，上半年上涨了12%，今后仍有加快的迹象。
房价高涨，令消费者恐慌，迟买不如早买，宁可负债也要买房，那么人们的潜在需求能够成为实际需求吗？
据任志强的分析说，现在的人均收入增长高于房价的增长。国家统计数据显示：北京地区人均收入增长为农民收入增长10.5%，城市居民可支配增长是12.1%，都高于北京市的房价增长。北京地区人均收入连续8年的增长超过10%，而房价增长低于10%。
但问题是，房子价格与人均年收入相比，高于许多发达国家水平，中国的房地产价格已经高到了一套普通的住宅大约等于城市居民8年左右的收入，国际的标准是3年-6年，而美国是3年-5年，还有就是人均收入没有考虑到收入的两极分化急剧扩大。
空置率的计算差异
保罗·克鲁格曼，美国经济学界新一代领军人，他表示，预测亚洲地区金融危机其实很简单，只要注意到在亚洲各国广泛并大量存在的房屋闲置，你就会知道问题已经出现了。
国外媒体判断亚洲以及中国的房地产市场泡沫状况的一个重要标准，就是住房空置率是否超过15%。
与境外的报道不一致的是，国内的所认可的住房空置率远远没有那么高。
据北京市统计局日前刚刚发布了2003年北京市房地产市场综合报告中提到：截止到2003年底，按房屋类型分，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为7.2%。而另数据表明：截止到今年1—7月，上海空置率下降37.7%，全国空置9678万平方米，下降了0.8%。全国的房屋空置率处于下降的趋势。
“中国的空置率是下降的，北京的空置率不但下降，而且房租也在上升的。” 任志强说。
今典花园的董事长张全宝表示：“竣工有空置是正常的，只要符合空置标准。”他认为房屋主要以实用为主，投资占的比例不多，出租也不超过15%，目前我国的供需尚处于一个平衡状态。
北京桦达创意房地产经纪公司总经理曾新慧认为,“他们的GDP和人均收入都远远地高于我国，中国的消费者不是没有需求，而是60%的消费者买不去起房子”。他认为，如果市场存在饱和现象也是阶段性的饱和，目前这些饱和城市大体集中在广州、上海、厦门、深圳和浙江地区。
“强调空置率是一个‘低级的错误’”，中信证券的房地产分析师王德勇认为。
西南证券的房地产分析师段海瑞也指出，所谓的空置率的概念国际与国内的计算方法不同。
现在我国流行的空置率计算方法是，仅仅指累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和；而国外的空置率则是全部空置房屋面积除以总房屋数。段海瑞按照国内计算方法计算的结果是，截止到2003年底，全国空置89.1亿平方米，空置不超过5%。
那么到底哪个标准更科学？段海瑞认为由于我国房地产具体情况与国外发达国家不同，不能一概而论。
建设部副部长刘志峰说，目前建立房产空置率指标体系还有难度，是把竣工一年以内的住房作为待销住房，竣工一年以上三年以内的商品房作为滞销商品房，竣工三年以上的住房作为空置积压房。
一般来说，空置房指目前已竣工验收，取得住宅建设管理部门颁发的住宅交付使用许可证书，尚未售出的商品住宅房。很多业内人士认为这种说法比较准确。
新土地政策批判
自去年以来，房地产已经被列为宏观调控的重点之列，其中重要的一个手段就是实行新的土地供给政策，挤出泡沫，但目前的结果是，新土地供给政策造成的供应量过少，致使房价猛涨。
华远集团董事长任志强认为，浙江的那份官方报告正是说明了恰恰是政府行为导致房价上涨。
“上涨主要是国家政策造成的，如果没有国家的招拍挂(招标、拍卖、挂牌)的政策不会有这种情况，”任志强认为，招拍挂的土地上涨是促使房价上涨的首因。“上半年协议出让土地的平均价格是下降为10万元/1平米，而招拍挂的土地是协议出让的土地的6倍到8倍”。
第二个因素是由于政府从土地中获得的大量的资金和大量的拆迁，像江浙地区；第三个因素则是浙江省的城市化速度远远高于全国速度，去年乃至前年大概平均都是2点几。而全国城市化速度平均在0.85到1.25之间。
然而北京市国土房管局则表示，今年上半年，本市土地供应量比去年同期继续增长，近期北京市房价上涨的主因并不是土地供应问题，而是主要是北京市近郊周边地区房价上扬所引起的。
房管局的相关负责人表示，今年上半年本市已供应土地2024公顷，比去年同期继续增长了40%；另一方面，目前已经出让给开发商的，但还未开发建设的居住用地约有1000公顷左右，这部分存量土地在相当程度上也可以解决土地供应的问题。
有专家指出，北京商品住宅价格虽上涨较快，但这种波动还是属于价格区域内的波动，整体市场还是活跃正常的。
“土地政策不透明恰恰是政府想利用土地政策不透明、信息不透明来提高土地价格的一种做法。如果不解除的话，以后可能会出现越来越多的问题，”任志强说，“我们国家解决的是土地一级市场开发的问题，如果土地一级市场是政府垄断的话一定是个错误。”
中介公司抱怨说，“今年上半年与过去的几年相比如此不同，波动明显，大部分公司没有交易，几乎处于停滞状态。”
SOHO总裁潘石屹也强调说：就中国北京的房地产而言，目前最大的问题不是泡沫、不是冬天了、不是过热，而是没有市场化，没有真正的市场化。
他认为，“土地要市场化，新房子的交易要市场化，二手房的交易也要市场化。只有市场化了，北京的房地产才能健康的发展。”
新土地政策还导致了另一个问题。拿北京政府实行的招拍挂来说，很多招拍挂是两年或者一年以后才能提供土地，也就是说三年到四年才能提供房屋。但是从招拍挂同一天就开始签订土地方案合同，计算土地使用年限，等于在贪污老百姓的钱，老百姓白交了“土地出让金”。
对于地产商来说他们并没有承担太大的发风险，是将这种风险和土地的高价千方百计地转嫁到消费者的头上。
据王德勇分析认为，这种上涨必然会加重社会经济的运行成本，使得各个行业成本提高，竞争力下降，会影响到出口，甚至会带来通货膨胀的产生，同时解决居住问题也加大了。
| 
