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黎卉芳 柴兴东
据晨报 安家房源搜索引擎对112个热点板块的统计，有将近60%的板块房屋出租价格都出现下调，尤其是二房和三房，下降幅度以5%以内的居多，但同时所有这些热点板块的二手房价格却仍然在上涨，除极个别房价相对较高又没有很好的概念作支撑的板块房价保持平稳。
租金基本没变化
在浦东联洋、闸北上海火车站、普陀真北、闵行莘庄等地区的中介公司，记者得到的信息大同小异：二手房价格都在或快或慢地上涨，但是租金却几乎维持在半年以前，有的租金价格甚至一年以来都没有变动。
在安家房源搜索引擎搜索到有名可查的3000多个楼盘里，年出租收益率在5%以上的只占不到1/3，这个年出租收益率是把该楼盘每月平均的租金乘以12个月，得出该楼盘每年的年毛出租收益，把它作为分子，把房屋总价与购房的全部费用之和作为分母，即得到全部资金的年出租收益率。另外，还有一个出租收益率的计算方式，即如果采用贷款的形式购买房产并用于出租的情况，以首付3成、贷款20年来计算，它的分子是月平均租金乘以12个月减去每年所付贷款的还款额，分母是所付房款的首期款与购房费用之和，称之为自有资金的年出租收益率。
收益率不断降低
如果以自有资金的年出租收益率来看的话，大部分的楼盘的收益率均显示为负值，这也就是说，房屋出租的收益率小于付给银行的贷款利率，如果房屋本身不增值的话，则投资该房屋是亏本的。
举例来说，位于虹桥路宜山路的青之杰花园，一套108平方米的2房2厅，安家均价的售价为15325元/平方米，房屋总价为165万元，加上其他购房费用以后总价为171.07万元，而它的二房租金平均价为5649元/月，全部资金的年出租收益率为4.11%，如用首付三成，贷款七成购房的话，加上购房费用一共需付资金55.57万元，每月所付贷款为7648.03元，自有资金年出租收益率为-1.40%。
而位于古美路718号的康健丽都一套2房2厅95.88平方米的房子售价为84万元，而租金均价为1500元，全部资金的年出租收益率为2.14%，自有资金的年出租收益率为-3.30%。
专家提醒
以上的计算均在不考虑房屋本身的增值和折旧、也没有考虑房屋是否空置和利率是否上调的风险基础上计算的，如果投资者对房屋价格的上升预期十分有信心，那投资回报就会多一个途径，假如对房屋预期增值不是十分有把握，期望房屋出租给你带来稳定的回报的话，那现在显然已经进入一个投资回报空间十分有限的时代。
在房价不断上涨的同时，租金保持不变或者上涨非常缓慢，这样就造成了投资者以租养房收益率的不断降低，但目前的市场中，租金上升缺乏有力的推动，所以，购房者如果购买房屋用来租赁，现在阶段还是要认真算计一下。
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