业主大会好比微型议会法国的民主式物业管理

http://finance.sina.com.cn 2004年11月15日 13:30 经济参考报

　　本报记者陈俊侠　

　　在法国，房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘“配备”一个物业管理公司，对物业公司的选择往往是随机的，其标准通常是“就近”或“口碑”。大部分业主按规定期限入住后，物业公司开始运作，而房地产商原则上则从此与物业公司“两不相干”，物业公司的“新老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不折不扣地执行业主大会的决

议。

　　业主们入住三个月后，物业公司以召集人的身份向所有业主发函，通知召开业主大会。会议通常在物业公司总部举行，也可根据需要另选处所。如住户因故不能出席，则可指定他人与会代其行使投票权，但必须事先向物业公司邮寄授权书，指明某人在该次业主大会上全权代表他的利益。

　　由于业主大会关乎切身利益，住户们往往宁可错过“约会”，也要亲往参加业主大会。在很多法国人眼里，业主大会既是物业管理监督会，又是左邻右舍相互认识、增强感情的碰头会。

　　按照法国物业管理法规，业主大会的第一项议题必然是选举业主大会主席和副主席，以便主席主持此后的业主大会。主席和副主席必须是业主，其人选的产生往往是热心业主毛遂自荐，并由全体与会者举手通过。主席根据物业公司事先准备的会议议程表掌握会议进程，并负责维持会场秩序。

　　许多法国人认为，业主大会是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳体现——大会犹如一个微缩议会，主席在主持会议时不乏议长的派头，业主们则在体验“民间议员”滋味的同时牢牢地将物业管理权掌握在自己手中。

　　大会的第二项议程通常是物业公司主管介绍情况，并向大会提交物业管理合同及下年度物业预算。其内容大体可分为三部分：前一段时间物业开支，房屋维护中存在的问题及业主们就相关问题提出的书面建议或申请，物业公司在未来年度内的开支计划。如同执行经理向董事会述职，业主们此时必须保持安静，并仔细听讲，因为物业公司的每一项活动都牵涉到业主们的钱袋子。

　　物业主管讲话结束后，主席宣布进入第三项议程：业主们就存在的问题自由发表言论。大到房屋结构出现问题，小到门房态度不好，业主们无所不能谈。此时，会议大厅可能一下子就炸开了锅，如果没有主席维持秩序很可能乱套。业主们可以对物业公司的管理失误提出尖锐批评，可以要求删减某项物业设施，也可以对今后的物业管理提出合理化建议，甚至可以要求更换物业负责人。用业内人事奥利维埃.若斯兰先生的话说，虽然法国的物业管理模式行之有效，但法国人“永远不会满意”。他认为，正是法国人的“苛刻”，造就了这种“一切为了业主利益”的物业管理模式。

　　自由讨论结束后，大会进入表决程序。表决内容包括是否同意物业公司的述职报告、是否接受物业公司的合同，是否同意下年度物业预算、是否批准需要追加预算的新工程等。与会业主以举手的方式进行表决，物业公司记录表决结果并执行有关决议。

　　至于确定表决是否有效的标准，法国物业管理界引入了“千分之一”这一概念。物业公司通常把一栋大楼的居住权分为一万份(也就是说全楼居住面积总和是一万个“千分之一”)，楼内各个房间以居住面积为基础，根据楼层和朝向不同，拥有一定的“千分之一”数。从根本上说，房产商卖的就是“千分之一”数，某位业主的“千分之一”数越高，他的购房款交得越多，他所拥有的表决权也就越大。

　　至于表决的标准，法国物业界的习惯做法是将所需表决问题分3个层次，并有物业管理法规明确规定其评判标准：一般问题如增加小型维修项目，只需超过与会业主“千分之一”数的简单多数即可通过；重大问题如批准物业公司合同及预算，需要投票赞同者的“千分之一”数超过大楼总“千分之一”数的一半方可通过；特别重大问题如大量增加年度预算，则需投票赞同者数超过大楼总“千分之一”数的2/3方可通过。

　　业主大会的最后一项议题往是选举几名业主组成“业主委员会”，这些委员将代表所有业主的利益，定期或不定期与物业公司沟通提出意见或建议。“业主委员会”成员的工作都是义务性质，并不收取佣金，但他们在金额不高的项目上有决定权，物业公司通常须执行“业主委员会”的决定。

　　第一次业主大会确定了业主们管理物业的基本架构，此后类似的大会将每年举行一次。业主大会结束后，物业公司以邮寄文件的形式向所有住户传达会议结果，其中包括那些因故错过会议的业主。

　　当然，业主大会只是决定大楼在物业方面的大政方针，而日常的物业管理则完全交由物业公司处理，其业务包括大楼主体维修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。

　　物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主收一次物业费，某年度内的头3个季度收该年度预算的1/4，最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。

　　在收费方面，法国物业公司并不根据“平米标准”收费，巴黎市区某一栋豪华公寓的“平米物业费”不一定比外省某栋破楼高。物业公司收费的标准只有一个：本年内干了多少活以及随之消耗的人工费。当然，物业公司大部分的收费项目都须在物业预算里列出，并经业主大会批准。物业经理人那迪娜.马丁女士指出，法国政府对物业收费标准有一整套管理方法，有专门机构不定期检查物业公司账目，绝对禁止物业公司乱收费，更不允许物业公司搞欺诈活动(如同房屋维护公司签定含回扣的合同)，一经发现便严惩不严惩不贷，甚至吊销营业执照。

　　马丁女士说，大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱，因为在政府部门严格审查下，管理费大多被作为工资支付给公司员工。马丁女士透露，物业公司真正的生财之道有两个：一是投资。由于大部分物业公司兼管多座大楼，它们所收取的大修基金以及每季度初收取的物业费总和数目惊人，这笔钱通常被投入收益不高但风险也很小的领域，以保证物业公司有一笔稳定的收入。对于物业公司的这种做法，严格意义上讲属于“非法挪用资金”，但法国政府基本上默认这一行为，也没有公布特别规定加以制止。

　　二是房屋租赁中介。许多业主买房只是投资的一种手段，他们通常将房屋简单装修并通过物业公司将其租出去，物业公司则每月提取固定的手续费。这属于物业公司的合法“外快”。

　　既然是“民主式”物业管理，法国业主更换物业公司的事是司空见惯的，条件有两个：一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上做出，而且投票赞成的“千分之一”数必须超过大楼总“千分之一”数的一半；二是“业主委员会”必须事先与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。

　　法国政府规定，所有商住楼必须由物业公司承担物业管理，不许有断档时间，否则处以重罚。

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业主大会好比微型议会 法国的民主式物业管理

业主大会好比微型议会法国的民主式物业管理