苏州古宅遭遇市场难题

　　一座约200年的苏州古宅在上海拍卖，参考价5600万元，号称“苏州古宅上市第一拍”。

　　然而，在原定于昨天下午2点举行的拍卖会上，有关方面却临时表示，出于“综合原因”，拍卖委托方苏州新沧浪房产公司暂缓这座“葑湄草堂”的拍卖。

　　不管什么原因导致拍卖“搁浅”，但苏州古建筑保护如何进行市场化运作，社会力量介入保护能走多远，苏州古建筑是否迎来了“上市潮”等等问题，已成为更引人关注的焦点。

　　“葑湄草堂”春秋

　　苏州城东盛家带小巷，“葑湄草堂”临河而筑。门楣上一块“控制保护建筑”的蓝色标牌，揭示了房子的身份和历史。苏州园林典型的建筑元素，都浓缩在这两层楼、十多间房的庭院里———朱红大门，亭台水榭，梅兰竹菊，斗拱花窗……

　　很难想象，就在几年前，这座建筑面积2000多平方米的宅子里，还住着30多户人家。“就像上海的‘七十二家房客’一样”，新沧浪房产公司董事长史建华说，“当时，这座宅子可以说是奄奄一息，房梁柱子、墙上窗户、地上方砖，坏的坏、烂的烂，唯一亮点是它的基本结构还在。”考虑再三，公司于2000年斥巨资买下这个“破房子”，决定把它整修一新，再转手卖出。

　　时隔两年，2002年10月，苏州公布《苏州市古建筑保护条例》，条例中明确“鼓励国内外组织和个人购买或者租用古建筑”。就在《条例》通过不久，全国人大常委会又通过了《中华人民共和国文物保护法》，规定“国有不可移动文物不可转让抵押和买卖”。争议顿现：苏州认为，“控制保护建筑”有文物价值但不具备文物资格，可以买卖；一些专家认为，“控制保护建筑”也属于不可移动的文物，不能买卖。

　　在这场争议中，一度传出《苏州市古建筑保护条例》搁浅的消息，而当时刚刚获得“苏宅”产权并正对其进行前期装修的新沧浪公司，也一时不知所措，“香饽饽”变成“烫手山芋”。

　　不过，苏州并没有停下探索的脚步，他们不愿看着一座座老宅子因年久失修而倒掉。2003年12月和2004年10月，苏州市政府先后下发了《苏州市古建筑抢修保护实施细则》和《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》。前后三个文件，终于确定了苏州古建筑保护的操作理念和具体路径：本着“不求所有、但求所在”的原则，实行古建筑产权多元化、抢修保护工作社会化、运作市场化。

　　在这样的背景下，“葑湄草堂”的修复工作在去年底顺利完成。上市拍卖，也水到渠成。

　　保护和利用两难

　　3月29日下午，记者在“葑湄草堂”门口，遇见两位上海来看房子的客人。“连洗澡的地方都没有，这么大的房子有什么用呢？”他们提出的问题，正好触及古宅开发利用的一个关键。

　　根据《苏州市古建筑保护条例》的规定，古宅卖出后，使用单位或个人就成为其保护管理责任人，“不得破坏古建筑的环境风貌，不得擅自迁移拆除，不得改变原有布局……”但是，买家对古宅的保护是建立在利用之上的，如果哪间房子不合心意，主人想进行局部改造或装修，怎么办？

　　苏州市文物局副局长陈嵘说：“买家拿下房子后，可以做局部调整，但必须经过文物部门的批准，我们每年也会组织专家对这些建筑进行回访。”在新沧浪公司整修这个宅子过程中，文物保护部门组织了前期考察、中期稽查、后期审核，期间关于如何修复有过争论，最后施工方都按文物专家的意见做了修改。正因如此，“葑湄草堂”的定位不是住房，而是“高级会所”，“而且在使用上，我们也做了两套方案供买主参考”，公司销售总监田峥如是说。

　　一位业内人士直言，古建筑保护，难就难在看问题角度不同———文物部门要保护，强调建筑的历史文化功能；开发商谈利用，说没有利用就没有保护，强调建筑的使用价值；政府则侧重保证建筑内居民的顺利搬迁，但动迁费上去了，开发商又不愿意；买家买下古建筑就像认个“养子”，有可能一家过得很好，也可能出现矛盾。他说：“总而言之，房子没有市场参考价，不能随意改造，使用功能单一，都是古建筑上市的直接困难。”

　　这一点，从此次拍卖活动不能顺利进行中得到印证。在昨天的拍卖现场，拍卖公司负责人告诉记者，前段时间咨询的人很多，国内外都有，但直到昨天下午两点，参加拍卖的最后时刻，也没人掏出300万元的拍卖保证金。

　　“上市潮”难涌

　　古建筑上市，并非没有先例。前几年，苏绣创始人沈寿的故居“绣园”、唐寅的故居“桃坞别院”等控保建筑，都在整修后高价出售或出租。这些古宅都有着共同之处：或积淀深厚，或名声在外，或位置较好，或保护完好。

　　但在苏州200多座控保建筑中，符合上述条件的毕竟只是少数，更多的濒临破败。苏州市房管局办公室主任倪峻说，每年政府拨的经费，只能保持这些房子“不危不塌，防风防漏”，根本不能有大动作，譬如去年政府1000万元左右拨款，如果分摊到150多处国有产权的古宅上，什么事儿都做不了，最后只能有选择地修了其中20多处。

　　社会资本的介入，其作为也十分有限。史建华坦言，作为房产公司老板，他必须考虑买下房子修好，要能卖个好价钱。苏州市内的古宅大都分布在小巷深弄，有的连基本生活设施都没有，有的产权属于多个单位个人，“光完成一个动迁就要脱层皮了。所以，像‘葑湄草堂’这样能够成功上市的只能是个案。”对苏州古建筑即将迎来“上市潮”的说法，他表示“可能性不大”。

　　有关专家认为，在目前的情况下，苏州大量古建筑的有效保护必须“三管齐下”：一是政府整修后租给企业、个人使用，如卫道观前的潘宅，政府投入六七百万元，修复了其中的2000平方米，然后以每年50万元左右的价格租给一家公司办公用；二是海内外人士买下古建筑用作公益或慈善事业，例如闾邱坊的詹宅，詹家后人回国买下祖屋后捐给了苏州市福利院；三是“葑湄草堂”模式，将古建筑产权置换给开发公司，进行彻底的市场化运作。