金地集团财务杠杆攀升 债券大幅下调利率后停牌

　　原标题：3000亿“老牌房企”债券突发停牌，从四大天王掉队后奋起直追

　　来源： 小债看市

　　作为曾经“招保万金”四大房企之一，近年来金地集团在逐渐掉队后奋起直追，但伴随销售和规模增长的同时，其财务杠杆和偿债压力也不断被放大。

　　01、大幅下调利率后停牌

　　4月21日，金地集团(600383.SH)发布公告称，为维护投资者利益将申请“18金地03”公司债券自下午起停牌。

　　前一日，金地集团发布《“18金地03”投资者回售实施办法公告》及《票面利率调整公告》，将“18 金地 03”公司债券票面利率由5.29%至1.50%。

停牌公告

　　值得注意的是，发行人下调票面利率很正常，但像金地集团如此大幅度地下调利率在市场中并不多见。

　　据公开资料显示，公司债“18金地03”发行于2018年5月，发行规模10亿元，期限为3年期，附第二年末回售和票面利率选择权。

　　《小债看市》统计，目前金地集团国内存续债券34只，存续规模435.01亿元，一年内到期债券106.55亿元，大部分将于1-3年内到期。

境内存续债券期限分布

　　除此之外，金地集团还存续3只境外债，总余额为9亿美元，也将于1-3年内到期，可见2021年后其集中兑付压力较大。

　　值得注意的是，金地集团境内外债券融资成本都不高，境外债票面利率在4.95%-6%之间，境内债最高不过5.68%，在房企动辄10%的融资成本中实属低廉。

　　02、财务杠杆攀升

　　据官网介绍，金地集团1988年初创于中国深圳，1993年开始经营房地产业务，2001年在上交所上市，是中国较早上市并实现全国化布局的房地产企业。

金地集团官网

　　近年来，受房地产市场及结转规模影响，金地集团营收波动较大，净利润增长放缓。

　　2019年前三季度，金地集团实现营业收入425.32亿元，同比增长26.91%；实现归母净利润54.25亿元，同比增长3.41%。

净利润趋势

　　值得注意的是，尽管金地集团营收和净利双双增长，但其经营性现金流继续呈流出状态，2017-2019年三季末分别流出69.89亿元、18.28亿元以及2.71亿元，不利于对债务及利息的保障。

经营性现金流

　　截至最新报告期，金地集团总资产为3216.92亿元，总负债2458.36亿元，净资产758.57亿元，资产负债率76.42%，2016年以后其财务杠杆一直在升高。

资产负债率

　　《小债看市》分析债务结构发现，金地集团主要以流动负债为主，占总负债比为70%。

　　截至2019年三季末，金地集团流动负债有1710.5亿元，其中短期借款31.02亿元，应付票据及应付账款145.49亿元，其他应付款项410.99亿元，一年内到期非流动负债179.93亿元，也就是说其一年内到期的短期负债有210.95亿元。

　　好在金地集团手握现金流充足，其账上货币资金还有431.49亿元，与2018年年末相差不多，对短期有息负债覆盖倍数达2.05倍。

　　另外，金地集团还有非流动负债747.86亿元，其中长期借款286.28亿元，应付债券390.53亿元，其整体有息负债有890亿左右，带息负债比为36%低于行业平均水平。

非流动负债

　　值得注意的是，随着金地集团有息负债增长，利息支出也相应增加。2017年至2019年三季末利息支出分别为22.72亿、36.51亿以及22.43亿元，对利润形成侵蚀。

　　从偿债指标上来分析，近年来金地集团的短期偿债指标向好，但长期偿债指标却连年下滑，说明其长期偿债能力较弱。

　　在外部融资方面，金地集团较依赖于债券融资，2020年至今其已发行20亿新债，另外还有110亿债券在路上，2017至2019年三季末其筹资性现金流净额分别为124.71亿、213.3亿及74.81亿元。

　　《小债看市》统计，除了银行和债券融资，金地集团还有31次应收账款融资，两次定增及1次股权质押。

　　在银行授信方面，截至2019年9月末金地集团授信额度为1815亿元，未使用授信额度为1362亿，财务弹性良好。

非流动负债

　　《小债看市》注意到，近年来金地集团有以下三项财务指标增长较快：

　　第一、存货规模持续增长；

　　截至2019年三季末，金地集团存货规模已高达1296.38亿元，占流动资产49%，在房地产调控政策影响下，未来面临一定去化压力。

存货高企

　　第二、其他应收款增长较快；

　　近三年来，金地集团其他应收款快速增长，平均复合增长75.38%。截至2019年三季末该项指标为811.57亿元，主要是公司往来款及代垫款，对公司资金形成较大占用。

　　第三、投资性现金流流出；

　　2018年以来，金地集团投资性现金流持续流出，且流出规模较大。2018和2019年三季末投资性现金流分别流出52.11和59.47亿元。

　　总的来看，金地集团财务杠杆连年增长，长期偿债压力较大；其一直依赖于债券滚动“借新还旧”，2021年后将面临较大集中兑付压力；在目前新冠疫情影响下房企销售下滑，未来盈利能力承压。

　　03、曾经的“四大天王”

　　1988年，金地集团的前身深圳市上步区工业村建设服务公司，由深圳市福田区国资局发起成立。

　　1993年，金地开始经营房地产业务；1996年深圳市福田区国资局，深圳市投资管理公司，美国 UT斯达康有限公司，深圳市方兴达建筑工程有限公司以及金地实业开发总公司工会，发起设立金地集团。

　　2001年，金地集团成功登陆资本市场后，被誉为地产界“招保万金”四大房企之一。

　　但是，2006年以后由于受管理层变动、战略保守以及产品定位差异等因素影响，金地集团在近十年的时间里规模降速，并逐渐从四大房企中掉队。

　　2010年，金地提出了“一体两翼”的发展战略，2012年收购香港上市公司并更名金地商置（535.HK），大力发展商业地产领域，建立海外融资平台。

　　2016年末，金地首次跻身千亿房企俱乐部，并在2017年年初提出“三年内冲击2000亿元”的销售目标。

　　此后，金地一改往日稳健的经营风格，快马加鞭推盘销售，同时加大了在公开市场的拿地力度。

　　2015至2018年间，金地集团的土地总投资额分别为297亿元、399亿元、1004亿元和1000亿元，其中2017年金地的土储总投入激增600亿突破千亿元。

　　据克而瑞数据显示，2019年金地集团全口径销售金额为2106.1亿元，排名第14位；权益销售额为1305.8亿元，排名第17位。

2019年房企销售排行榜

　　值得注意的是，金地集团一直偏爱于和其他房企合作开发项目。

　　虽然合作开发模式具有优势互补、分摊风险、共享资源等特点，但其权益占比偏低，只能让金地在行业销售榜的排名上保住位置，但却不能带动公司业绩的显著提升。

　　未来，在房地产调控指挥棒下，金地集团在业绩提升、降杠杆以及偿债方面，将继续面临不小的考验。

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责任编辑：李铁民