地产巨头泰禾集团债务压顶 590亿找谁来帮他还?

地产巨头泰禾集团债务压顶 590亿找谁来帮他还?
2019年03月22日 13:58 新浪财经-自媒体综合

  来源:雪贝财经  作者:老胡

  本文重点:

  泰禾目前的债务与现金流状况究竟如何?

  将引入的股权投资方是哪一家?

  项目接盘方又是哪些?

  泰禾如何一步步落入如今的险境?

  在可以无限量借贷的年景里 ,中国的房地产商大多认为自己拥有准确预判时代的本领。

  但是,过去一两年,这被证明是一厢情愿的笑话。

  2012年,47岁的福建富豪黄其森确信自己能够在逆势冒险中釜底抽签。那年夏天,当国务院派出8个督查组赴16个省份摸底,誓言要加强楼市调控政策时,黄先生命令麾下的年轻人从福建出发,在满中国的主要城市,以高昂的成本买下最核心的地块。

  经此一役,中国的房地产行业都知道了这位不愿偏安一隅的亿万富豪。胡润百富榜在第二年这样描述他:在商海横流中,他成熟稳健;在激烈竞争中,他云淡风轻。

  如今,这也是一场笑话。

  

  至少在2018年之前,黄先生都依然相信自己的好运气。他用“高负债、高杠杆、高担保”撬动的资金频繁发起并购,以开发那些价格远高于市场均价的奢华住宅。

  仅在2017年,此类交易的项目就达到30个,花去554亿元资金,即使那一年泰禾的权益销售额可能还不及800亿,净利润只有21亿。

  那些日子里,全中国的金融机构都知道福建有个黄先生来者不拒,他们领着四面八方的地产商赶到黄其森的院子里,推销那些甚至搁浅多年的庞大项目。

  有些银行机构的人士拍着胸脯告诉他,只要是由泰禾来开发,我们就贷款。而黄其森也不伤人情,他往往不过三日就拍板:

  我要了!

  那时候,意气风发的黄先生告诉来访的质疑者:泰禾的城市总经理如果年收入没有千万元,就不合格。

  出身金融机构的他似乎信仰一个朴素的道理:把房子种在土地上,就像那国家银行发出的理财产品,哪有不增值的道理?如果没有?那就让它空着再等等。

  2018年的整个春天和夏天,只有黄先生身边的CFO知道,这家企业的现实状况是:

  债务压顶,销售疲软,北京和上海的夏天都冷得刺骨。

  更麻烦的是,早几年从一些城市高溢价收购来的项目,尽是填不满的坑,不知从哪冒出来的债权纠纷让项目无法如期开发周转。

  

  直到2018年秋天,黄先生终于确认:这一次不像7年前,真的等不起了。

  因为,到了2018年年底,麾下各个区域报上来的销售数据有些只有他预期的三分之一,甚至四分之一。实际完成的销售额,距离2000亿的销售目标,竟有银河那么宽。

  但是,让黄其森确认危机已近在眼前的原因是:借新还旧的老方法已经被堵住了。

  具体的说,是在这年9月份,泰禾上上下下上万名职员发现,即使是小额的资金审批也已不再那么顺畅,原本计划投入市场的费用也被大幅缩减。

  黄其森决定快速抢救。他四下奔走,通过中间人联系上了平安、旭辉、融创等企业,希望能脱手一些泰禾手中的住宅项目。但是,整个冬天都无实质应答。

  在最艰难的时候,泰禾的员工们发现,他们月薪发放的时间有一次被突然延迟了三天,这是此前从未出现过的。

  在2019年的春节,黄先生依然无法安稳度日。因为在3月28日,一笔30亿元的公司债将如时到期。这笔名为“16泰禾01”的私募债是泰禾在2016年5月通过长城证券募集,票面利率7.3%。

  如果出现违约,则势必兵败如山倒。

  但是,偿还这笔债务的资金来源直到春节前都毫无头绪。唯一的现金流只能倚仗尽快把那些定价高昂的院子赶紧销售出去。

  泰禾北京的职员们在这个春节都未能休假,黄先生在北京市场发起了名为“1号抢收计划”的行动,甚至对于造价成本高昂,定价高端的西府大院项目也降价出售,以确保快速回款,保障这笔30亿元的债券不出现违约。

  

  当然,仅仅倚仗降价促销来获得回款还远不足以让泰禾安稳读过2019年。黄其森还必须尽快进行股权融资,并出售那些短期内无法换来现金流的庞大项目。

  按照公开信息保守测算,泰禾在2019 年年内到期的债务规模在 590 亿元以上。其中公司债未来数月,在5月3日还有一笔20亿元到期,8月份则还将有3笔总计15.79亿元到期。

  到了2020 年,到期债务规模还将在 440 亿元以上,其中公司债高达170亿。 

  幸运的是,黄先生的救世主在近期已经出现,在股权融资方面,是来自贵州华能贵诚信托有限公司双方目前已经进行了比较深入的谈判,并有了大致的方案。

  该机构由华能集团控股,华能集团亦是长城证券的最大股东

  当然,对于一家金融投资机构,华能信托对泰禾的股权融资很大可能只是明股实债。双方2018年秋天在丰台项目上已有过股权融资的合作。

  除此之外,黄先生也在谋求将超过10个住宅项目零零总总的脱手,以快速回笼现金。已经与泰禾展开谈判的企业超过5家,但开出诚意价格的只有两家。

  在危难之际,这注定是一场人为刀殂的交易。

  当然,当下让黄先生头疼的麻烦也不止这些。他还不得不设法稳定那些以高价挖来的职业经理人,尤其是那些能为其获得融资渠道的同僚。

  这些事情,依然未定,不做揣测。

  如若顺利度过此危机,黄先生的人生经验大概会多一条:风华正茂与狼狈窘迫,只有一把夜壶的距离。

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责任编辑:唐婧

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