海通证券股份有限公司 姜超,周霞,朱征星
地产融资持续收紧。除了银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧,融资紧张未见改善信号。
债券:融资锐减,2月公司债零发行。16年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%,主要源于公司债的收紧。16年11月以来地产公司债仅发行29只,2月以来则是处于“零发行”状态。事实上,自16年11月以来申报的地产公司债,至今无一例获准发行,近日金隅股份获准发行小公募,市场曾传再次放开房企公司债,但事实上金隅股份归为建材行业而非地产,该事件说明证监会[微博]仍未放开房企发债,也反映了市场对地产行业融资持续收紧的关注。
贷款:开发贷审核从严,居民房贷增速疲软。债券融资收紧的同时,银行向地产企业发放的贷款也在下滑,包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。针对房地产的开发贷在16年2季度就已经出现明显减少,3季度房地产开发贷款余额为7.04万亿元,较2季度末净减少300亿元,4季度也仅新增700亿元。居民房贷来看,虽然16年4季度整体规模并无显著下降,但呈现逐步走弱态势。
非标:通道业务监管升级,去杠杆势在必行。16年地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资规模快速上升。16年前三季度房地产信托发行量接近5000亿,存量新增651亿。16年全年基金子公司资管产品投向地产领域的金额约880亿元,是15年的3倍。但16年年末,相关渠道的监管开始加强,年末银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查,包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等多种业务。今年2月中旬基金业协会叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目,几种开发商常用的融资方式将受到重点监管。随着通道业务监管的升级,地产企业相关融资规模预计有明显压缩。
地产企业海外发债升温。17年以来内地房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较15年1-2月总额还要多出一倍。上一波地产调控后海外发债也出现过激增,同比增加超过1倍。从融资成本来看,16年海外地产债平均票息低于15年,但随着人民币贬值+美元进入加息周期,海外发债成本开始反弹,万科、绿地、碧桂园16年年内发行的几只票据息票均有抬升。在人民币贬值压力仍大、美元债融资成本上行的背景下,地产企业仍选择海外融资,主要还是受国内融资收紧的驱动。
地产寒冬未过,警惕违约风险。地产融资放开取决于地产调控效果。从上一轮地产调控中融资放松时点来看,13年10月各地调控加码,14年初商品房销售和房屋新开工面积同比增速已经双双转负,百城住宅价格指数同比也在7月份回落至5%以下,故14年下半年融资便开始有放松迹象。而当前不管是商品房销售、新开工面积还是房价,回落幅度都不大。另外,存货周期还在发生作用,上半年经济增速压力有限,地产企业流动性危局尚未显露,政府收紧地产融资的政策短期内难以转向。
目前存量地产债规模超过2万亿元,2018、2019年将分别有5000亿元左右的存量债到期,到期压力集中。海外债券到期压力也逐渐增多,未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期,国内融资何时放松尚不可知的背景下,房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面,个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化,应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。我们筛选出财务指标较差的发行人供投资者参考。
地产融资持续收紧。除了银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧,融资紧张未见改善信号。
债券:融资锐减,2月公司债零发行。16年4季度地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%,主要源于公司债的收紧。16年11月以来地产公司债仅发行29只,2月以来则是处于“零发行”状态。事实上,自16年11月以来申报的地产公司债,至今无一例获准发行,近日金隅股份获准发行小公募,市场曾传再次放开房企公司债,但事实上金隅股份归为建材行业而非地产,该事件说明证监会[微博]仍未放开房企发债,也反映了市场对地产行业融资持续收紧的关注。
贷款:开发贷审核从严,居民房贷增速疲软。债券融资收紧的同时,银行向地产企业发放的贷款也在下滑,包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。针对房地产的开发贷在16年2季度就已经出现明显减少,3季度房地产开发贷款余额为7.04万亿元,较2季度末净减少300亿元,4季度也仅新增700亿元。居民房贷来看,虽然16年4季度整体规模并无显著下降,但呈现逐步走弱态势。
非标:通道业务监管升级,去杠杆势在必行。16年地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统类渠道的融资规模快速上升。16年前三季度房地产信托发行量接近5000亿,存量新增651亿。16年全年基金子公司资管产品投向地产领域的金额约880亿元,是15年的3倍。但16年年末,相关渠道的监管开始加强,年末银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查,包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等多种业务。今年2月中旬基金业协会叫停了16城私募、资管计划投资房地产开发企业项目,几种开发商常用的融资方式将受到重点监管。随着通道业务监管的升级,地产企业相关融资规模预计有明显压缩。
地产企业海外发债升温。17年以来内地房企共成功发行海外债券13只,累计金额达到46.4亿美元,较15年1-2月总额还要多出一倍。上一波地产调控后海外发债也出现过激增,同比增加超过1倍。从融资成本来看,16年海外地产债平均票息低于15年,但随着人民币贬值+美元进入加息周期,海外发债成本开始反弹,万科、绿地、碧桂园16年年内发行的几只票据息票均有抬升。在人民币贬值压力仍大、美元债融资成本上行的背景下,地产企业仍选择海外融资,主要还是受国内融资收紧的驱动。
地产寒冬未过,警惕违约风险。地产融资放开取决于地产调控效果。从上一轮地产调控中融资放松时点来看,13年10月各地调控加码,14年初商品房销售和房屋新开工面积同比增速已经双双转负,百城住宅价格指数同比也在7月份回落至5%以下,故14年下半年融资便开始有放松迹象。而当前不管是商品房销售、新开工面积还是房价,回落幅度都不大。另外,存货周期还在发生作用,上半年经济增速压力有限,地产企业流动性危局尚未显露,政府收紧地产融资的政策短期内难以转向。
目前存量地产债规模超过2万亿元,2018、2019年将分别有5000亿元左右的存量债到期,到期压力集中。海外债券到期压力也逐渐增多,未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期,国内融资何时放松尚不可知的背景下,房地产企业债务偿还问题将逐渐浮出水面,个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化,应警惕弱资质地产企业违约风险的爆发。我们筛选出财务指标较差的发行人供投资者参考。
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