债券专题:房地产融资渠道变迁

民生证券股份有限公司 李奇霖


　　报告摘要:

　　房地产融资渠道概览

　　主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产,改善企业的资产负债率,从而实现迅速加杠杆。银行的开发贷款一直是房地产企业最稳定和主要的融资模式,具有成本和门槛双低的特点。非标融资因为进入门槛低和监管灵活而受到房地产企业的青睐。海外融资则偏爱大型房企。债券融资的具有审核难度较小、期限与开发周期匹配、进入门槛低和综合成本低等优势。资产证券化可以实现基础资产与发行人资质的隔离。

　　房地产融资渠道变迁历程

　　自2006年至今,随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台,房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。2006-2009年,IPO、股票增发是主要的融资渠道;其后受到2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策出台的影响,权益融资受限,非标兴起;在市场调控作用下,2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代;2015年初证监会[微博]颁布公司债新政,政策放松下的房企纷纷放量发行,债券融资在近两年增长迅速。

　　房地产未来融资渠道展望

　　短期看,房地产企业账面现金状况良好,拿地积极性下降,融资需求边际将下滑;中长期来看,小型房企公司债发行受阻,需要在融资结构上有所改变。一方面,房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款;另一方面,在融资额度的约束下,更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资;与此同时,中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。

　　风险提示:

　　房地产公司债发行监管严格,中小型地产公司融资受阻