重税影响上海楼市 投机性购房成主流

　　我的压力很大。”这是2004年上海两会期间上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天的感叹，时至今日，这种压力已经蔓延更多人的身上。

　　房价涨得太快，已经变成上海楼市不得不去面对与解决的问题。在各类宏观调控政策之后，房价还在狂飙，当越来越多的人依旧将希望放在政策效用之上的时候，房地产税收政策的调整，已经成了承载这种希望的最大寄托。

　　加税方案

　　事实上，出乎大多数人的意料，与先前风传物业税即将出台不同，上海房地产加税已经不是一个传闻，而是作为一个方案正在酝酿之中。

　　根据上海市房地局内部人士透露，为了使上海楼市平稳发展、抑制投机，房地产加税方案已经由市财政局和房地局向人大提出，之所以没有对外透露，只是因为这一政策的出台，影响巨大，且可能带来副作用，因此，政府对此的态度十分谨慎。

　　根据这次提交的方案，在二手房交易中，将征收5%的营业税、20%-60%的所得税、20%-60%的增值税以及4%的附加税。换言之，一套房子即使没有利润，也可能要交付9%的税，而有利润的房子，税则可能占到利润的50%。

　　然而，税收杠杆是不是就能真的起到效果？

　　在2004年，杭州就曾经出台过类似的政策，对二手房交易征收20%的个人所得税。按照这一规定，个人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得应按照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税。而这一政策也被认为是杭州市政府为阻止炒房行为、过滤楼市泡沫而开出的一剂猛药。

　　然而，事与愿违。杭州楼市并没有走上一条平稳发展的道路，相反，还成了一手房继续火爆，而二手房市场行情骤冷的“畸形”现象。而抑制炒房行为，制止房价过快上涨的意图，也由于卖方转嫁交易成本而落空。

　　直至2004年9月1日起，杭州暂停办理征收20%房产个所税。

　　至于杭州政策之所以会失败，业内普遍的看法是：高税率下很多人会想方设法逃税、避税，执行效果未必理想。

　　另一个关键在于，炒房行为目前确实存在，但二手房交易并非都是炒房，对二手房交易都征收20%所得税，势必遏制正常的房地产投资行为。

　　“上海肯定不会‘一刀切’。”事实上，在2004年下半年上海对于办公楼、别墅、老洋房等高档物业交易就开始了征收高额增值税的措施，高档房产的交易方被要求付出总价5%或是差额27%的增值税额。

　　据知情人士透露，其他二手房加税政策之所以没有动，是因为技术上还有很多难度，而且加税也需要一个周期。由于目的只在于限制投资，因此可能有五年不卖，税收全免的提议，但目前还存在争议。

　　至于该政策究竟何时出台，该人士表示，这完全取决于未来半年上海房价的走势，“未必全部出台，也有可能暂缓。”

　　万事俱备只待时机？

　　“上半年先‘吹风’，下半年再落实。”这就是上海市房地局对加税政策的最初构想，而这样的处事方式也与其一贯风格所吻合。

　　先看市场走势，再出台政策，也成了上海市政府力求市场平稳发展、不希望有太大波动的心态表现。

　　在2004年，“期房限转”和“降低预售标准”两项政策的出台，也成为政府态度的最好注脚。

　　早在2003年末，即有上海媒体将上海市政府拟出台限制期房转让政策的消息传得沸沸扬扬。同年12月3日，上海市政府发言人焦扬首次向外界透露，在继续鼓励自住性住房消费的同时，上海将控制投资需求。为限制购房中的短期炒作，上海市房地局正在酝酿有关期房不得转让的政策。

　　4月26日，“期房限转”终于出台。这一政策，虽然在消息刚出时亦被认为影响重大，但经过长时间的酝酿之后，已经大大缓冲了该政策出台后对市场的冲击。

　　事实上，作为一个基本确立的市场信息，在长达半年的时间里，市场对其产生的作用已经完全吸收。换而言之，一个政策产生影响，并不是从其正式实施的那天起，而是在它信息逐步明晰的过程中，渐渐消化。

　　这一过程，在考虑加税政策出台时，也被有关部门认做是“相当有必要”。

　　而可能发生的情况还有另外一种。在去年4月，上海市传出降低普通商品房预售标准的政策消息。

　　5月31日，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元透露，本市正在研究是否降低普通商品房预售标准的政策，相关的调查摸底已于5月下旬完成。而如果政策出台，这部分提前上市的普通住宅商品房供应量将达到500万平方米，加上今年将竣工供应的300万平方米配套商品房，市场将大大放量。

　　然而，原本被视作平抑房价最重一击的政策，却最终慢慢淡出人们的视线。

　　而当时据了解房地局情况的人士透露，房地局对待该政策的态度可能是，在前期政策有效果，并且已经达到“心理成效”的前提下低调处理。“对于这个市场可能下滑的最大信号的把握要慎重，没必要，就不出。”

　　由这两个政策的对比，在一定程度上，也能判断上海市政府未来在对待“加税政策”上的态度。

　　上海市社会科学院房地产研究中心副研究员顾建发曾经在接受记者采访时指出，政策影响在目前的国内房地产市场依旧举足轻重，但落点是否正确才是影响市场的关键。

　　把希望转向税收领域，从收缩利润来挤压投资，这张牌的威力无庸置疑，但怎么出，还要看政府对整个市场未来的判断与预期。

　　那么，在最后一招悬而未决的现在，上海房地产市场究竟处在一个什么样的境地呢？

　　干预还是放任？

　　在2004年上半年，曾在媒体上热传，当时上海投资性购房的比例约为16%，而国际上通行的警戒线是20%。

　　此后，又有研究机构公开表示，经过半年的跟踪调查，上海房产市场的投资比例从去年的15%-16%左右下降到11%左右。

　　但是，这些数据的统计方法都存在非常明显的漏洞，究竟怎样来衡量投资房？这些数据又是由谁去统计得来？没有人知道，也没有人能够做出解释，只是关于投资比例的数据被一再引用，反而成了约定俗成。

　　事实上，上海市房地局确实有做过类似的调查，但都限于局部，没有扩展至全市。在最近一次的调查中，房地局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，而得出的结果是，在已经购买了这些商品房的房主中，一次没来的将近50%。

　　这也许就是房价压力蔓延的最初动力。

　　上海房地局的一位官员向记者感叹，2005年上海市房地产政策的目标相对以往，更明确简单，而取代“不能跌，也不能涨太快”的目标就是“居者有其屋”，在以后无论是从土地供应还是其他政策的调整上，都会以这个目标为基础。

　　“上海的房地产市场，之所以会被很多人看作是个暴利行业，在一定程度上就是因为政府在应对问题的时候有一种‘徘徊’心态。”

　　这一现象在2004年来尤其明显，下大力气干预，还是靠市场自身来调节，对于这一问题的把握上，政府一直处于“徘徊”的阶段。而处于这样一种环境下的上海楼市，其发展在一定程度上是脱开了市场和调控的双重压力，才呈现出一种疯狂上涨的态势。

　　而这种“徘徊”的心态，可能在今年得到改善。在以后无论是从土地供应还是其他政策的调整上，都会以“居者有其屋”的目标为基础。

　　与抑制投机的加税方案相对应的是，上周，上海中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息家庭人均年收入受理标准已确定。

　　上海市财政局最近公布本市中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。该标准2003年度为13250元，去年为14867元，今年申请购房贷款贴息的中低收入家庭人均年收入受理标准比去年提高了约12.2%，而受益范围也因此扩大。

　　可以预见的是，上海市政府为了新的目标，正在担负起更多的责任。或许，这种责任才是缓解市场真正的最后武器。