家庭负债高有风险 广告人的房市忧虑

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　　出生于1973年的桑利是一位漂亮的小姐，因为没有生育的缘故，她比实际年龄看上去要小得多；桑利在一家广告公司工作，收入不菲；桑利的先生是一家跨国公司的技术人员，虽然没有妻子那么高的薪金，每月也有一份颇为可观的工资。

　　储蓄、房产是主要投资方式，别无其他

　　桑利每月收入在8000元左右，在女性中算得上高级白领了；桑利先生的收入要比桑利少2000元，6000元左右；结婚后，桑利和先生与婆婆住在一起，一家三口过得和和美美的。

　　其实，白领族有自己的悲哀——他们的时间永远不够。因为工作的关系，桑利和先生几乎无暇顾及投资，他们几乎不参与股票、债市等投资；桑利曾经买过股票，但在好几年前，如今连投资多少，买什么股票，什么价格都不知道了；桑利也做过外汇宝，但因为嫌交易太麻烦，就一直搁置在那里。

　　现在，房产是桑利最大的投资，因为听说房价有下降的趋势，桑利最近一直很烦。

　　三套房子共负债100多万元

　　如今，桑利共买了三套房子：

　　＊ 一套位于普陀区二室一厅的房子，总额25万元，在2000年时买的，按揭是10万元分10年还清，每月的还款额是1000元左右。这套房子目前让桑利的父母住着，但由桑利来负责还贷。

　　＊ 一套位于徐汇区的三室一厅的房子，总额65万元，在2001年时买的，按揭是48万元分20年还清，每月的还款额是3300元左右。桑利想把这套房子出租，根据最新行情，这套房子的租金是每月6000元左右，如果是卖的话，75万元应该是没有问题的。

　　＊ 第三套房子位于黄浦区，也是一套三室一厅的房子，总价70万元左右，按揭是56万元分15年还清，因为前一套房子的公积金没有还清，这套房子桑利只能全部借商业贷款。

　　桑利的计划是自己住第三套房子，把第二套房子出租。因为第三套房子是毛坯房，桑利要动用自己的积蓄作为装修款，估计此次装修是6万～8万元左右。

　　让桑利举棋不定的是，听说房价有可能会跌，她想请教理财顾问的是：第二套房子应该是卖掉还是租掉？按照目前桑利家的家庭负债情况，是否会给将来的生活带来潜在危机？(在此要说明的是，朋友曾经告诉桑利她的家庭负债太高，但桑利听不进去，因为她认为自己和先生都有一份稳定的工作，而且在今后若干年中都不会要孩子，即使今后社会经济不景气也不会被波及到。她一心想把房子租掉，只要收取的租金能偿还这套房子的贷款就行。)

　　要筹集多少养老金？

　　作为一对不要孩子的夫妇，筹集养老金很重要，尽管桑利没有意识到，在本刊编辑善意的提醒下，她希望理财顾问能测算一下她需要多少养老金？

　　桑利买过养老保险，但仅能作为“零花钱”而已，如今单位的工资单上显示：每月扣除桑利231.3元用于缴纳养老金，请问按此标准考虑到日后的通货膨胀率，桑利该为自己准备多少养老金？

　　每月收支状况 单位／元

　　收入 支出

　　本人收入 8000 基本生活费 3000

　　配偶收入 6000 住房贷款 9000

　　其他家人 1000

　　合计 15000 合计 12000

　　每月结余 3000

　　年度收支状况 单位／元

　　收入 支出

　　年终奖 15000 保险费 5000

　　合计 15000 合计 5000

　　年度结余 10000

　　家庭资产负债状况 单位／元

　　家庭资产 家庭负债

　　现金 8万 房屋贷款 109万

　　定期存款 10万

　　自用房产 95万

　　投资房产 65万

　　资产总计 178万 负债总计 109万

　　净值 69万

　　专家建议

　　桑利现有的理财“病区”：

　　桑利总资产178万元，负债高达109万元，负债过高。她的第三套房子装修后，现金存款只有10万元，而且没有完善的保险，一旦有意外，桑利的抗风险能力很小。

　　资产负债率=61.25%

　　从资产结构来看，桑小姐的家庭资产结构中房产占了90%的比例，这样的单一、集中投资方式具有一定的投资风险，如果未来房产市场价格发生波动，那么桑利小姐整体家庭资产的市值受此影响的程度是相当大的。

　　从月度收入结构来看，桑利小姐夫妇的家庭总收入较高，在家庭的收入中，夫妇两人的工资收入占了90%以上的比例，因此桑利小姐的家庭可支配能力状况将主要取决于夫妇两人未来工作及收入的稳定程度。

　　从月度支出结构来看，桑利小姐夫妇的每月家庭支出比例相当高，约占月度总收入的80%，其中用于房屋按揭还款支出的比例达到了60%的比重。由于全部的房屋按揭还款时期较长(最长19年)，这期间国家、社会经济状况难免会有不少变化，因而桑利小姐的巨额房产按揭负债将受未来诸多不确定因素的影响，可能会存在着一定的债务风险。

　　对房子的“处方”建议：

　　富友意见：位于徐汇区的三室一厅的房子，应该是桑利的一笔成功投资，一年多就增值15%，如果按她投入的本金首付17万元计算，简直是暴利；如果按6000元出租，减去3300元按揭还，净得2700元／月，年收益达32400元，年回报高达19%。

　　上海房价总体会持续稳步上升，因为未来一二十年上海的经济、金融中心的地位将不断加强，房价的短期下跌是可能的，但长期是看涨的；另外，不同地段，不同质地的房子房价走势并不相同。房产投资不同于股票，不必太理会短期的价格波动，像桑利这套徐汇区的房子个案不可多得，所以目前将其卖出甚为可惜，除非有更好的投资向，建议该套房用于出租，为了保证有长期稳定的房客，建议可比6000元稍低的价格出租。

　　平安意见：从桑利小姐的房产理财需求来看，我们建议桑利小姐应当对第二套房产(徐家汇住宅)作一个对比分析，衡两种方案的收益状况。

　　假定桑利姐以出租的方式处置该房产，对比各年度累计投资和年度收益情况，如表所示。(单位：万元)

　　2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

　　累计投资 20.96 24.92 28.88 32.84 36.8 40.76 44.72 48.68 52.64 56.6

　　年度回报 0 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2

　　年收益率% 0.00 28.89 24.93 21.92 19.57 17.66 16.10 14.79 13.68 12.72

　　2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

　　累计投资 60.56 64.52 68.48 72.44 76.4 80.36 84.32 88.28 92.24 96.2

　　年度回报 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2 7.2

　　年度收益%11.89 11.16 10.51 9.94 9.42 8.96 8.54 8.16 7.81 7.48

　　假定桑利小姐以出卖的方式处置该房产。由于桑利小姐当时以按揭方式购买该房产，那么现在桑利小姐就得办理转按揭手续。这其中的环节相当烦琐，并且由于还涉及房产价增值部分的利益划分归属，因而以出卖方式处置房产的收益可能不一定会比房产出租高多少。

　　对养老的“处方建议”：

　　富友意见：在第二套房子不卖的情况下，像桑利这样高负债的情况必须有善的保险作为补充，以应付各种可能的意外风险，除了工资单上缴纳的养老金和每年仅仅5000元的保险费支出是不够的。

　　一般而言，要有比较稳健的养老保险安排，保险支出应占总收入的10%左右。所以建议桑利和她先生每年增加15000元以上的保险费，包括养老、医疗、意外等保险，其中可适当增加医疗、意外险的比重。

　　这样房子出租和购买保险后，桑利每年的节余有近10万。随着存款的增加，房屋贷款的减少，家庭的资产负债状况将迅速改善。

　　平安意见：按目前的养老保障制度，本市在职居民每月将按如下规则缴付养老保险费：

　　缴费基数 缴费对象

　　单 位 个 人

　　机关、事业 888～4440元 22.5%(其中4%计入个人帐户， 7%

　　单位、企业、 其余部分计入社会统筹)

　　社会团体等

　　单位

　　个体工商户 960元 个体业主缴付10%(其中3% 个人(包括业主

　　计入个人帐户， 自身)缴付8%

　　其余部分计入社会统筹)

　　非正规劳动 490～4440元 16%(其中11%计入个人帐户，

　　组织人员 其余部分计入社会统筹)

　　自由职业者 960元 18%(其中11%计入个人帐户，

　　其余部分计入社会统筹)

　　本市居民退休之后将按如下规则领取每月养老金：

　　1993年1月1日后参加工作 1992年底前参加工作，

　　1998年1月1日后退休

　　月养老金= 基础养老金+个人帐户内养老金／120 基础养老金+过渡性养老金

　　+个帐户内养老金／120

　　＊ 基础养老金：按上海地区上一年度在职人员月平均工资的20%计算；

　　＊ 过渡性养老金由两部分构成：第一部分为工龄性养老金，按本人1992年底以前的连续工龄乘以退休时本市上年度在职人员月平均工资的0.75%计算；第二部分为过渡性补贴养老金，按本人1993年至1997年底个人帐户储存额分别确定补贴标准(现第二部分已取消。

　　＊ 凡符合养老金领取条件的人员，其养老金可终生领取，个人养老保险帐户中的储存额已领完，其养老金可从养老保险基金的社会统筹部分中支付；

　　＊ 在职人员、退休人员死亡后，其个人养老保险帐户储存额中属于个人缴纳部分的余额，可一次性发给其经法定程序确定的继承人；

　　＊ 在1993年1月1日前参加工作、连续工龄(包括缴费年限)不满10年，或1993年1月1日后参加工作、缴费不满15年，到达退休年龄的人员，按其养老保险个人帐户中的全部储存额一次性支付给个人，同时终止养老险关系。

　　从目前的基本养老保险制度来看，影响个人未来退休期间的养老金收入高低的关键，在于在职职工当前每月个人养老帐户中养老保险费积累的数额及其至退休期之间累计的增值程度，前者取决于职工个人的每月缴费额(职工每月的缴费额以市劳动与社会保障局公布的社保缴费基数为依据，2002年本市社保缴费基数为1480元)，后者则取决于本市养老社保基金的增值程度。

　　历年上海地区基本社会养老保险利率及消费物价指数对比

　　1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002

　　社保利率 10% 12% 12% 12% 8.5% 6.5% 5% 5% 2.25% 2.25%

　　物价指数 ／ ／ 18.7% 9.2% 2.8% 0% 1.5% 2.5% 0% ／

　　现以桑利小姐为例，按现有的社保缴费与领取标准，以不变格情况(综合考虑通货膨胀因素)测算桑利小姐退休后养老金收入水平如下：

　　基本假设：

　　桑利小姐目前的收入水平保持至退休(55岁)：

　　本市社保缴费基数为1480元，桑利小姐的缴费标准按缴费基数300%的上限4440缴费(每月缴费355.2元)，持续26年。

　　个人帐户内每月积累的养老保险费为：355.2+133.2=488.4元。

　　每一年度个人帐户内养老保险费积累额为：488.4×12=5860.80。

　　假定：

　　养老金个人帐户中积累利率按年平均2.5%复利计息，26年内维持不变，则26年内，桑利小姐个人帐户内养老保险费所累计的本息和约为：

　　5860.80×（1+2.5%)+5860.80×（1+2.5%)2+…+5860.80×（1+2.5%)26 = 216333元。

　　则桑利小姐55岁后，每月可领取的养老金约为：

　　1480×20%+216333／120=2100元。

　　相比桑利小姐现有的公司收入，55岁后桑利小姐每月的可支配收入降低：

　　(8000-2100)／8000×100% = 73.75%。

　　结论：

　　显然，按现行的养老社保制度，按不变价格计算，桑利小姐未来退休后的可支配的收入能力将会有相当大幅度的下降。桑利小姐现在应当着手投资积累，通过卓有成效的理财，为自己未来的退休生活准备更多的养老积蓄。

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　　平安卓越理财中心 刘宁

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