证券公司高级职员 股市专家炒楼更在行

　　张斌： 某证券公司的高级职员

　　个人投资房产经历：1、1999年，买下北外滩区域的新外滩花园一套170平方米的房子，单价还不到6000元，当时的总价93万多元，最新评估价达到280万元。

　　2、2000年3月，购买浦江名苑一套108平方米总价64万元的房子。

　　3.2000年7月，以4200元每平方米的价格买下陆家嘴花园一套总面积105平方米的两室两厅，以5000元的月租金出租，今年5月，以70多万元的价格出手，净赚近30万元。

　　4.去年底，在外高桥以8400元的单价买下了400平方米的一处商铺，以12000元/月的价格包租给别人，合约期3年。

　　投资策略：选择商住两用房和小户型单身公寓

　　对上海楼市的看法：1、房地产的涨跌具有持续性，不会在短期内有明显的反向波动；2。未来两年内，上海房地产市场进行的将主要是结构性调整，也就是一个挤泡沫的过程。3。看好上海的中低价房；4、二手房投资，现在不宜介入

　　两处置业为婚房

　　所谓无心插柳柳成荫，张斌最初涉足房地产市场其实是为了购买婚房。这位30岁出头的小伙子目前还是证券公司高级职员，但他进入房产投资市场已经四、五年了。张斌的父亲于1994年便开始了房地产开发事业，在父亲的耳濡目染下，对投资颇为敏感的张斌深知房产除了自用消费以外还有相当不错的投资效用，所以买婚房的事于他慢慢变成了一项谨慎的投资计划。

　　1997、1998年，上海的房价一直较高，虽然早有积蓄，但张斌和未婚妻一直保持观望而没有进行真正的操作。到了1999年初，从政策面和市场各个方面的讯息中，直觉告诉张斌房价已经到了低谷；另一方面，政府买房退税政策的实施，对收入不低的夫妇俩也有很大的吸引力。于是他们果断买下了北外滩区域的新外滩花园一套170平方米的房子，当时买入单价还不到6000元，总价93万多元。这是一套典型的景观房，推开自家的窗户，浦江两岸的风景就能尽收眼底，其地段不可不谓之是钻石级的了，最新评估价已经到了280万元。

　　虽说一开始只想买一套房子，但付完现金后，张斌发现还得再买一套，因为新外滩花园的房子是一年以后才能入住的期房，但婚期已经不能再拖了，因此他们决定再买一套现房供结婚用。几经挑选，2000年3月他和未婚妻买下了东方医院对面的浦江名苑一套108平方米总价64万的房子，当年7月交房。

　　“业内公认的规律，7月和春节过后是售楼淡季。尤其是春节后去买房往往会比较便宜，人们基本上都是买了新房过年，哪有过了年之后就急着买房子的？生意人往往急于拉第一单生意以图个好兆头，因此开门生意往往可以享受到比较大的优惠。比如我节后才买的浦江名苑，由于是一次性付款，这对于急于回笼资金的开放商来说是一个不小的诱惑，因此经过讨价还价，我就享受了8.8的折扣，而且对方还让了物业管理等一些费用——这是我买的一套折扣最多的房子，现在看来似乎有些难以想象。”

　　有了两处物业，夫妻俩对房产市场的关注度也越来越高。2000年7月，随着陆家嘴地区的发展，这一带对高端出租市场的需求量也不断增长。张斌夫妇想到了买房出租收取投资回报的赚钱方式。经过比较分析，他们以4200元每平方米的价格买下了具有加拿大风格的陆家嘴花园的一套总面积105平方米的两室两厅。

　　“以前我们都是一次性付款，这次我们办理了5年期的按揭贷款，每月偿还银行4000多元。这套房子我只进行了简单装修就以5000元的月租金出租给附近工作的白领。这样一来，非但轻松地以租养贷，而且还能略有盈余。最惬意的时候，年投资回报率达到了12%。当时真是觉得，炒房地产要比炒股票轻松方便得多。”

　　转而投资商铺

　　目睹两三年的房价疯长，张斌似乎嗅出了房产市场的新感觉：自己的住房投资已经走到尽头了。

　　陆家嘴那处物业的房租跌了，从最高时候的5500元跌至今年的4200元每月；越来越多的人想凭借以租养贷的方式进行投资以致整个住房的出租市场供需比例发生了微妙的变化；租客对住房内部设备的要求也越来越高，原来的简单装修已经不能满足房客的要求；换房客的时间成本(空置期)和精力成本越来越高；而且随着房地产市场的迅速膨胀，周围陆家嘴花园二期、香榭丽花园等新盘在张扬路上平地而起，陆家嘴这套房子和旁边新盘相比根本谈不上特色和优势。经过一番思前想后，2003年5月，张斌以七十几万的价格将陆家嘴花园那套公寓转手，净赚将近30万元。

　　“我做证券已经快要十年了，一般来讲，大盘放量就是下跌的先兆。其实无论是房地产市场还是证券市场，这条规律总是会体现一定的效应的。目前大量的新盘上市,且相当一部分楼盘的区位特征和稀缺性并不明显，但是价格仍然和一些经典楼盘所差无几，这使我对目前上海的高档盘市场存有不信任的心态，我觉得这种物业的价格迟早要跌。同时央行银根收紧，相关政策也相应出台，使我们这样的投资客没有了优惠政策的保障。因此我不想再把资金投向住房市场。但身为专业的证券从业人员，就目前基本面的情况来看，我认为现在股市已经暂时不适合投资了，因此我不会把钱投向股市。”

　　然而热衷于投资的人是不会把闲置资金封在银行里不动的。夫妻俩一合计还是转而投资商铺。商铺在上海这样的商业城市里总是稀缺资源，只要价格合理是不愁没有租客的。去年年底，张斌夫妇在外高桥以8400元的单价买下了400平方米的一处商铺。

　　“住宅的装修实在太费神了。前三处住宅的装修已经让我筋疲力尽，而商铺则不需要复杂的装修，我们只需对铺面进行简单粉刷，就能租出去了。”

　　粉刷完毕，张斌立刻把这套商铺以12000元/月的价格包租给了一个专职做商铺经纪的福建人，合约期为3年。同时约定，若该商铺的市场价上扬，那么张斌能获得的租金也同步上浮，即张斌和该二房东获益的比例维持7：3不变。这样的经纪人有的是求租的客户源，而张斌则可以省心省力坐收投资回报。

　　炒股眼光看楼市

　　谈笑风生间，张斌无时无刻不体现着证券投资者观察房地产市场的独特角度：“股市和房地产的发展规律是有相通性的，但又有明显的区别。而股市的涨跌具有不确定性，今天跌了明天可能会涨；但是房地产市场的涨跌是会具有持续性的，它不会在短期内有明显的反向波动，这也是政策和行业本身的性质决定的。因此，房地产不断地走热，这其中也有人为炒作和发展惯性的因素，泡沫也就不可避免了。”

　　张斌说，房地产和其他商品一样，有核心竞争力也就是某些方面能达到“人无我有”状态的楼盘才不会跌。可比性不强或者是物业管理特别好的楼盘是可以留下不用急着抛售的。但单价7000元以上，总价100万元以上的高价楼盘要是没有稀缺性，那么抛了也不会太可惜——现在市场上各种促销的信号已经给出。比如今年年初，他曾有意购买一套菊园的房子，但对方坚决地不肯折让，而就在前一段时间，那边却打来电话暗示可以商量。这样的例子在上海高价楼市里已经有不少。

　　卖方主动示好，说明高价楼盘已经开始动荡，开发商的信心也开始不足。未来两年内，房地产市场进行的将主要是结构性调整，也就是一个挤泡沫的过程。而半年、一年后，央行收缩银根的效应肯定会产生，因为房地产开发商都是负债经营的，短期贷款一般是一年期，到时需要回笼资金就不得不加快售楼速度，如此一来，价格下跌是必然的趋势。照证券业的术语来说，现在的上海房产市场处于高位振荡放量的态势，挤掉泡沫以后就会进入一个平稳期，慢慢会再以正常速度上涨一些，但速度不会太快。而现在的经济适用房单价控制在3000-4000元，上海的房价不会跌破这个底线，所以上海的中低价房没有问题。

　　同时，张斌告诉记者，他认为自用置业与投资性置业必须报着不一样的态度。自己为消费而购买的房子一般只要看五年后能不能涨就可以了，而投资客尤其是靠贷款搞房地产投资的是不可能放眼那么久的，一般要分析半年到一年内这个房子会不会涨，有没有获利空间。

　　至于二手房投资，张斌认为现在不是进入的好时机。现在二手房的价格太高，但出租市场已经萎靡。这个价格放到一年后投资期房，可以有更大的选择空间。房地产市场有个传统，一般是先涨高端，再涨中端，最后涨低端。低端涨完后，行情就差不多到顶点了。现在的上海房市，二手房都涨成这样了，而以租养贷在现在的上海已经很难奏效，所以不如不介入。

　　张斌同时认为，酒店式公寓附加值虽高，但目前进行个人投资还不到时候，因为现在二级市场还未形成。等到2005年，中国加入WTO的协议更多的行业将更大的开放甚至完全开放，到时到上海来的外国企业、外国人和高级白领将越来越多，这时再介入酒店式公寓的投资将会很有市场空间。