参与众筹买房可获收益、借价值分享平台可滚动获得购房礼金……年初至今，各种新颖的地产营销模式蓬勃兴起，连业界人士自己都惊呼“市场变化太快”。
这些营销方式涌现的背后，是整个中山地产界营销体系的变革，最先被颠覆的便是代理商，而其核心目的便是“找到客户并尽可能接近他”。有地产营销人士坦露心声：“若没有颠覆行业的思想，很快将被行业自身所颠覆。”
开发商热衷试水“互联网+”
近日，一则关于远洋地产与代理商协商收回代理权的新闻，引发了房地产业界的广泛关注，不少人将其解读为房地产营销体系的“革命”之举：直接越过代理商环节。
“拿盘、打广告、拓客、接待的传统做法已经很难起作用，现在房地产行业需要颠覆、创新的玩法，需要有互联网思维的人。”8月16日，中山地产界资深人士张林峰接受记者采访时感慨地说。
在房地产黄金时代，开发商盖完房子，通常先由内部或者代理商做一份市场销售策划案，确定定价和市场定位，再按既定方案促销和广告投放，接下来就坐在售楼处等着客户上门。然而在最近两年，这种做法显然已经不管用。
“找不到客户是地产商面临的最大难题。”张林峰坦言，自2014年开始，从开发商、房地产媒体到代理商，每个角色都在改变，有些角色开始被边缘化。互联网特别是移动互联网，被认为是发现并接近客户的一个有效手段，且可以直接越过代理商这个环节。
联手淘宝、微信卖房，引入百度[微博]LBS技术……整个2014年，万科在各地进行了各种互联网实验，各区域公司陆续与互联网公司结盟合作，搞跨界营销。立足“互联网+”理念，在今年6月，中山万科便携手本土知名的手工艺作坊开办了“万创more坊”活动，并在东凤万科金色家园规划中山首个社区教育营地。
所有的这些跨界举措，其实就是提升客户粘性，提升二次购买的可能。但更为直接的方式，还是借助互联网卖房。去年以来，包括远洋地产、中海地产等在内的许多开发商，已经在中山市场进行各种试验。
如，今年3月位于西区的远洋翡丽郡推出众筹活动，4天便召集到600多名网友线上报名，活动开始12个小时，参与众筹的人数达到50人，已经提前完成第一阶段的众筹目标金额，筹得资金5万元。最终，该项目一套77.41平方米房源众筹金额达到19.8万元，提前完成目标，并被用于竞拍，众筹者享有该套房源的竞拍资格和溢价收益。
在国内房地产龙头企业扎堆的中山，这些外来大鳄的思考与实践，也正在影响着中山许多本地开发商。中山房地产界的营销革命，正在兴起。
“找到客户并尽可能接近他”
这场变革的核心，正是上文所提及的：“找到客户”。
来自合富辉煌中山市场研究部统计显示，2015年上半年中山商品房成交54876套，成交面积524.6万平方米，同比去年成交套数和面积分别大涨43.3%和30.9%。伴随着成交的大幅上涨，压顶中山楼市多年的海量库存，终于在7月有所减轻：该月全市住宅库存共63784套，环比回落5.3%。
行情虽好，但开发商却不敢放松。要知道，如今的库存依旧需要近7个月才能消化完。且对于中山仅300余万的人口而言，庞大的市场开发量仍令他们对后市心有余悸。
“找到客户，并尽可能地接近他。”西区某楼盘营销总监接受记者采访时坦言，整个2015年，对他而言最迫切的问题就是找到客户。在互联网冲击下，客户变了，开发商遭遇了在传统的广告和渠道投入巨资却来访极少的尴尬。过去坐在售楼处等待客户上门，未来必须要走出去才能找到客户。
“你可以看到，满街头都有开发商在派传单，多少个楼盘在开展全民营销。这都是市场焦虑的表现。客户总量就那么多，谁抢到就算成功。”该营销总监说。
合富辉煌中山市研部经理谢仲娟表示，中山外来购房人群较多。对于深圳客户比较多的项目来说，包括派单、户外广告等在内的正常推广也难以奏效，这也迫使开发商加快变革营销体系，通过电商等新方式吸客。
“不颠覆行业将被行业颠覆”
借助“互联网+”理念直面购房者，甚至直接跨过代理商。当前这场来势凶猛的营销革命，房地产代理商首当其冲，而不少中山房地产网络媒体也开始谋划转型。
想看房，只需通过网站或者微信报名，便可享受到该网站提供的专车看房服务。近日，有这样一个活动引发了中山不少意向购房者的关注。这次活动，该网站共派出20多台专车，车上配有矿泉水、手机充电器、车载wifi等设施，意向网友高达19批，最终现场成交一套。
在传统的理念中，这种做法对于网站而言是赔本赚吆喝的行为。但在互联网时代，其自有一套逻辑：表面上该网站是付出成本，但实际上借此帮开发商引流，一旦促成成交可获得购房总额一定比例的回报。这种做法体现的也是“羊毛出在狗身上”的互联网理念。
还有一个具备更大颠覆性的互联网产品，近日也由某房地产媒体带入中山并引发较大关注。该产品实际上是一个自主参与的价值分享平台，市民成功注册就送8000元大礼包，成功分享他人即可获得3000元购房礼金+2000元家装礼金，这些礼金在自己或者被分享的人购房后即可激活。
对于中介等掌握购房者资源的人和组织来说，该平台无异于一个蕴含巨大价值的“金矿”，只要带动购房者注册，并按购房流程购买线上房源，轻轻松松便可获得3000元礼金可消费使用。越多朋友购买，得到的礼金越多。记者获悉，目前中山已经有恒大绿洲、保利国际广场、东方骏园、星港城市名都、尚城等优质项目房源早早上线。该产品启用仅一周，后台注册人数已突破万人。
“从去年的跨界营销、众筹，到今年许多媒体开发出的各种引流的产品与平台，中山房地产界的营销体系正在加速被颠覆。”张林峰坦言，在这个年代，不管是处于房地产行业的哪个链条，如果没有颠覆行业的思想，很快将被行业自身所颠覆。南方日报记者 游玉华
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