如果利率调整到0.85倍，贷款利率则为5.05%，那么100万元的贷款，比七折优惠多出了11.5863万元

　　理财周报零售银行实验室研究员 尹娜/文

　　中行近期的一纸公文“重新调整利率，提高房贷利的浮动比例”让已购房并在还贷的居民哗然，购房成本又要增加了。对于这次中行重大贷款调整措施，不仅仅针对购买房屋的贷款，而是将调控领域扩大到存量房房贷。

　　从今年年初开始，中行就是最先取消利率七折优惠的银行。当前中行对存量房贷的调控措施，更在市场上引起轩然大波。

　　中行率先调整存量房贷利率

　　具体政策的落实待“五一”后

　　4月23日，中行正式宣布，对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%；对于已利用贷款购买住房，又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　此外，中行还严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。这与记者走访中行网点询问到的情况一致。

　　而更为重大的调整是，中行称：“根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”

　　也就是说，如果在中行贷款的客户，根据购房合同中的说明，在利率重新定价的期间，利率会上调到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取决于客户的存量房为该客户第一、第二或者第三套房。

　　记者采访中国银行北京海淀支行的人士，该人士对记者说：“我们目前还没收到有关存量房贷的利率调整通知，你可以五一之后再来咨询。”

　　中行北京阜成门支行的客户经理对记者说：“如果有通知下来，寻找合适的机会正式调整存量房贷”。该人士说：“只有总行下发了正式的文件，才会开始调整。而调整的方式是根据银行的规定以及当时与客户签订的合同为准，不一定是一年一调，主要看合同里是如何规定的。”

　　该人士说的合同，是指客户在贷款合同中，银行与客户签订的按年调整利率或者按季度调整利率的方式，有些客户为按年调整。

　　“按年调整，也就是说，今年你的利率是固定的，但是今年银行已经调整的利率，或者相应的政策出台，影响的是你明年需要还的贷款金额。如果是按季度调整，那么如果这个季度出台利率调整政策，则会直接影响到下个季度的还款情况。”

　　据了解，2009年初，中行总行就向分行下发过有关房贷合同补充协议的通知，补充协议规定房贷利率优惠期设定为2年，也就是七折优惠可持续到2011年一季度。而从2010年1月份，中行下发的新的房贷合同中，明确房贷利率优惠期限为2年，到期后的利率再进行新的调整。

　　100万首套房贷

　　20年需多偿还11.5万元利息

　　通过以下方式可以简单比较一下，如果中行调整存量房贷利率，那么客户会受到多大的影响。假设客户目前在中行还有贷款100万元，还需要还款的期限是20年，也就是240个月。

　　那么，如果客户是做首套房按揭贷款，按照2008年12月23日的贷款利率下限，也就是七折优惠措施，利率为4.16%，按照月均还款方式，还款总额为147.4667万元，支付利息款为47.4667万元，月均还款为6144.44元。

　　如果利率调整到0.85倍，贷款利率则为5.05%，那么100万元的贷款，还款总额为159.0530万元，比七折优惠多出了11.5863万元。另外，每月还款金额为6627.21元，比七折优惠多出了482.77元。

　　而第二套房的界定标准是以家庭为单位，不少客户在中行的贷款不止一套。如果客户在中行贷款的房屋为客户的第二套房，则按照贷款利率1.1倍的标准来计算，为6.53%。

　　那么还款总额将为179.3617万元，需要支付利息为79.3617万元。比七折利率多还31.895万元，每月需还款7473.4元，比七折利率多还846.19元。

　　工行暂未调整存量房贷，

　　建行根据区域差别定新发房贷

　　工行从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　关于“大幅度提高”，根据记者采访，目前工行没有暂停发放第三套房贷款，现在执行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的业务员对记者说：“针对多套房客户，还有存量房贷款的新的政策，我们从来也没有收到过通知。”

　　但该人士表示，希望客户需要贷款的能尽快来办，因为过段时间什么政策就不一定了。“如果您现在能马上办下来的话，比如您是我们行的优质客户，还能给您在利率上打个九折，再过段时间新政策下来了可能就不一定了。”

　　针对房价上涨过快的地区，建行目前出台的政策是：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各分行可根据风险状况，按照当地政府和监管部门的要求，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”

　　因此，在北京、深圳等地区的建行，已经暂停发放第三套房房贷。

　　建行的政策主要是：“要综合考虑所在地区当地房地产价格走势、住房楼盘项目价格情况、客户信用状况等因素，根据总行有关政策要求，制定差别化的首付款比例要求，防止抵押物价值波动可能导致的风险。对房地产价格波动较大的区域，应进一步提高首付款比例。”

　　中行是否违约需根据合同定夺

　　客户需仔细查阅合同条款

　　记者了解到，目前在中行贷款的客户最为紧张，而海淀支行的工作人员也表示，最近来咨询房贷利率调整政策的客户特别多。

　　有客户对记者说，之前签合同的时候，因为是优惠期，而且开发商的销售人员有积极促销，感觉确实有不少优惠，所以没怎么仔细看利率调整的期限是什么时候，现在则非常担心被迫提高还款金额和月供。

　　“尽管家里有两套房子，但是面积都不大，也在还贷款，如果不优惠的话，当时也不会考虑买第二套房，现在感觉压力非常大。”

　　目前针对这一方法，也有客户表示，希望再看看正式的调整什么时候来，正在咨询转按揭或者提前还贷。

　　也有贷款客户认为，中行这种针对存量房贷的做法有违约的嫌疑。记者咨询一位建行的律师，该律师对记者说：“银行的合同都是经过层层把关的，在细节上基本不会有违约的可能，而合同上也会留有活口，对于利率调整都会规定期限，如果是银行在利率执行期内调整算银行违约，但是如果利率执行期到期了，银行再上调利率，客户则没有道理怪银行违约了。”

　　该律师表示，之前利率七折优惠的时候，也没有说会长期优惠，只是有的开发商的销售人员在销售房屋的时候，只强调优惠，没有讲明优惠的期限。这是导致客户认为“上当受骗”的主要原因。

　　“房贷是传统业务，银行贷款合同也是在法律顾问的层层把关下，用了很多年，在法律方面不存在什么问题，关键是客户办贷款时有没有详细阅读合同，弄清银行和客户的职责所在。还有就是，客户将银行、开发商、销售等这类人士的关系没有弄清楚。客户签订购房合同之后，在办理贷款时，跟开发商的销售人员就没有关系了，销售说得再好，都不管用。”

　　另外，关于转按揭的违约款方面，则也要看银行的贷款合同中，有没有注明，提前还贷需要支付违约金，如果没有这一项，客户可以随时提前还贷，如果有详细说明，则需要按照合同的规定，支付相应的违约成本。

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