从抬高二套房贷门槛，到叫停过热地区三套房贷，再到实行以房为本的严格二套房执行标准，4月14日到4月21日，短短一周，监管部门完成了旨在稳定房价，遏制投机性购房的政策三级跳。

　　“力度空前，但监管部门的决心已经没有回旋余地，总行在20日就已经下发了通知，要求严格执行。”一位全国性股份制商业银行信贷经理表示，巨大监管压力下，各银行都已开始迅速执行新规。

　　“3个政策叠加在一起，正是这次金融信贷调控的核心，目的就是要抑制投机性需求，稳定房价。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，相对于短期内难以改善的住宅供应，通过抑制需求能对楼市产生立竿见影的降温作用。

　　正是这种可预见的迅速降温作用，业界纷纷表示一季度个贷同比53.4%的增速将成为历史。北京中原第三市场研究部人士向记者表示，市场将不可避免地进入量缩价跌的调整期。

　　以房为限

　　“你看新闻没有？很意外！重大利空！我们之前设想了几套方案，但监管部门选择了最为严厉的一个。”21日深夜，电话另一端，上述信贷部经理隐忍不住地惊诧。

　　而引发这位信贷负责人惊诧的，正是是夜银监会监管一部主任杨家才对于二套房标准的界定。根据杨的解释，国务院责成住建部、央行、银监会尽快拟定的二套房认定标准将以房为限，“以家庭(本人、配偶、未成年子女)为单位，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。”

　　“这完全颠覆了此前银行系统使用的以贷为本的区别标准。”上述信贷经理表示，根据此前的标准，只要按揭家庭在银行的征信系统中不存在按揭记录，或者贷款已经还清，新购买的住房就可以享受首套房贷优惠。

　　北京中原向记者提供的数据显示，目前市场上第一套房全款购房的比例达50%，特别是在2005年以前购房的人群中8成以上为全款购房。

　　“意味着，这部分群体如果再置业，就不能享受首套房贷优惠。这对市场以及银行都影响巨大。”上述信贷人士表示。

　　民生银行地产金融部人士则表示，现行政策除了继续保障首套房需求，首要的还是打击炒房。

　　“这次对投机客的打击很精准，将扭转已经形成的投机房产心理，短期内将使市场投机潮锐减。”上述中原人士表示监管标准的改变将对炒房客带来较大的威慑力。

　　银行跟进

　　与此前不同，即使在缺乏相关实施细则的情况下，每个政策节点之后，各家银行的政策仍是迅速到位。

　　4月19日，记者采访发现包括五大行在内的各商业银行都已经跟进政策，表示除了严格执行二套房贷外，均已暂停三套及以上房贷。“我们在19日当天就已经下令停止了三套房的审批。”中行总行信贷人士表示。而到4月20日， 交行、深发展等银行相续下发细则，实行二、三套房在内的新规。

　　实际上，直到4月23日记者截稿，监管部门也并未就“房价过高”、“上涨过快”、“供应紧张”等弹性词汇进行进一步描述与界定，而记者却发现北京、上海、广州和深圳等一线城市的各商业银行已经集体停止了三套房及以上的贷款审批。

　　除了对于市场认知的同一性，监管部门的监管压力也成为另一重要原因。一南方股份制银行人士表示：“实际上，监管部门在政策发布前就已经多有窗口指导和暗示， 各银行都已知晓此次监管的决心与力度。”

　　而同时，记者也从银监会得知，监管部门今年将加大对各银行的检查力度，除了平时的处罚性措施，目前还增加了问责性的人事处罚。“人事处罚，是各家商业银行最不愿意看到的，自然也就收紧执行政策了。”上述南方商业银行人士回应道。

　　“利润诉求也是一个很重要的因素，此前为了争夺市场，利率往往难以提高，出现利润下滑。”上海一家商业银行人士表示，此次的一刀切政策恰好给了各家商业银行一个共同提高利率的机会。

　　对此，招商证券银行业研究员王倩表示，二套房贷新政将提升净息差3~4个基点。或将在一定程度上提升银行对按揭类贷款的支持力度，并引导全年的新增贷款上涨到8万亿元。

　　错杀疑虑

　　但并非所有人士都对政策效果抱有乐观。部分银行从业人士开始担忧新的信贷组合拳所形成的杀伤力会过大以至于引发楼市“矫枉过正”。

　　对于近期持续并不断加强的调控力度，国金证券行业分析师曹旭特认为，在过去温和与试错的调控方式无效后，监管部门近期不断推出并升级的铁手政策，将使政策难免过于严厉。

　　上述南方商业银行人士也表示：“组合政策除了会把一部分的投资性需求排除在市场之外，也会对其他刚性需求购房者以及改善性住房需求产生影响。”

　　上述中行人士也表示，改善型购房者先卖房再买房在实操上也存在一定难度。“先卖再买，中间住哪里，还是应该再有进一步的细则来保障改善型购房人群的利益。”

　　与此同时，对于二套房贷的首付与利率制定，顾云昌也表示要考虑到市场的区域性差别。“实际上很多中小城市尤其是中西部城市，房地产市场的发展并不存在泡沫， 相反在那里有很多改善型住房需求，在这些地区可以考虑适当放宽二套房信贷政策。”

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