理财周报银行实验室研究员 张融阳/文

　　央行发布的《2010年1季度金融机构贷款投向统计报告》显示，一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点。可见，一季度房地产贷款继续保持快速增长，但是同时，房地产开发商并没有放弃其他融资渠道，银行理财产品是选择之一，保利地产、杭州绿城等都参与其中。随着国家房地产的调控，房地产贷款将受阻，银行产品融资渠道或受青睐。

　　目前，在银行理财市场中，银行通过信托贷款方式为房企融资是最为普遍和直接的方式。北京银行发行的“心喜”系列2010049号：人民币1年信托贷款理财产品，资金用于向北京银河万达置业有限公司发放贷款，预期年收益率为4.3%，并且万达集团提供连带保证担保。光大银行则通过信托公司发行多款产品为上海绿地以及保利地产等进行融资。

　　除了信托贷款，股权投资也是投资者熟悉的一种方式，这类股权主要集中非上市公司股权，并且在产品到期时，相关当事人承诺回购。建设银行江苏分行发行的“乾元一号”2010-02(常州阳光)股权类人民币理财产品，期限2年，预期年收益率为7%，募集金额3.5亿元。该产品通过信托公司发行信托计划受让常州华光房地产开发有限公司持有的常州阳光银河湾置业有限公司股权。

　　理财产品到期时或信托计划设定的情况发生时，通过常州光华受让信托公司持有的常州阳光全部股权偿还理财产品本金和收益。常州光华以其持有常州阳光股权提供质押担保，常州光华股东钱菊生提供个人无限连带责任担保，常州阳光以其在建工程提供抵押担保。

　　此外，中国银行发行的一款中银智富理财产品，投资于杭州绿城中胜置业有限公司股权，如果理财期为12个月，则预期年收益率5%；绿城有展期6个月的选择权，如果理财期为18个月，预期年收益率为6%，募集资金规模18亿元。

　　信托贷款和股权投资在产品中常见，而作为银行产品中较少运用的应收债权转让也被引入房企融资中。杭州银行发行的“幸福99”1021期个人理财计划，期限1年，预期年收益率为7%，总规模为3亿元，其中优先部分为2亿元。杭州银行将产品所有募集资金加入“中投·天阳应收债权投资集合资金信托计划”(以下简称“信托计划”)，认购信托计划项下的优先信托单位，并取得优先信托受益权。中投信托将信托计划项下的信托资金用于购买天阳控股集团有限公司持有的对债务人杭州天联置业有限公司的账面价值为3.3亿元应收债权。

　　为了控制风险，产品设计了信用增级措施：一是优先劣后的结构化设计，天阳置业有限公司同意以1亿元一般受益权为限来保障优先受益人信托本金及收益安全；二是追加担保方式，天阳控股及其实际控制人蔡学伦夫妇提供连带责任保证担保；天阳控股以其持有的杭州天联置业85%股权提供质押担保。

　　不过需要注意的是，天阳置业和杭州天联置业均为天阳控股的旗下公司，对于整个集团来讲，相当于通过这笔债权获得了2亿元的融资。

　　上述三种方式面临的最大风险为信用风险，因此产品设计中，往往加入信用增级措施，以提高抗风险能力。不过，除了信用风险外，投资者特别需要关注政策风险，尤其在当前时期，监管层加大对房地产的监管，资金渠道受到极大关注。