理财周报记者 孙迎娣/文

　　拥有一套属于自己的房子能给人带来归宿感，但要买到一套自己合意的房子并非易事，的确需要下足功夫，在敲定房子后，随之而来的便是在浩如烟海的房贷理财产品中找到最契合自己的那一款。

　　贷款第一步 用足公积金贷款

　　央行数度加息后，住房公积金贷款低利率的优势，商业贷款已无法与之比拟。房贷顾问建议“刚需一族”，尽量用足公积金贷款。

　　在商业房贷中，若已经购买了一套商品房，再次买房则会以家庭为单位来计算其购房的套数，也就是说无论夫妻任何一方已往购买过房子，再次买房都只能按按第二套贷款处理，而公积金贷款则不受此影响，5年期以上的公积金利率，要比第二套商业贷款执行利率低2.664个百分点。

　　此外，因信用卡、车贷等还款记录不良，造成商业贷款申请被拒或强制上浮利率等情况，贷款人可采用公积金贷款，目前公积金审批暂时不审查个人信用记录。如已采用商业贷款，可在年底一次性提取公积金，用于提前部分偿还商业贷款，也能达到省息目的。

　　贷款第二步 按需选择商业贷款

　　但公积金贷款受额度限制，并不能解决所有问题，还必须采用商业贷款，这时可从个人需求角度，去选择不同的还款方式。

　　由于我国利率存在管制，各家商业银行在利率水平上没有多少竞争空间，因此纷纷在还款方式等方面做文章。这些产品可以更灵活地适应不同客户的还款需求，有些产品还可以起到变相降低实际贷款利息的作用。

　　利息敏感一族

　　“单周供”、“双周供”

　　还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于加速了本金的还款频率，可以达到缩短还款期限、节省利息支出的效果。

　　优势：缩短的还款期限可以达到7年以上，节省28%的利息成本。

　　代表产品：深发展 “气球贷”，招商银行 “自主供”。

　　操作方式：将一笔长期贷款拆成连续几期中短期“气球贷”，从而适用中短期的贷款低利率。贷款客户选择一个较短期限作为贷款期限(如3年、5年或10年)，而按照较长的期限(如30年)来计算月供，到期时一次性偿还剩余本金和利息。

　　刚出道的年轻一族

　　前期还款小的产品

　　优势：除了“等额递增”等产品，有的银行打破了“等额”的概念，允许客户在先期的一段期限内先按照贷款额的一定比例来还款(这一比例通常较低)，在这段时期结束后再采取等额本金或等额本息等其他方式来还款。

　　代表产品：深发展 “点按揭”创新型房贷。

　　操作：通过买“点”直接降低贷款利率，贷款的金额越大，贷款期越长，节省的利息越多，越划算。如果客户打算只贷2年或3年，则意义不大，平衡点大约在四五年左右。

　　房产投资一族

　　可随时调用资金

　　代表产品：深发展“存抵贷”，工行“存贷通”。

　　优势：活期存款账户将与房屋贷款关联起来，客户只需将闲置资金放在约定的活期账户，余额超过5万元后，银行按一定比例将其视作“提前还贷”，节省的利息作为理财收益返还账户。而活期账户上资金并未真正动用，可随意调用。

　　父母和子女共同买房一族

　　组成共同借款人

　　代表产品：“接力贷”产品。

　　限制：此类贷款要求父母和子女均要具有稳定的职业和收入，另外对父母年龄较大的一方也有年龄限制。

　　贷款第三步 看准利率选房贷利率调整方式

　　“如果预期加息，具有刚性需求的购房者适宜选择‘固定利率房贷’,不论贷款期内利率如何变化，都按约定的固定利率付息。”国家注册理财师陈庆生说，在选择还贷方式前，先要对整个利率调整趋势有个准确的认识，此外要对自己当前和未来几年的经济能力做一个衡量。

　　目前，多数银行对利率升降都实行按年调整的方式，即一年之内无论利率升降几次，贷款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率标准，这在升息期，对贷款人合算有利，可以享受几个月的低息期，但在降息期，如按年调整就要白白多支付利息。

　　贷款第四步 提前还贷须算好细账

　　对闲散资金是该提前还贷还是追加投资？国家理财规划师陈庆生认为，关键在于看两种做法的最终效果能否达到节省利息支出的目的，尤其是贷款的前3年，一定要争取多还款，降低贷款本金基数。

　　提前还款最好选等额本金还款法，相同贷款期内，它要比“等额本息还款法”节省利息。

　　提前还贷还须考虑还贷成本和机会成本。提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，一次性投入过大，可能打乱正常的投资节奏，降低生活质量;其次如有更好的投资途径，也不必急于提前还款，目前商业贷款最优利率为4.158%，通过合理的投资，获得比该利率更高的回报也是有可能的。

　　理财专家陈庆生认为，选择低风险的理财产品收益很难超过贷款利率，选高收益类产品要面临风险。一时找不到合适的资金投向，提前还贷减少利息负担，也是明智之举。

　　看准银行的招数

　　升息期：在贷款合同中修订了“按年调整”条款，改成实行“按月或按日调整”的条款，这样，银行在利率调整后的次月甚至次日就能按新利率与贷款人结算利息。

　　降息期：贷款购房者应该选择“即时调整”方式最为合算，因为在降息周期，“按年调整”对贷款购房者是最为不利的，“按日调整”充分享受降息新利率则是最为合算，利息最少。

　　普遍的房贷产品

　　等额本金还款法：每月偿还的本金相同

　　等额本息还款法：每月归还的本金和利息总额相同

　　等额递增还款法：一段时间内每月等额还款，而以后每间隔一个期限增加

　　还款额等额递减还款法：一段时间内每月等额还款，而以后每间隔一个期限减少还款额

　　●工商银行

　　提前还款时间：办理房贷满一年后 一万的整数倍

　　提前还贷次数：不限次数

　　违约金：还款金额的一个月的利息

　　贷款时间：2成30年起

　　●民生银行

　　明确规定新老客户都可享受7折利率。

　　提前还款时间：视楼盘情况而定，基本上为半年起

　　提前还贷次数：不限次数

　　违约金：无

　　能否使用公积金：视楼盘而定

　　●光大银行

　　提前还款时间：视楼盘情况而定，基本为半年或一年后

　　提前还贷次数：不限次数，每3个月可还一次，以万的倍数

　　违约金：无

　　能否使用公积金：不能

　　●兴业银行

　　提前还款时间：原则上为一年

　　提前还款次数：3次以内免手续费

　　提前还款金额：不限

　　能否使用公积金：视楼盘而定

　　●建设银行

　　存量房贷：首次购房、建筑面积在144平方以下

　　信用良好的顾客均可申请办理7折房贷

　　提前还款时间：办理房贷满一年后 一万元起

　　提前还贷次数：不限次数

　　违约金：还款金额的一个月的利息

　　贷款时间：2成30年起

　　●招商银行

　　提前还款时间：1年之后可提前还款

　　提前还款次数：不限，最低1万元

　　违约金：无

　　能否改年限：可以

　　贷款时间：1-30年都可以选择

　　能否用公积金：取决于公积金中心

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