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房贷新品省息看上去很美

http://www.sina.com.cn  2009年03月18日 11:40  北京日报

  本报记者 耿彩琴

  昨天一早听到电视新闻里关于有银行将房贷利率下调至低于七折的消息,李先生很高兴,因为他看中了一处楼盘,正和开发商谈办银行贷款的事情。不过,精明的李先生找到了关于这种房贷新产品的信息仔细算了一笔账,发现实际上节省利息的幅度并不像银行说得那么多。

  买“点”钱未算机会成本

  16 日,深圳发展银行宣布在全国率先推出基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品“点按揭”。银行表示,客户通过办理“点按揭”,客户的贷款利率可以从 4.16%(当前5年以上期人民银行基准利率的7折)最低降到3.78%,这比时下银行优质客户享受的7折优惠利率一下子低了0.38个百分点。

  银行举例称:某客户申请了一笔30年期50万元的贷款,目前最好情况下,其利率为4.16%(5年以上期贷款7折优惠利率),月供为2433元,30年利息总额为372854元,如果该客户通过支付银行7500元的费用买到1.5个点,累计10年相比普通贷款方式节省18095元,累计30年节省39149 元。

  花7500元钱买1.5个点的利息,银行提供的例子里确实将支付“点”的费用列了出来,但对于客户来讲,如果综合计算成本,看究竟能节省多少钱,就必须将7500元的成本扣除。在扣除7500元成本后,10年下来客户节省的钱就变成10595元,30年期就变成31649元。

  不过,还有一个因素银行未提及,就是客户付出7500元在10年至30年间产生的利息。假设客户将7500元以5年期整存整取的方式存款(以当前存款利率算),并约定到期转存,10年后,7500元就会变成10443元,30年后,就是20247元。如果按照这样的情况计算,那么,10年下来,客户节省的钱就变成7652元,30年期就变成18902元。远不及银行说的那么多。

  “任何比较都是相对的概念,是站在不同角度的比较。”记者昨天询问深发展房贷部门工作人员时,该人士表示,银行提供的例子只是一个简单直观的比较,没有涉及到一些复杂的因素,比如说客户7500元买“点”费的机会成本问题。

  闲散资金不计存款利息

  据记者了解,渣打银行不久前宣布推出一款房贷产品为“活利贷”。该行的宣传单页上提供一个范例说:王先生现年25岁,工作收入稳定,目前准备贷款100万元购买房屋,还款期为30年,在购买房屋后,王先生基本没有银行存款了,但是王先生能每月结余约3000元,存放在房屋贷款的还款账户中。在该范例中,银行比较了“活利贷”和“普通房屋贷款”,说假如王先生选取“活利贷”,30年总利息仅约55万元,相比普通房屋贷款节省近60万元。不过,记者了解到,客户每月存在还贷账户里的3000元是没有存款利息的。

  记者昨天请银行理财师算了一笔账,如果客户每月存3000元,按当前利率水平,在理想存取方式状态下,30年下来,利息也比较可观,约为46万元左右。

  如果简单进行比较,不难发现,如果减去客户闲散资金的利息,最终能省的利息就不会像范例中提到的60万元之巨了。

  不过,渣打银行的宣传单页中也强调,例子中所提到的资料,是一般假设及合理估算下所作出的最佳推算。图表、计算和数值只是参考,并非银行的建议或者承诺。

  客户希望银行算笔实在账

  昨天银行理财专业人士接受记者采访时说,相对于传统的房贷模式,包括“点按揭”和“活利贷”在内的诸多房贷创新产品可以省下一些利息,虽然综合各种因素和成本后,利息未必省得像银行说得那么多。这需要客户在选择相关产品时,多了解和比较产品。

  “碰到央行利率调整时如何算?如果客户提前还贷,省息是否会受到影响?这些都是客户需要向银行确认的信息。”这位银行理财师说。

  另外一家银行房贷部门人士则对记者说,他研究了一些房贷创新产品后发现,有些产品的操作原理相当于客户在提前还贷,所以能实现省利息。他提醒,每款产品都有一些优点,比如渣打的“活利贷”,用客户闲置的资金冲抵本金,节省利息,客户如果又急着用钱时,还能取出钱来,这比传统意义上的不可撤销的提前还款要灵活得多。

  对于“点按揭”的省利息,深发展房贷部门负责人士16日发布产品时表示,“点按揭”对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果,如果客户打算只贷2年或3年,则意义不大,平衡点约在四、五年左右。

  “看到银行能有省利息的产品出来,我们很欢迎,但希望银行能给大家算一笔实在的账,把利弊说清楚,让客户用得明明白白。”正打算贷款买房的李先生说。


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