□晨报记者 李 强

　　春节过后，上海楼市似显复苏迹象。在此背景下，部分沪上银行争相推出房贷新产品，这些旨在降低购房者利息负担，刺激购房意愿的举措，造成房贷利率“底线”的告破，围绕房贷利率市场化的竞争，日渐凸显激烈的苗头。

　　“买点”可获利率“折上折”

　　昨天，深圳发展银行面向全国推出“点按揭”房贷产品，此前这种产品模式只有美国市场才有。所谓“点按揭”，是为一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步折让的房贷产品。1个“点”即为贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，使贷款利率进一步调低，使每月房贷支出减少，达到省息目的。

　　据深发展上海分行个贷部总经理朱巍介绍，比如办一笔30年期100万元的房贷，照目前30年期7折房贷利率4.158%计，30年共需支付大约75万元利息，而办理“点按揭”，客户只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个“点”，可将已7折的贷款利率，进一步降低到3.78%的超低利率，30年下来，可节省约7.8万元利息，省息比例达10%，相当于在当前基准利率基础上打6.3折。

　　该产品的卖点还在于，1次买点，可享受30年低利率(实际利率随央行利率调整而相应浮动)，贷款金额越大、期限越长，享受利率优惠的幅度就越大。同时，“点按揭”可通过支付不同的费用(即买点)，在一定程度上自由选择不同利率，目前深发展针对10—20年期和20—30年期的贷款，设计了1.25个点和1.5个点的低利率，最优惠利率可达3.78%，即比7折后的贷款利率还低0.378个百分点。此外，对一些二套房以上的购房者，其初始利率如达不到7折利率或利率上浮的，可采取“买点”的方式调低利率；也可借助气球贷，将利率进一步降低，直至最低的3.78%。

　　“买点”和提前还贷有冲突

　　目前“点按揭”，仅适用于新发放的10年期以上房屋贷款，并非所有新发房贷都适合办理该业务。朱巍介绍，点按揭实际是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，越节省利息，而“买点”支出抵消利息节省的平衡点，大约需4到5年时间。如果客户已计划在两、三年内就要出售房产或准备还清贷款，那就不应选择“点按揭”。

　　朱巍进一步解释，“是否适合点按揭，应以贷款期限长短为导向。如你准备作长期贷款，在4、5年后，节省的利息将超过买点费，才能使你真正实现省息目的；如果时间限定较短，总还贷时间2、3年，那么买‘点’就不划算了。这也是‘点按揭’只针对10年期以上新贷款客户的原因。”

　　朱巍还表示，目前贷款客户可选择的房贷产品很多，哪款适合自己，要依照自身需求而定，“点按揭”尽管不排斥提前还贷，但与之是有冲突的。理论上讲，贷款金额较大、收入稳定且长期无房屋置换需求的家庭更适合“点按揭”。

　　各类房贷新品涌现

　　受金融风暴影响，国内房贷客户普遍对收入和支付水平预期降低，此时，各家银行适时推出如“点按揭”等新品，对面临房价高、供款压力大的消费者，具有非常实际的意义。记者注意到，近期市场上不断涌现“定息贷”、“双周供”、“气球贷”、“循环贷”、“存抵贷”等一系列房贷理财产品，为客户省息成了各银行争打的招牌。

　　即将进入上海市场的渤海银行，日前推出“摩登时贷”和“渤银气球贷”两款产品，后者贷款期限长达30年，还息期(只还利息，不还本金的期限)最长可达15年，在还息期内的月供，可比使用传统房贷最多减少55%。该款产品支持商用房贷款，突破了“气球贷”仅用于住房贷款的限制。

　　农行上海分行的金钥匙“好时贷”也于近期上市。该产品迎合非交易转按需求，转按客户不仅可享受利率下浮30%、办理退保等优惠，还可执行5年期房贷利率，较原贷款利率节约0.18个百分点。观察人士指出，近期为贷款人减负的新品扎堆上市，将对刺激购房需求、房地产市场复苏起到一定的积极作用。

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