郭登魁：如何防范房地产贷款业务风险

　　房地产市场的未来会向何处去？银行对房地产相关的信贷资产应该持什么样的政策态度？如何才能确保银行相关存量或增量信贷资产的风险可控？

　　文/郭登魁  编辑/刘洋

　　Q:如何防范房贷业务风险？

　　A:严格贷前、贷中、贷后“三查”

　　2015年上半年，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，各地也因地制宜出台一系列宽松政策，促进需求入市。国内房市因此出现了“冰火两重天”的景象：一方面，“北上广深”几个一线城市成交量明显放大，房价节节攀升[l1] 。另一方面，在中国指数研究院[微博]重点监测的34个主要城市中，有7个城市成交面积仍出现同比下降，其中合肥、南昌两城市房地产成交量降幅分别达37%、22%。

　　从房地产开发商的角度来看，截至2015年8月18日，36家上市房企已发布半年报。随着房地产市场的回暖，这些上市房地产企业上半年的营业收入达近千亿元，同比上涨22%；但净利润合计仅90亿元，同比下降11.6%；净利润率则下调至9.12%、首次跌入个位，较2014年和2013年的10%和11.97%均有明显回落，显示房地产行业已迈入中低利润行业范畴。

　　看到这些相互矛盾的数据和现象，从银行的角度，我们不禁要问：中国的房地产市场未来究竟会向何处去？银行对房地产相关的信贷资产应该持什么样的政策态度？如何才能确保银行相关存量或增量信贷资产的风险可控？

　　房市需求呈现区域分化

　　根据人口结构变化来研究房地产市场走向，一直被视为住房需求评估的基本方法。早在上世纪80年代，美国著名经济学家曼昆就通过人口年龄结构，准确地预测到了2007年前后美国住房价格会大幅下降的趋势。大量研究表明，美国次贷危机的集中爆发以及房地产泡沫的破灭，几乎与美国的人口生育周期一脉相承。而我国自2003年前后出现的住房需求高涨现象，也与发端于1980年并一直持续到上世纪90年代初期的“婴儿潮”有关。“80后”在住房市场化改革之初成年，在2003年左右开始准备成家立业并集中进入住房市场，成为住房刚性需求的主体。据多家调研机构的问卷结果显示，以年轻人为主的刚需群体约占近年来我国实际成交住宅的一半以上。但未来二十年，预计由于受到人口老龄化程度持续上升、城镇化带来的边际效应递减等多因素综合影响，我国的住房市场将迎来一个相当长的调整期：

　　首先，我国当前的劳动年龄人口占比已经位于历史的顶峰水平，未来人口年龄结构将呈现出老年人口比例升高、中青年人口比例持续下降的局面。

　　按照国际上通行的人口年龄结构划分类型，15-64岁之间被视为劳动年龄人口，0-14岁和65岁以上则被视为非劳动年龄人口。国际经验表明，劳动年龄人口的比例越高，住房需求越大；而人口抚养比越高，住房需求越低。当人口接近退休年龄时，住房自有率将会随着年龄的增加而降低，因为理性消费者退休后会倾向于卖掉自有住房去选择租房，这类似于利用反向住宅抵押贷款提高自己的消费能力和生活水平。在许多OECD[L2] 国家，就纷纷出现了60岁左右的老年人集中抛售住房的现象。

　　同样，少年抚养比提高后，由于抚养孩子的支出增加，在孩子未成年时父母会倾向于暂时减少购房支出。就中国的情况看，伴随着生活水平的提高和医疗卫生事业的改善，有专家预测未来20年内我国的老年抚养比将会上升一倍左右，2030年后60岁以上老年人口将会超过3.7亿。即使考虑“单独两孩”政策陆续放开等因素，老年抚养比的上升也将会是很难改变的趋势，这无疑将对中国的住房市场需求形成长期的负面影响。

　　其次，中国的城市化进程虽仍未结束，但对房地产市场需求的正向边际效应将呈递减趋势。

　　当前，中国正处于人类历史上最大规模的城市化加速进程之中，每年会有相当于一个东京市的人口涌入城市。根据国家统计局数据，从1990年到2010年的20年间，中国的城市化率(常住人口统计口径，后同)从26%上升至48%，几近翻番，年均提升达1.1个百分点。根据麦肯锡的预测，中国城市化率在2030年将达到66%，即下一个20年城市化率将继续提升18个百分点，年均提升约0.9个百分点。

　　单从数据上来看，中国的城市化进程似乎还远未结束，但随着城市化进程的不断推进，受到大城市生活成本提升明显、收入吸引力相对下降等各方面因素影响，城市化带来的边际效应将呈现递减趋势；同时更为重要的是，由于许多城市基础设施及房地产建设已提前“到位”，新进入人口对房地产新增投资的影响效应预计也将大不如前。因此总的来看，尽管中国的城市化进程仍将持续，但对房地产市场需求正向影响的边际效应将呈递减趋势。

　　再次，房地产市场需求在不同区域或城市将更为分化，“强者恒强”将成为未来较长时期的主流现象。

　　国际经验表明，当一国城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市；当城市人口超过70%后，城市主城区人口开始逐步向郊区迁移，大城市郊区的住房市场逐步兴起；在城市化进程接近饱和之时，郊区城市化与“大都市圈”时代来临，大城市郊区的房价表现将会显著优异。

　　中国目前的城镇化率已超过50%，因而人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。同时，由于中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海城市集聚，从而进一步降低东部地区的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。这种新态势将会进一步加剧中国住房需求的空间失配现象，中国住房市场将会迎来一个相当长的分化时期。

　　北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响，其刚性需求和改善性需求还将依然强烈，总体会呈现出“量稳价增”的局面；二线城市和人口基本面向好的三线城市开始从规模扩张转变为结构优化，总体呈现“量减价稳”阶段；其他三四线城市由于人口规模和房地产市场增长后劲乏力，可能会面临“有量无价”的萧条局面。

　　房贷业务需审慎

　　对于房地产来说，最重要的就是地段。从小的角度来说，可以是一座房产在一个城市中的区段，从大的角度来讲，则可以是房地产所在城市在全国的政治经济地位及其对周边人口的集聚能力。因此，如果要控制房地产贷款业务的风险，银行首先必然是对贷款项下房地产所处区段的严格把控与筛选。目前及未来较长一段时期，对于银行来说，较为安全的区域包括北京、上海、广州、深圳等四个一线城市，以及杭州、南京、重庆、成都、武汉、厦门等房地产泡沫相对较小的二线城市。其他省会城市及较大的二线城市也可适度介入，但也要注意主要介入城市主城区，对于城市下辖县/市及县改区则需高度审慎。

　　其次，介入的客户、项目类型等要素对于控制信贷风险也甚为重要。银行应优先介入具有较丰富行业经验和较强资金实力、具备相应开发资质、以往开发项目销售情况良好，在建项目工程进度正常的客户，对于信用记录或融资能力较差，负债率偏高或信托等高成本融资占比较高的客户则应禁止介入。对于个人按揭贷款客户，应优先支持首次购房或拥有一套住房但已结清房贷的客户，并加大与优质房企的合作力度，优先保障优质一手楼盘按揭项目的额度需求。

　　从项目类型的角度来看，一般来说，住宅项目较经营性物业的风险更为可控，因此银行应主要介入有刚需支撑的普通住宅项目，对于高端住宅项目也应保持审慎；对于非住宅项目，则除专业商业地产经营企业外不应该介入。同时，要保证项目产权清晰，立项或备案、环评手续、“四证”齐全；土地转让手续已办妥，无欠缴税费情况；项目成本具备相对优势，市场定位明确合理，配套较完善，具有较好的发展前景；项目自有资本金不低于银行规定的比例，以控制开发商的杠杆水平等。

　　房贷业务的审核要点

　　银行需加强贷前、贷中、贷后“三查”，对于房地产信贷业务存在的各种操作性风险高度重视。

　　首先，要确保房地产开发贷款不得用于缴交项目土地出让金。此处的“土地出让金”是广义的概念，包括地价性质的任何土地费用：土地出让金、购地款、土地契税、土地使用税费、拆迁工程费用、拆迁补偿款以及为获得《土地使用证》而必须支出的前期开发费用，包括三通一平的费用、建设项目报建费等。

　　其次，要确保贷款不被开发商挪用于其他项目。通常，大型房地产企业集团旗下不同的项目会分别由不同的项目公司开发，而集团往往进行资金集中管理，由于旗下公司开发的项目盈利能力参差不齐，融资能力也各不相同，银行在与企业合作过程中，应防范企业利用优质项目重复融资，将贷款挪用至其他项目。

　　银行一方面应了解集团的整体资金安排，特别是近期土地储备计划及资金支付进度、资金需求及来源渠道等信息，判断融资额度是否能满足本项目的需要，另一方面，可利用受托支付的管理手段，根据实际情况确定支付对象，监控贷款的实际用途，通过查看监理报告，以及实地查看项目等方式，跟踪项目实施的过程，判断企业的资金使用进度与开发项目建设进度是否匹配。

　　再次，要及时监控项目的回款现金流，确保还款来源充足。对于银行来说，最理想的状态是获得项目土地与在建工程完全抵押，并通过资金封闭运行管理、掌握项目销售进度，按销售比例收回开发贷款，以确保还款来源充分和可靠。

　　在实际操作过程中，由于银行的按揭额度有限，一个项目的按揭业务往往与多家银行合作，销售回款特别是按揭资金难以全部回笼到一家银行。对于体量较大的项目而言，开发贷款的合作银行往往不止一家，对回款资金的监控难度更大。即便如此，银行还是需定期查询网签销售记录，掌握项目销售信息，判断实际情况是否与销售计划进度相符，并及时采取措施缓释风险。

　　最后，对于个人住房按揭贷款，要特别注意防范具有“假按揭”特征的贷款。“假按揭”指申请人利用虚假身份或虚假交易向银行申请个人按揭贷款，或虽然申请人身份和交易行为等真实，但贷款目的系套取银行资金、不具有真实还款意愿的个人按揭贷款。由于“假按揭”的初始目的即为套取银行资金而非满足自用需求，因此其风险要远远高于真实的个人住房按揭贷款。

　　一般来说，由于目前银行个人住房按揭贷款的首付比例不低于30%，因此只有当房价下跌超过30%时，个人住房按揭贷款借款人才有意愿弃供，再考虑到我国大部分借款人对于个人征信记录较为珍视等因素，弃供往往只是极个别现象；但如果是“假按揭”的话，由于常常是某一个人或机构申请了数套房的按揭贷款，在房价下跌的情况下，其面临的资金压力往往非常巨大，弃供的可能性便极高。可以说“假按揭”是银行个人住房贷款业务面临的最主要信用风险，其影响甚至远远大于房价下跌带来的信用风险。

　　因此，银行必须通过多种手段对个人住房贷款业务进行详细的贷前和贷后调查，如果确认为“假按揭”或具有重大嫌疑，必须拒绝贷款申请。通常“假按揭”一般具有以下特征：多名借款人电话或联系地址相近或重复，来自同一单位或关联单位、同一家族，或多名借款人均来自于发展商、中介机构、汽车经销商等关系密切的合作单位的贷款；同一住房按揭项目中存在多笔贷款金额、期限相同，放款时间相近；多个借款人同一时间借款，还款账户出现在同一时间、同一营业网点、以相同金额还款，特别是还款金额多次相同、还款账户余额相同；同一住房按揭项目中多名借款人未及时办理房屋产权证；二手房评估价值明显高于周边地区同档次、同类型住房均价；对所购物业漠不关心，不了解拟购房产装修保养情况、朝向、位置，甚至无法说明成交价格的等。

　　不仅如此，银行还要严格执行操作规程要求，落实面谈面签，以防范操作风险，如借款合同必须由银行经办人员当面核验借款人身份证明、查实其还款意愿和信用意识后，由借款人当场签字确定，如需委托他人代签，必须出具公证委托书等。

　　[l1]据上海易居房地产研究院统计，2015年7月份，四个一线城市新建商品住宅新增成交面积为379万平方米，同比增长达86.9%；一线城市新建商品住宅成交均价达近2.8万元/平方米，创出历史新高，同比增长24.8%。

　　[L2]即经济合作与发展组织(Organizationfor Economic Co-operation and Development )，简称经合组织(OECD)