林建荣

　　在年初各银行贷款额度相对充足、央行下调存款准备金率0.5个百分点等多方因素的作用下，近日各银行分别传出下调首套房贷利率的消息。

　　记者从多家银行获悉，目前大部分银行首套房贷仍旧执行基准利率，但根据贷款人资质不同，利率会有相应的调整。

　　“北京、上海、深圳等一线城市部分商业银行下调了首套房贷款利率，大部分商业银行利率9折，部分商业银行更是出现8.5折的情况。”21世纪不动产(微博)市场部陈光对第一财经日报(微博)《财商》记者表示。

　　“短时间内应该不会上调首套房贷利率，8.5折是一个比较常态的利率水平。”中原地产高级研究经理瞿安新也对利率水平持有乐观态度。

　　利率调整是否有规律可循？

　　回顾最近几年首套房贷利率的历史，可以发现这样一个轨迹：首套房贷利率的调整和国家的宏观调控以及银行信贷投放政策息息相关。

　　中原地产统计数据显示，2009年以前，国内首套房贷利率基本执行8.5折利率水平；2009年由于刺激楼市政策，各行开始执行7折利率；2010年年底首套房贷利率恢复到基准水平；2011年下半年由于信贷政策紧缩，大部分银行上浮首套房贷利率5%~10%，年底大部分银行又恢复到基准利率；2012年春节过后，部分银行出现利率下调的情况。

　　哪些因素在影响首套房贷的利率？

　　2010年一季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。首先提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧；后来又进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制；2011年1月确定了八项政策措施(“新国八条”政策)，再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。二套房贷利率趋严，一定程度上让首套房的利率也面临“唇亡齿寒”的窘境。

　　2011年，央行3次加息、6次上调存款准备金率。政策在很大程度上导致2011年下半年各行首套房的利率上调。

　　分析人士认为，2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。

　　“调控政策不是单独出现的，市场在这一系列政策作用下都有较大的反应，但最主要的作用因素还是信贷。”瞿安新认为，最主要的还是利率支持，使得购房成本很低，所以2009年成交量冲得很高，房价也涨得很快。

　　中原地产的统计资料显示，2009年，首套房贷利率从之前的8.5折下降到7折，同时还有一些其他的鼓励政策，比如营业税从5年改成2年等等。

　　7折利率还会出现吗？

　　2008年，由于金融海啸的影响，北京、上海、广州、深圳的新房、二手房成交面积都出现了历史低潮。随后一系列刺激楼市的政策出台，各银行在2009年开始执行首套房贷利率7折的优惠措施，促成以上四大城市房地产成交量出现峰值。

　　从宏观上看，央行调整存准率首套房贷或多或少会受到影响。银行也要利益最大化，房贷如果给出较低折扣，银行无法从房贷上获利，在其他行业或机构更缺钱而银行资金有限的情况下，银行就会在房贷上提高利率。

　　“中原地产统计数据显示，2010年开始到2011年成交量都很差，特别是2011年下半年基本上是一塌糊涂。”瞿安新认为，首套房购买者经济实力都不是很强，对信贷的依赖程度较高，去年年中房贷利率上浮，导致首套房被打压，成交量大幅下降。

　　“但是从另外一个方面看，银行手上资金多了，其他方面的贷款能满足的话它还是会把资金投向房贷，因为毕竟房贷违约风险很低。” 瞿安新进一步分析认为，在银行资金宽松的情况下，房贷利率就有可能下调。

　　21世纪不动产从目前的房贷政策走势分析，认为首套房7折优惠利率是在2008年金融危机大环境下产生的特殊利率，随着国民经济的逐步好转，即使银行实行差别化的利率，回到7折优惠利率的几率也不大。

　　“年内应该还会有一两次存款准备金率下调，所以相对去年而言，货币政策定向宽松，刚需有望从本轮调控中获得真正的实惠。”陈光认为，从目前各家银行逐渐放开至9折利率来看，恢复到下浮8.5折优惠利率还是有希望的。

　　现在买房合算否？

　　陈光表示，以一笔100万元总额、20年、采用等额本息还款方式的贷款为例，现行的基准利率为7.05%。若按照首套房贷款基准利率8.5折计算，相对基准利率每月少还623元，总利息额较基准利率约减少15万元。即使按照目前商业银行普遍执行的首套房贷款基准利率9折计算，相对基准利率每月少还418元，总利息额较基准利率约减少10万元。

　　回顾去年下半年，商业银行上调后的首套房贷款利率为基准利率的1.05倍，即利率水平7.40%，上浮后借款人每月要多还款200多元，贷款20年累计总利息增加5万元以上；而部分地区甚至出现基准利率上调幅度至1.1倍，则借款人每月多还约430元，总利息额较基准利率约增加10.3万元。

　　此外，如果能申请到公积金贷款，则首套房贷利率下调之后，购房成本也会发生相应变化。

　　瞿安新给购房者举了一个例子。以总价250万，首付四成100万，组合贷款150万(其中公积金贷款50万、商贷100万)，贷款期限为20年为例，基准利率的情况下共还贷265万元，8.5折共还贷250万元，以此简单换算则首套房贷8.5折相当于房价下降4%。

　　在同等条件下，如果贷款权限为30年，则相当于房价下降6%，如果首付成数为三成，则换算出来的房价下降幅度更大。

　　贷款利率从基准1.1倍到8.5折，考虑不同贷款组成比例，换算后的数字或许更加直观地显示了目前的购房成本变化。在房价泡沫部分释放之后，消费者是否已经到了出手买房的时机了？

　　数据显示，在一系列调控措施的共同作用下，一部分房市的泡沫已经被释放出来。瞿安新介绍道：“一些城市的新房降价幅度很大，在20%～30%之间，上海一些区域二手房跌得多的有10%左右，新房有些楼盘下调20%左右，有的甚至超过20%。”

　　瞿安新认为，如果北京、上海房价同比下降20%～30%，则再大幅下降的可能性很小。“统计数据显示，降价之后很多性价比高的楼盘已经受到相当的追捧。部分消费者也已经接受这样的价格，愿意入市。一些城市的成交量开始回温。”

　　分析人士表示，每个人的情况不同，有很多人赶在现在去买，有一部分人受到总理两会讲话的影响，觉得目前可能房价还可以更低，所以现在时点买不买房，消费者还得自己判断。

　　摄影记者/高育文