陈东海

　　据报道，房产新政实施后，北京二手房市场新增客户下跌了八成；广州楼市低迷，个别城区均价下跌4000元/平方米；杭州楼市周交易量环比下跌72.55%；上海上周新房成交量相比前一周大跌36%，均价环比下跌1%。应该说，新政已经开始发挥效力，各地房屋价格疯涨的现象消失了，炒房现象基本绝迹，部分刚需和改善性需求也进入了观望状态，因此各地成交量降至冰点，小部分地区的房价开始下降，多数地区房屋价格出现松动。

　　应该看到，这次房地产调控远比2005年和2007年严厉。据报道，根据要求，商业银行都对房地产贷款进行了压力测试，容忍度最高的是民生银行，称假如房价下跌40%，也不会影响该行资产质量；农业银行的容忍度是房价下跌20%之后，房价每下跌1%，就会多形成1%的不良贷款；交通银行在房价下跌30%后，对开发商房贷不良率将上升0.8%，个人按揭不良率将上升0.9%。建行、工行与之类似。

　　因此，从目前压力测试的结果看，银行平均容忍房价下跌的幅度是30%。理论上也是这样，因为2009年房屋贷款发生“大跃进”，一般新房首付款比例为20%，二手房的首付比例为30%。

　　但笔者认为，这只是表面情况，未来的情况偏离表面上的理论和压力测试结果的可能性比较大。因为这轮房产新政的主要办法在于控制信贷和抑制需求，而老百姓的收入并没有大幅提高，按照目前中国的房价水平，即使房价跌去50%，恐怕许多老百姓还是买不起房子。因此，房价会跌到哪里，不是能人为控制的。

　　即使按照银行的最坏打算，房价下跌30%，由于中国的经济基本上是系在GDP上，而GDP很大程度上被房产市场“绑架”，因此到时候会出现大量的失业和收入下降情况。再加上目前的信用基础不佳，个人破产制度也没有出台，在资不抵债和还不出房贷的情况下，届时会出现一定的断供和弃房现象，银行手中因此会囤积大量的房子。由于经济回落，失业率上升，收入低且下降，同时对于购买二套以上房产的限制，那么银行手中的房子会拍卖不出去，从而会再次带动房价大幅下降。那时，银行的坏账率可能就不是现在压力测试的数据所能比拟的。

　　那么，发生了上述情况，我们的经济会怎样呢？

　　首先，是银行的第二类的坏账率会大幅攀升。目前许多地方的实际经济支柱是房地产，在房价大幅下跌后，过去那种土地财政将无以为继，土地卖不出去的现象将普遍出现，地方政府的融资平台面临还不了银行债务的局面。

　　其次，银行近年来的经营方向将面临困惑。银行历史上曾为企业三角债所困，也曾为坏账率很高所困，在资产剥离和上市以后，房屋个贷成为银行的优质资产板块。在房价大幅下降和出现大量断供与弃房现象后，个贷也就成为了劣质业务，银行未来的增长点难以出现。

　　再次，目前全球经济复苏的局面并不让人放心，欧洲有爆发严重债务危机并把全球拖入二次危机的可能。如果这种可能性与房价大幅下降的局面同时出现，那么会不会再次大开信贷的闸门呢？在2009年信贷“大跃进”导致房价暴涨后，假如再次信贷放水，房价可能再次飙涨。

　　总之，笔者以为，银行仅以30%来作为压力测试的底线，是过于乐观了。而整个社会也要做好未来房价更大幅下跌的思想准备。

　　(作者单位：东航国际金融)