德意志银行：目前国内尚不适合发展REITs

　　本报记者 吴慧 发自北京

　　海外基金、股票以及REITs，包括去年国内发展迅猛的企业债，房地产融资渠道似乎正在逐步拓宽。但据国家统计局统计，2006年1月~2月，房地产开发到位资金3526亿元，其中国内贷款仍达1000亿元，占比28.4%，利用外资比例仅为0.7%。房地产融资渠道多元化究竟何解，《第一财经日报》日前专访了德意志银行北京首席代表陈丹华。

　　《第一财经日报》：有预测说，今年将有20只以上的内地REITs将赴新加坡和香港上市。你怎么看待这股内地境外REITs上市热潮的？

　　陈丹华：内地房地产市场的蓬勃发展，加上在香港和在新加坡挂牌的REITs表现令人惊喜，这股投资热潮吸引了

房地产商考虑这个融资方法。但要说明的是，REITs只是众多的融资方式之一，其他如首次公开发售、高收益融资等都是更普遍的做法，要视乎发展商的实际需要。

　　《第一财经日报》：内地第一只REITs越秀已经在香港上市，你怎么看REITs的实际融资能力？

　　陈丹华：一般而言，REITs的售价可达到资产净值或更高水平，对比现在大部分地产股股票价格低于资产净值，更受到地产商的垂青。而且REITs拥有其他对渠道，可实现未来投资型房地产的货币化。

　　目前香港和新加坡的REITs市场资产收益率大概在4%~5%之间，这说明REITs的投资者一般都希望能够较长时间地持有资产，取得较稳定的收入。而这些REITs一般是低举债经营，香港规定其借贷占总资本的比例不能超过45%。REITs的风险主要来自利率风险、租赁市场租金调整的风险和资产管理风险，也就是经营REITs的管理水平带来的风险，这将影响REITs所投资的资产能有多大的收益回报。

　　投资者同时也不能忽略主要风险因素，这与近期政策息息相关(即紧缩举措、土地供应/拍卖、人民币升值)以及微观的市场具体因素(市民购买房地产的能力)。

　　《第一财经日报》：你怎么看待目前内地房地产商融资所面临的环境、渠道和政策？

　　陈丹华：REITs是欧美房地产市场主要的融资渠道，另外一个渠道就是房地产资产

证券化(ABS)，现在这两者都逐渐推广到亚洲

资本市场。至于其他的融资渠道包括借贷、首次公开发售、发行高收益产品，如定息债券、商业按揭贷款债券(CMBS)等，全要视乎地产商如何厘定其成本和借贷比率。

　　以香港为例，投资者所收取的股息收益不用扣缴，但由于内地在这方面的法规尚未成型，派出的给投资者的收益往往在税务上受一定的扣缴。这或许影响投资者在国内认购这些投资产品的意欲，间接会左右地产商在当地发行与地产项目相关的投资产品。

　　我认为，REITs在中国会发展起来，而且会成为中国资本市场的一个重要组成部分，成为一个比较稳定的房地产融资方式。但REITs不是解决房地产融资的“灵丹妙药”，中国现在不太适合发展内地REITs。首先目前内地税收优惠政策还不够；另一个主要原因是，与国外不同，很多内地的成熟物业即便已经打包REITs上市了，所有权还在房地产商手中，只不过是签了一个很长的租约，这样就很难形成规模。