张炜

　　一则“央行约谈房产中介”的消息，在市场上引起二套房贷政策是否会松动的猜想。显然，备受成交低迷困扰的房地产业，希望借助房贷政策的调整来改变不利局面。

　　从数据来看，上海、北京等地的二手房市场成交呈持续下跌。其中，上海自从3、4月份出现“小阳春”后，逐月成交量环比下降，保守估计8月份又将下降10%。至此，已从最高峰时的成交量下跌了六成左右。楼市成交萎缩，导致房产中介行业艰难生存，行业性亏损再现，一些实力较弱的中介被迫关门，有的外资公司放弃了原定的发展计划。与此同时，银行房贷业务同样受到楼市低迷的“煎熬”，增长预期较去年明显下降。有的中小银行，连续几个月遭遇房贷余额负增长。

　　在此背景下，一方面是楼市价格及房贷不良率受到关注；另一方面，二套房贷政策也引来热议。对二套房贷政策提出批评的声音有不少。有专家指出，该政策意在调控楼市，打击投机，但也损害与抑制了正常需求，导致市场需求萎缩。按这个专家的说法，二套房贷政策是当前楼市低迷的“祸根”。该类观点还得到调查数据的支持。星彦地产市场研究部在广东的一项最新调查显示，有40%的人关注第二套房贷政策，而受第二套房贷政策和加息的影响，46%的人推迟购房，观望情绪相对严重。

　　其实，二套房贷政策从问世以来，一直不怎么受欢迎。先是认定标准各有说法，究竟以户为单位还是以个人为单位，各银行做法不一。在去年12月“补充通知”出台后，一度在“人均住房面积”标准上看法不一。实际操作中，不时传出有银行“打擦边球”，网开一面的小动作不少。在二手房市场低迷的情况下，房地产中介参加央行的座谈会，肯定对二套房贷政策的反映比较多，希望在认定标准的某些细节部分有所调整。

　　既然如此遭“冷遇”，二套房贷政策有继续存在的必要吗？在当前调控背景下，各方承认央行不会放弃该政策。若是松绑，会不会重新引发房价上涨，是央行重点需要考虑的方面。此次楼市调整，成交量萎缩明显，但大部分地区的价格依然坚挺。一旦二套房贷政策有松动，借贷成本降低，房价不是没有继续上涨的可能。

　　此前被炒得沸沸扬扬的深圳“断供潮”，虽然有半年报数据表明房贷不良率未上升，但足以敲响银行业的警钟。房价大幅上涨留下的投机风险，在深圳部分楼盘中充分暴露。从沪上银行进行的压力测试来看，若房价下跌20%，有的银行个人房贷不良率将大幅上升；若房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。可见，房价大涨背景下的房贷风险看似很远，实际却近在眼前。尤其二手房贷款的风险较大，发生风险的概率是一手住房贷款的3倍左右。在上海，本地居民二手住房贷款不良率高达1.64%。

　　二套房贷政策的初衷，是为了抑制投资投机购房贷款需求，以及防范房地产信贷风险。探讨对该政策进行微调，必须考虑到信贷风险。尽管此前不少银行热衷于给二套房贷“降门槛”，但这不等于二套房贷业务没有风险。随着经济下滑的出现，银行更应该重视贷款风险的防范。

　　面对不良贷款隐忧局部显现，假如是为了刺激业务而放低门槛，很可能“饮鸩止渴”。从当前的调控政策来看，房地产业没有到宽松信贷支持的时候，开发贷款近日刚被念了“紧箍咒”。这预示着二套房贷的松动暂时没可能，央行约谈房产中介更主要是了解市场现状，为今后的决策提供依据。