地产生命线：多元化融资

　　摘要：目前我国大多数房地产开发商对银行信贷这一渠道太过倚重，而这一渠道历来是国家宏观调控的重点。在趋紧的宏观形势下，信贷政策一旦大幅度紧缩，将对企业的发展构成致命威胁。所以，探求可行的多元化融资方式是房地产企业可持续发展的生命线。

　　在第七届中国房地产发展年会上中国人民银行研究局副局长张涛分析了目前中国房地产金融业的发展，尤其是融资渠道的问题。

　　张涛副局长通过与国外房地产金融发展的经验对比，说明融资渠道不是单一的，我国也建立了银行信贷、股权、信托等等融资体系。

　　目前我国

房地产企业的融资渠道主要是依靠银行贷款，房地产开发企业50%以上的资金是来源于银行信贷，这说明银行在房地产业发展中的作用是非常巩固和强大的。另一方面，现在也出现了房地产股权融资和债权融资，房地产信托也在逐渐起步，其他方式包括短期融资券，利用外资等。

　　总体来说，中国形成了各种类别的融资渠道在内的体系和框架，但主要以银行信贷为主，其他方式发展相对滞后，现有各种房地产金融发展很不平衡。

　　改善我国房地产现状以及金融的格局需要从五个方面着力：第一，应加强股权融资，增大企业自有资金的比重。第二，注重优化企业负债结构，负债结构的优化也应该提上议事日程。第三，继续依靠银行业对房地产支持的传统的作用，提高和改善银行的能力和水平，尤其是在目前银行贷款利率由于缺乏弹性，对不同信用的

开发商和企业没有区别，使得价格信号无法产生比较理想的调配作用。第四，尽快和尽早的加强对RITES的研究，尽快推出RITES，明确一系列问题，使RITES能够十分紧密的结合我国的实际，充分发挥RITES对金融方面拓宽的作用。第五，构造良好的融资环境。

　　银联信分析：

　　目前我国房地产融资体系包含银行信贷、股权、信托、债券以及基金等融资方式。大多数房地产开发商对银行信贷这一渠道太过倚重，而这一渠道历来是国家

宏观调控的重点。在趋紧的宏观形势下，信贷政策一旦大幅度紧缩，将对企业的发展构成致命威胁。所以，探求可行的多元化融资方式是房地产企业可持续发展的生命线。

　　银联信分析师认为，在房地产企业多元化融资的道路上，以下四个渠道是可行之道。

　　一要继续发挥银行信贷对房地产业的支持作用，优化房地产信贷产品结构，提高银行的服务能力从房地产开发贷款来看，目前银行贷款利率缺乏弹性，对不同信用、不同资质的开发企业的差别较小，从而难以实现金融资源的优化配置，不利于房地产业的优胜劣汰。为此，对金融机构的定价能力和风险管理都提出更高的要求。因此，要认真研究房地产信贷的风险分担机制，建立住房贷款信用保险(担保)制度，充分发挥房贷保险的风险分担职能。

　　二要规范房地产信托业务。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。但是受到政策等因素的影响，我国目前的房地产信托资金以信托合同而非凭证方式向少数人募集，信托计划的规模也有所限制，资金规模较小，现金流不稳定，难以实现组合投资，无法满足房地产项目较大的资金需求。房地产信托基本上以负债类信托为主，产品短期化特征明显，这与房地产开发对资金需求期限长的特点不相符，并且不利于股权类信托产品的发展。信托公司运作中的风险较大，在许多方面还有待规范。总的来看，目前房地产信托还难以为房地产业提供稳定的、大规模的资金支持。

　　三要加快债券融资，研究房地产企业通过发行项目债券融资的相关问题。在国外，项目债券属于一种专项债券，它通常以所开发的房地产项目为依托，筹集的资金用于该项目的开发，债券的本息用于该项目的收益偿还。在我国，债券审批程序比较严格，尤其是对房地产项目债券的审批。针对当前项目债发行中存在的主要问题，有关部门应加大研究力度，尽快在立法上对项目债进行明确，及早推动。

　　四要扩大房地产企业股权融资的比重，提高自有资金比例。由于公开上市门槛较高，符合这一条件的企业有限，因此还需要开拓除此以外的其他股权融资渠道。目前,一些企业开始采用私募方式进行股权融资，例如建立房地产产业投资基金，这类基金可以采取公司型或信托型的方式运作。还可以考虑利用现有的代办股份转让系统，对其进行改造，使其成为具有重要意义的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。

　　中国市值最大的房地产上市公司万科已经为广大房地产企业多元化融资提供了一个样板。与一般房地产企业不同的是，万科最主要的融资是通过股市。去年12月，万科获准通过配售7亿股A股，筹资42亿元人民币。此外，合并也是万科融资的另一条途径，在收购南都地产与恒大房产后，万科2008年的计划仅长三角地区销售额就要达到200亿元。万科还与境外基金新加坡GIC、德国HIPO等进行合作。

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