商铺经营前景不乐观 潜在风险不容忽视

　　摘要：近年来，随着我国房地产行业的快速发展，房地产投资成为开发商和许多地产投资者互相追逐的目标，商铺作为商业地产的一种更是受到投资者的大力追捧。目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租，目前商铺经营前景并不是十分不乐观，投资者要面临的是经营风险。在商铺热卖的背后，不少商铺投资者也无奈地面对经营上的尴尬局面。因此，对于银行来说，警惕潜在风险势在必行。

　　目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者5年、8年甚至10年以上8%或10%的租金回报。表面上，这似乎保证了商业地产的投资风险，但对投资者却存在着更大的欺骗性。商业地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉SHOPPINGMALLS说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险，所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。究其主要原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。

　　经营热卖背后的尴尬

　　在商铺热卖的背后，不少商铺投资客也无奈地面对经营上的尴尬局面。有数据显示，2005年商铺投资者占商业地产投资的55%，2006年这个数字则攀升至67%。而且机构投资者、个人投资者各占50%。商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱，定位重复，这一状况在大型商铺项目中尤其突出。现在北京商铺的价格几乎每平方米达都到了3～6万元，已经远远超出了一般经营者的能力限制，大量的供应和高位的租金会将经营者逼上一条绝路。

　　商铺“钱景”迷雾重重

　　主打文化品牌的“第三极”，从一出世就被一连串的烦恼纠缠。先是之前

开发商大肆宣传的自诩为“北京最大的书城”满百返百活动遭到购买者强烈不满，接着是开发商引以为豪的“国内首例、世界罕有的多媒体建筑立面设计”遭到普遍置疑。更严重的是，第三极项目虽然摘下了“售后包租”的广告牌，“十年包租，年10%回报”这一蕴藏巨大风险的迅速套现模式依然在“暗行”。第三极目前很多商铺都是“铁将军”把门，商铺“钱景”惨淡。事实上，几乎每层中都有经营状况不佳，在亏损的边缘上艰难挣扎的店铺。

　　店铺经营亏损经营风险巨大

　　从2001年上海房产投资步入高峰期开始，有关

房地产的纠纷数量也呈不断增长的趋势。房地产投资主要分为住宅和商铺两类，

写字楼不算是个人投资者的主要投资品种，而在这两类投资中，商铺投资的风险是比较大的。商铺的本质属性决定了它会是风险十分巨大的投资品种。首先，它的单价要高于同地段的住宅很多，一旦损失，牵扯的资金量更大；其次，住宅可以住可以租可以卖，而商铺只具备后两种属性；最后，商铺的特性远远大于共性，一个商场的一个楼面内都存在“旺铺”与“衰铺”的差异，对异地或者对该地域相对陌生的投资者来说，这无疑是非常大的不确定性和危险因素。

　　银联信分析：

　　近年来我国商业房地产市场依然强劲，市场甚至已经出现了过热的情况，大量资本流入到商业房地产项目中，商铺投资是投资者烫手的山芋，此前也有许多商铺失败的案例。投资者的风险并没有因为银行介入而完全规避，未来市场风险无法预知。而一些商铺经营者盲目投资商铺，利用贷款来进行经营运作，由于种种原因给经营者造成了巨大的经营风险，商铺投资者如果指望以租还贷，风险比较大。资金成本风险是投资商铺最容易被忽视的。银行对商铺的贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。投资者应量力而行，否则，一旦出现不能支付的情况，损失是比较大的。这些情况从而也加大了银行的业务风险，使银行受周期性行业的影响过大。因此，对于银行来说，这些经营者潜在的信贷风险也就十分巨大。

　　银联信分析师建议商铺经营者规避经营风险要做到以下几个方面：首先，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，这点对于投资者来说是很重要的。其次，要大致估算投资回报率，了解项目所在区域的市政规划，了解项目使用年限。最后，关注商铺使用率，了解项目销售是否合法等以上几方面规避经营风险。银联信分析师建议银行方面积极关注商铺经营者的经营状况，从多方面多角度进行加强信贷跟踪管理，加强内部管理，防范违规放贷情况，对经营者的授信积极的审核，如今商铺经营前景并不乐观，防范商铺经营风险引发的银行信贷风险不容忽视。

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