防止抵押物价值减少与失效

　　抵押贷款是商业银行防范贷款风险的有力措施之一。但莫以为一笔贷款只要办理了合法有效的抵押，就可高枕无忧了。现实中，抵押物价值减少和失效都会给商业银行带来一定的风险

　　郭健 王敏

　　作为商业银行防范贷款风险的有力措施之一，抵押贷款是减少贷款风险、达到贷款按时收回目的的一项有效法律手段。但某些人往往认为，一笔贷款只要是办理了合法有效的抵押，那就可高枕无忧了，其实这是个很大的误区。现实中，抵押物价值减少和失效都会给商业银行带来一定风险。

　　因此，

　　抵押物价值减少的特征

　　远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大。

　　外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于

　　部分专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差。

　　功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

　　一些房产未付清工程款，使抵押物价值变相减少。

　　由于不可抗力如台风等自然灾害，造成抵押物价值减少。

　　抵押物的失效主要是被毁损灭失、重复登记、擅自处理等。

　　保全债权有三招那么，在银行实际操作中，遇到抵押物价值减少或失效，该如何来保全自己的债权？

　　在发放贷款时，要在充分考虑抵押物减值因素后，再确定抵押折扣率。对抵押率进行科学的分类，按不同抵押物及其变现能力确定抵押率，谋求抵押率≈变现率。调整抵押率的计算方式，对容易确认变现价值的抵押物，采用变现价值扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率；对不容易确认变现价值的抵押物，应在双方认可的评估价值基础上，扣除处置变现抵押物相关税、费作为分母计算抵押率。建议根据市场敏感程度对贷款抵押中的不同抵押物和抵押年限，分别设定不同的抵押率。

　　在最高额抵押合同到期后，办理续签手续时，应当在合同其他约定中约定合同的延续性，以免抵押担保失效。为了避免因客户遭遇自然灾害等导致抵押物价值减少或者失效，在办理抵押时，要求客户办理与抵押物价值相应价值的综合财产保险，并注明银行为第一受益人。要注重对公司提供的公司(特别是上市公司)章程涉及担保事宜条款仔细阅读，根据规定，要求客户出具有效的股东会决议或者董事会决议。

　　在抵押担保中，抵押权人不占有抵押物，抵押物价值的不当减少，将会损害抵押权人的债权的实现。为防止抵押物因抵押人的行为不当减少，法律赋予抵押权人防止抵押物价值减少的权利。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；抵押物的价值已经减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押权人要求恢复抵押物的价值或者提供相应担保遭到拒绝时，抵押权人可以要求债务人履行债务，也可以提前行使抵押权。

　　未雨绸缪早防范

　　加强银行内部管理，规范业务操作程序信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。从源头上杜绝抵押物失效情况的出现。

　　制定具体可行的抵押物监控管理制度办法各行应根据实际，制定具有较强操作性的抵押物监控管理的具体办法，明确各基层行、各部门、各岗位人员的监管职责、监管内容以及相应的奖惩措施。各基层行可根据各地实际情况，相应予以细化，并报经上级行同意，从而为基层行加强对抵押物的监控管理提供切实可行的依据。

　　在基层行对抵押物监控的实际操作中，一是建立好抵押物登记簿，方便查阅查询。根据监控管理实际工作需要，应相应建立专门的抵押物登记簿，内容包括抵押人、借款人、借款金额、担保物名称、所在地、数量、评估价值、设定抵押值、权属证书号码、他项权利号码、权利有效期、他项权证书保管人等。具体登记抵押物时，可采取“双线登记，相互核对”的方式，由信贷部门保存他项权证复印件，会计部门保管原件，双方分别登记，定期核对，防止疏漏。

　　二是充分利用自身条件，建立锁链互动式监管格局。在具体操作中，充分调动基层行负监管职责的信贷员的积极性，由其对抵押物进行日常监控管理，风险管理人员按季到抵押人处起，共同对抵押物进行检查清理，确保其完好，功用正常。遇有导致抵押担保物灭失、减值、所有权属变更的情况，抵押人、借款人、信贷员应及时向基层行信贷部门和行领导汇报，再由领导决策，采取相应措施。这样，抵押人、借款人、信贷员、风险管理人员、基层行领导可形成锁链互动式的严密监管格局，确保抵押物安全以及抵押权顺利地实现。

　　加强对我国法律、法规、政策的信息收集各商业银行应及时了解各种有关抵押担保的新司法解释、抵押管理办法和政策。