上海第一MALL 27亿抵押借款悬疑重重

　　摘要：几经波折，上海第一大Shopping Mall百联中环购物广场于12月21日正式开业。但隐藏在其前身兴力达商业广场背后的几次股权变动乃至多方力量博弈，则跌宕成长达五年的资本战争。无可否认，这个上海第一Mall卷入了一宗高达27亿元的社保基金贷款，委托借款人是上海企业年金发展中心。目前该物业抵押登记仍未在房地产交易中心解除。

　　曾经的兴力达广场，在去年的上海房地产市场一度是最热门的话题。不仅因为其43万平方米的总建筑面积已经创下上海最大单体Shopping Mall最高纪录，更源于开发商四川兴力达集团与合作方上海普陀区长征镇政府下属的企业新长征集团缠结的股权纠纷、因工程停工造成的“烂尾楼”危机，以及后续神秘富豪颜立燕的低调接盘，再度转手百联集团，最终以百联中环广场面目近期高调亮相的“一波多折”。

　　资本利益路线图

　　这是一个典型的民资进入国资，随后通过资本手段套利的资本运作路线图。在为期5年的兴力达资本流通链条中，包括了四川民营企业兴力达集团、上海普陀长征镇下属企业新长征集团、神秘富豪颜立燕旗下民营企业德泓投资，以及上海超大国企旗舰百联集团众多相关市场主体。其中，关键环节当属新长征集团与颜立燕的资本对接。

　　2001年，关于兴力达商业广场的首个合作协议书签定，四川兴力达集团需支付给新长征集团的土地使用金总额应为17158万元，而在此后实际运作中，由于项目公司贷款迟迟未到位，兴力达集团仅支付给新长征集团7500万元。

　　2005年3月，新长征集团要求获得项目30%股权，以抵兴力达集团全部土地欠款。根据兴力达请来的评估公司评估，2005年底时，该项目市值已经达到21亿元，30%股权潜在收益超过6亿。

　　2005年8月，新长征接手兴力达集团在项目公司另外70%股权，共支付兴力达集团股价款和补偿款3亿元左右。但同时承接8亿多元的债务。

　　至此，新长征集团以总计10余亿收购兴力达商业广场项目。到2005年12月6日，新长征集团再以18亿价格将兴力达项目转让给颜立燕旗下民营企业，总收益近7亿。

　　但是，就在此后不久，颜立燕回购新长征集团控股权，成为其第一大股东，后再将兴力达商业广场商用物业部分的大半股权卖给上海百联集团。知情人士称，百联出资21亿元。以目前兴力达广场的市值来看，这个项目可能值50至60亿。百联对项目估值并不为过。

　　此项转让影响到的另一个关键人物是新长征集团法人代表，同时也是普陀区长征镇党委书记的王妙兴。工商资料显示，在新长征集团一半股权转让给颜立燕后，王妙兴成为新长征集团5%股权的拥有人。

　　这个几经转手的大型商业项目在2005年12月由新长征集团到颜立燕旗下上海德泓投资有限公司的转手环节完成后，项目以在建房屋抵押方式向上海市

企业年金发展中心申请了高达27亿元的贷款，并经某商业银行上海分行某支行以委托贷款形式发放。该笔巨额借款的设定日期为2005年12月16日，结束日期要到2008年12月15日。

　　相关公司在这27亿元企业年金借款中所扮演的角色尚不得而知。有关联人士透露，27亿元的企业年金借款主要被用于百联中环购物广场的投资上。“不是拿不到银行贷款，而是从年金中心借钱，在利率、操作时间等环节上更为有利。” 12月29日，办理此项委托贷款的某大型商业银行经过内部查询后，只是确认27亿元确实是从该行出去的，但称“目前无法查询有关款项是否已经归还。”

　　银联信分析：

　　12月21日，由百联接手51%股权的兴力达商业物业部分以“百联中环购物广场”之名正式开业。一边是回购已经受益的上游卖家，一边是再度转让获得巨额差价，上海德泓至少目前看来，短期内得到了双重利益。

　　事实上，上海企业从上海市企业年金发展中心获得资金支持过去普遍存在，多家

房地产等行业企业均有涉及。但今年9月以来，相关公司陆续传出了变卖资产或通过其他借贷方式偿还此类相关贷款的消息。不过截至目前，百联中环购物广场所属物业仍处于抵押状态。

　　银联信分析认为，用43万平方米商业物业抵押27亿元，折合每平方米6279元，远远低于该区域

商业地产1万元/平方米左右的平均价格，因此商业银行借款本身风险不大。但是上海企业年金发展中心的借款大规模曲线进入商业地产开发领域，仍值得进一步关注。

　　附录：

　　兴力达商业广场有限公司股权变更表

　　时间注册资本股权比例

　　2002年 6000万元四川兴力达(集团)实业有限公司(50%)

　　9月 上海裕都房地产有限公司(兴力达旗下)(41.67%)

　　新长征(集团)有限公司(8.33%)

　　2004年 7500万元张钧(兴力达董事长)(40%)

　　3月 上海裕都房地产有限公司(兴力达旗下)(53.33%)

　　新长征(集团)有限公司(6.67%)

　　2005年 1亿元 张钧(兴力达董事长)(30%)

　　2月 上海裕都房地产有限公司(兴力达旗下)(40%)

　　新长征(集团)有限公司(30%)

　　(2005年8月，新长征收购了张钧和裕都的70%股权，但未工商过户)

　　2005年 1亿元 上海德泓投资有限公司(70%)

　　12月上海达德投资有限公司(30%)

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